【耐震基準の誤解】築年数で判断する?新耐震なら壊れない?役所が検査してる?

※ブー太郎シリーズの「過去の記事一覧】はこちら!

家族の命を守るマイホームで暮らすのは、資産価値のある家に住む事と同じ

ブー太郎:クマ社長、マイホームを買う時に一番大事なことって何ですか?!

クマ社長:それはいろんな考え方があるけれど、やっぱり家族の命を守る安全な家を買うことですね。

ブー太郎:あれ、資産価値っていうのかと思ったんですがそうじゃないんですか?

クマ社長:もちろん資産価値、つまり、将来売れたり貸せたりすることはとても大切です。

ちょっと聞くけど、ブー太郎は地震に弱い家を買いたいと思うかい?

ブー太郎:あえてそんな家に住みたいとは思いません…。地震が来たらどうしようどうしよう…ってずーーーっと不安じゃないですか。。

クマ社長:そうですよね。ということは、安全性が低い家というのは、将来売ったり貸したりしにくい家ってことになりますね。

ブー太郎:そうか!資産価値っていうのは、なんだかおカネのことばっかりかと思ってました。。

安全性とか利便性とかそういうみんなが求める家が結果として、資産価値の高い家になるってことですね!

クマ社長:その通りです。命を守る、便利に暮らす、住宅ローンに縛られないなど、みんながいいな!と思うような家を突き詰めていくと、同時に資産価値の高い家になるんです。

さらに、換金(転売)できる資産価値の高い家は、将来の住み替え資金を生むのでライフスタイルの自由度を高めるという側面もありますよ。

ブー太郎:なるほど!資産価値を支える要素はたくさんありますが、その中でも地震大国の日本では、やっぱりみんな安全性というのに今後もシビアな目を向けますもんね。

クマ社長:そうです。やっぱりマイホームは家族みんなが安全に暮らすことが第一です。そういう家探しをしたいですね。

耐震基準を築年数で判断すると間違う?正確には「建築確認申請」の時期!

ブー太郎:耐震性って、旧耐震と新耐震って分かれてるんですよね?建物が建った時期で簡単にわかるって聞いたことがあります。

クマ社長:そうです。耐震基準は時期によって大きく旧耐震と新耐震、そして木造住宅は2000年基準というものがあります。

また、正確には建物が建った時期ではなくて、建築確認申請が行われた時期によって確認できます。

ブー太郎:建築確認申請…ですか。

クマ社長:家というのは勝手に建てていいものじゃないんです。

「こういう家を建てたい」と思えば、役所(特定行政庁)に対して設計図などを送って「建築していいですか?」と審査を受けなければなりません。それが建築確認の申請といいます。

建築基準法に照らし合わせて役所は審査するので、申請が行われた時期の耐震基準が適用されるのです。

ブー太郎:なるほど!それで、建築確認申請が行われた時期が「1981年5月31日以前」であれば旧耐震、「1981年6月1日以降」であれば新耐震基準なんですね。

それから、木造住宅の場合には「2000年6月1日以降」に申請がなされていれば2000年基準となりますね。

クマ社長:その通りです、よく勉強してますね!

ブー太郎:えへへ…

クマ社長:それから、建物の建築年月日で判断する場合には、「マンションなら1983年以降、戸建てなら1982年以降に建築されたものかどうか」で考えるといいかもしれません。

建築確認の申請を出してから、実際に建物が建つまでには、規模にもよりますがマンションなら1年~1年半、戸建てなら3カ月~6カ月程度の時間がかかるからです。

ブー太郎:そうですよね。建築確認申請を出したのが1981年5月31日(旧耐震基準)で、そこからマンションが実際に完成したのが1982年4月1日だとします。

築年月日だけみてみると、1982年だから新耐震だ!って勘違いしそうですけど、実際には旧耐震で建築確認申請しているから建ったものは旧耐震ですよね。。

クマ社長:確かに築年数で判断するのはとても簡単なのですが、微妙な時期に経っている場合には必ず建築確認の申請時期を確認したいですね。

旧耐震・新耐震・2000年基準の違いは?地震で家は壊れることに注意!

ブー太郎:あの、旧耐震と新耐震と2000年基準って、もちろん新しいほど地震に強いってのはわかるんですが、具体的にはどこが違うんですか?

クマ社長:専門的な話になってしまうので、特徴的な部分をイメージでお話しましょう。

まず、旧耐震と新耐震は想定する地震の大きさが違います。旧耐震は震度5程度、新耐震は震度7程度までは倒壊しないことを目標に作られた基準です。

そのため、例えば新耐震では、耐力壁の量を大きく増やしています。耐力壁とは、柱と柱の間に「筋交い(すじかい)」と呼ばれる柱を斜めに入れることで横揺れに強い壁のことです。

ブー太郎:へ~、確かに横揺れに強そうな構造ですね。イメージが湧きます。

それにしても新耐震って震度7でも壊れないって凄いですね!

クマ社長:違います!「壊れない」のではなく、人の命に関わってくるような「倒壊がない」ように設計しようとするものです。

壁にひびが入ったり、窓が割れたりすることは予想されますので、そこは勘違いしないようにしてください。

ブー太郎:なるほど…家の一部は壊れても、例えば家が崩壊してペシャンコになって命を奪うことまではないようにしようという考え方なんですね。

クマ社長:そうです。逃げる時間を与える家という言い方もできるかもしれません。

もちろん新耐震の家であることは大前提として、地震や水害などの予想される災害に対して普段から備えておくことが大切です。最低限、避難所を確認しておきましょう。

ブー太郎:わかりました!それから新耐震と2000年基準はどういう違いがありますか?

クマ社長大きな変更点は、①地盤に応じた基礎の設計、②接合部への金具取り付け、③偏りのない耐力壁の配置など、2000年基準は新耐震をより強化するバランスの良い家づくりを目指しています。

2000年基準は、1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことで、その耐震基準をより厳しくしたものなんです。

ブー太郎:そうか!①でいえば、地面にどれだけの重みを支えられる力があるのかを示す「地耐力」を調べる地盤調査(地耐力調査)が事実上必須になったって聞いたことがあります。

②は、ホールダウン金物(補強金物)を柱と柱が重なっている部分に付けて、スポッと抜けないようにしてるんですよね。

クマ社長:おお、さすがエージェントを志しているブー太郎、よく勉強してますね!

それから③について、日本の家は南側の陽当たりを良くしようと、壁を取っ払って窓を多くしている家があります。

ただ、あまりにも壁を取ってしまうと、北側に耐力壁が偏ってしまってバランスが悪く揺れにも弱い家になってしまうことを解消しようとするものです。

ブー太郎:かなり揺れに強い家を作ってる感じを受けます。実際に地震に対する強さは違うんですか?

クマ社長:とても大きな被害をもたらした阪神淡路大震災や熊本地震を、国などが調査したレポートが公開されています。

これらによると、旧耐震・新耐震・2000年基準で被害に大きな違いが見られたことが証明されています。

二度とこのような悲劇を繰り返さないためにも、この大切な教訓を生かした耐震基準をしっかりと理解したいですね。

設計図通り家が作られたか、役所も検査してない?不安な場合は耐震診断!

クマ社長:付け加えると、役所に提出した建築確認申請書通りに家が建ったかどうかは実は必ずしも保証されません。

本来であれば、家が建った後に役所(特定行政庁)が「設計書通りの家が建っているか」を検査します。しかし、特に2000年頃まではこの検査が行われていない木造住宅は少なくありません。

ブー太郎:「検査済証」が発行されていない住宅が多かったんですよね…

クマ社長:そうです。さらに悪いことに「4号建物」、つまり木造2階建ての戸建ては、建築確認の審査も構造計算も事実上免除されているという実態があります。

ブー太郎:建築確認の申請時期で耐震基準を確認できるのは、あくまで真っ当に建築された家だけだと…

クマ社長:そうとも言えます。いくら設計図が素晴らしくても、実際に手抜き工事が行われては意味がないのと同じですね。

ブー太郎:どうしてもちゃんと確認したいって場合はどうしたらいいんですか?

クマ社長建築士による耐震診断を行うことで、耐震性が数値で明確に分かります。実は、診断してみると耐震基準を満たしていなかったことがわかる家は少なくありません。

ただし、平面混構造(木造住宅なのに一部がRC造や鉄骨造がある物件)やスキップフロア建物(中二階のある建物)など特殊な形状や工法で作られた家は、一般的な方法では耐震診断できな場合があります。

 

 

いずれにせよ、耐震診断をしてくれる建築士に相談してみることをお勧めします。

ブー太郎建物の安全性って目に見えない部分ですので、やはりプロ(専門家)にしっかり見てもらうことが大切ですね。

大地震が起こる度に耐震基準は改正。最新情報を知って安全な取引を行おう

ブー太郎:耐震基準は表面的に理解していて、勘違いしてました。。

誤解したままだと、お客様に危険な家を買わせてしまうところでした…。やはり正しい知識が大切ですね。

クマ社長:そう言ってもらえるとお話した甲斐があります。今回の話をまとめると、

  • 地震大国日本では、旧耐震・新耐震・2000年基準と耐震基準が強化されてきた。人命を危険に晒す「倒壊」を防ぐもので、家は壊れると考えよう
  • 耐震基準を「築年数」で判断する時は、建築期間のタイムラグを考慮する(1983年以前か以後かくらいで考える)。正確には建築確認申請の時期を確認する
  • 設計図通り家が作られたか不明な場合がある(特に2000年頃までは検査済証がない)。木造2階建て住宅は構造計算されないことも。建築士による耐震診断を!
ということだね。

ブー太郎:耐震基準は、大きな地震が起こる度に改正されていっているって聞いたことがあります。

クマ社長:その通りです。大地震が発生する度に、今後同じ被害をもたらさないようにと、建築基準法は改正されています。

例えば、新耐震基準は、1978年の宮城県沖地震を受けて、旧耐震の基準を大きく見直したものです。

ブー太郎:そうなんですね。これからも最新の情報をお客様へ提供し、安心・安全な取引ができるよう勉強を続けます!

クマ社長:はい、不動産エージェントになれるよう頑張ってください!

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