「非公開物件」は良い物件か?4つの事例で検証!危険な取引となるケースも…

「非公開物件=良い物件」ではない!中身と関係ない理由で非公開になる

非公開物件ですよ…」なんとも甘く魅力的な言葉でしょう。なにか自分だけが極秘情報を知った気分にさせてくれます。

しかし、その誘惑の裏には嘘のような落とし穴も待ち受けています。非公開物件が生まれる理由はさまざまあり、未公開だからといってそれが良い物件である保証はどこにもありません。

もちろん、その印象通りに上質な物件が非公開で出回ることはありますが、そうでないことの方が多いのが実態です。

「非公開」「未公開」という言葉に惑わされて危険な取引をしないよう、ここで4つの事例(ケース)を通してしっかりと理解しましょう!

非公開物件とは、業者専用の物件データベース「REINS」に登録されていない物件

そもそも非公開物件とは、その名の通り「公開されていない状態の物件」ただそれだけです。それ以上でもそれ以下でもありません。

具体的に言えば、不動産業界専門の物件データベース「REINS」に業者が登録されていない物件です。REINSに登録された時点で、全国の不動産業者がその物件を取り扱えるようになります。

ですので、これまで非公開情報としていた物件を、ある時点でREINSに掲載すればその時点で公開物件になります。同じ物件であっても、なにも物件の中身が変わらなくとも、公開にも非公開にもなるのですね。

 

 

逆に、REINSに登録されていて多くの不動産屋が扱える物件であっても、実質的に非公開物件となることもあります。

例えば、REINS上に掲載されている物件の売主(や売主側の不動産業者である元付仲介業者)と交渉し、「▲100万円の値下げまでは可能」という情報を仕入れた特定の不動産屋がいることがあります。

この場合、多くの不動産会社が扱う場合には3,000万円の物件でも、特定の業者は2,900万円で取引できるため、限定された業者が非公開情報を持っていることになります。

①近隣に知られずに自宅を売りたい個人売主。仲介業者の問い合わせも嫌

「絶対に近所に知られずに自宅を売却したい」という場合です。

この場合、「REINSには登録するが、SUUMOなど不特定多数のお客様が見られるネットには掲載しない」というケースと、「REINSにもSUUMOにも一切登録せず、顔の見える仲介業者数社だけに依頼する」ケースに分かれます。

前者の場合には、不動産会社各社が来店したお客様(買主)に物件を紹介することになり公開物件です。一方で、後者の場合には紹介できる不動産会社を限定するため非公開情報になります。

効率よく買主を見つけたい場合には、不特定多数には知れ渡らない前者(REINSには掲載するケース)がおすすめです。

一方で、REINSに掲載すると「この所有者は自宅を売りに出している。うちでも媒介契約を結んで売却活動をやらせてほしい」と仲介業者から電話や訪問などの問い合わせを受けることがあります。

それを嫌い、後者のように完全に業者を限定して売り出す売主もいます。この理由だけで未公開物件ができあがるのです。いずれにせよ、物件の内容にに関わらず、売主の事情による場合がよくあることを覚えておきましょう。

②「早く確実に」売り抜きたい場合、仲の良い業者間のみで売買が行われる

物件を公開するということは、手間もかかりますし宣伝広告費もかかります。時間とおカネがかかるのです。

早くキャッシュが欲しいという経営状況であれば、少々安くしても売り急ぎたい場合もあります。また、買い手候補が見つかっても、本当に約束通りおカネを支払ってもらえるかという心配もあります。

それならば、顔の知った信頼のおける不動産会社(またはその会社が抱えるお客様)にまずは物件を提案した方が、リスクも時間も抑えられます。

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この場合には、非公開物件を提案する側も業者同士の付き合いがありますので、下手な物件は出しづらい側面もあります。早く売り抜きたい動機があれば相場より安値で販売することもあります。

優良物件であることも少なくなく、まさに「非公開物件」の名にふさわしい物件もあるでしょう。業者間だけで売買が行われることも少なくありません。

そういった物件が、お客様が懇意にしている不動産屋から入ってくることもあると思います。前向きな検討をしてみるといいかと思いますが、あなたにとって優良な物件かどうか精査することは忘れないでおきましょう。

③特定の商圏に強い不動産会社が販売。その後、様子見して公開することも

非公開物件はREINSに登録されているかどうかだけの問題であり、同じ物件でさえ公開にも非公開にもなり得ます。

つまり、「非公開」「未公開」ということ自体は物件の良し悪しにはなんら関係なく、どういう理由で非公開にされているかということを知ることが大切といえます。

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例えば、特定の商圏は自社の営業が得意なエリアだとします。そうすると、まずは限定された地域にのみチラシをまいてお客様(買主)の反応を見ることもあります。

その後様子を見て、反応が悪ければREINSで公開することもよくあります。まずは非公開として販売活動する会社もあれば、もちろんどの物件も一律に公開する会社もあります。

繰り返しますが、物件それ自体はなんら変わらずとも、ただ会社の方針で公開だったり非公開だったりするのです。

④「両手取引」に持ち込むためにREINSに登録せず自社で買主を見つける

売主側についた不動産仲介会社(元付仲介業者)が、両手仲介にこだわる場合にも非公開物件が生まれます。

売却依頼を受けた不動産仲介業者(元付業者)が、REINSに登録せずに、自社で買主をみつけることにこだわるのです。(直接買主と接することができる)SUUMOなどの物件ポータルサイトにのみ掲載します。

 

 

そうすると(REINSに登録しないため)他の業者はこの物件を買主に照会できませんが、元付仲介業者のみ個人のお客様(買主)からの問い合わせを受けることができます。

つまり、同じ不動産会社が元付業者でもあり客付業者にもなり、売主・買主の両方から仲介手数料をもらう「両手仲介」に持ち込めるのです。

買主・売主双方から手数料を取る両手仲介。特定の物件を強く勧めてくる場合は注意

両手仲介取引を目論む不動産業者からすれば、他の仲介業者が買主を見つけてくると不都合です。

そのため、自分たちでこっそりと買い手をみつけようと、非公開として水面下で動くのですね。

 

 

本来REINSに登録して他の業者も積極的に買主を見つけてくれれば、広く売り物件が周知され、好条件で契約できる可能性があります。売主にとってみれば、これは背任行為といえます。

特にこのような状況にある非公開物件は、強引に物件をおすすめしてくる場合がよくあります。強く進めてくる場合には「この物件は片手取引ですか、両手取引ですか」「御社はこの物件の元付ですか客付ですか」と確認してみてください。

「両手取引です」「元付業者です」と答えられた場合には、安全な取引のためにも、いったん落ち着いて考え直すことも一案です。

物件の質は保証されない。「非公開=先に考える時間を与える」というだけ

売主や会社の都合のみならず、他にも様々な理由によって「非公開」になります。そして、非公開物件でさえもひとたびREINSに登録されれば、それでもう立派な公開物件です。

もちろん「非公開物件」には素晴らしいものもあります。そしてそれは出回り物件でも同じことです。人が勝手にカテゴライズした名前に惑わされず、物件そのものをしっかり自分の頭で精査してください。

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「非公開物件です」=「質の高い物件です」ではありません。「非公開物件です」=「他には公開していません。あなたにとってこの物件が魅力的か、まずは考える時間を差し上げます」というメッセージなのです。

ただ「先に考える時間」をもらえているだけなのです。

「本当に買ってもいい物件か?」を信頼できる不動産会社(エージェント)とともに考えることが大切です。納得した上で気持ちの良いお取引をしたいですね。

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