嫌な仲介業者を取引から外せない?「元付・専任」物件と「囲い込み」の関係とは

訪問したのが、欲しい物件の元付仲介業者(専任媒介)だった場合は要注意

マイホーム購入は、安心して取引できる不動産仲介会社を通じて行いたいものです。

不動産の取引構造は、原則としてどの不動産会社を通しても取引できるような仕組みが整っているため、基本的には不信感を抱いた仲介業者をお断りすることができます。

 

 

ただ、例外的に業者を変えられない場合があります。それは、以下の①~③をすべて満たす場合です。

① 買いたい物件が決まっている
② 訪問して「嫌だな…」と感じた業者が、①の物件の元付仲介業者(売主側の仲介業者)
③ 元付仲介と売主の間で「(専属)専任媒介契約」が結ばれている

ここでは、一つ一つ順を追って説明します。少し頭がこんがらがるかもしれませんが、分かればとてもシンプルな話ですのでぜひご理解くださいね。

両手取引を狙って、広告費をかけて積極的に買主を探す元付業者

まず、「①特定の物件にこだわる」のではなない場合には、あらためて他の不動産会社で物件選びをすればそれで問題は解決します。

問題は、①買いたい物件が決まっていて、かつ、②・③の場合、つまり売主にべったりくっついている業者に訪問していた場合です。基本的に不動産取引は、売主側の仲介業者(元付仲介業者)と買主側の仲介業者(客付仲介業者)がそれぞれ間に入って取引を行います。

 

 

ただ、元付仲介業者に直接訪問してしまう場合もあります。同じ不動産会社でも、物件ごとに元付の立場だったり客付の立場だったりしますので、不動産屋に入った時点ではわかりません。

また、元付仲介業者は、自社でお客様(買主)を見つければ両手仲介となり、仲介手数料が2倍もらえますので販売活動を積極的に行い、物件情報サイトにも多くの費用をかけて広告を打つことがあります。

ですので、ポータルサイトの物件を見て不動産会社に問い合わせた場合には、元付仲介業者に訪問することになるケースも少なからずあるでしょう。

元付仲介業者と直接やり取りするのは売主側に寄り添った取引になる可能性が高く、元付だとわかった時点で他の不動産会社をいれることも得策です。

【一般媒介】売主が複数の不動産会社に売却依頼している場合は、元付を選べる

ただ、元付業者と知らずに(または分かっていてもそのまま)やり取りするうちに、「X社は嫌だな…」と感じる場合もあるでしょう。

この場合、他のA社(客付仲介業者)に変更して、同じ物件を取引する場合に、X社を外せるかどうかは売主とX社との間の媒介契約の種類によって状況が大きく異なります。

もし、売主とX社の間で「他の不動産会社(Y社)にも売却依頼をしますよ」という「一般媒介契約」を結んでいるにすぎない場合には大丈夫です。

客付仲介業者A社に「X社はとても不安でした…」と伝えれば、A社は、別の元付Y社と取引をしてくれるでしょう。つまり、[売主]-[Y社]-[A社]-[買主]というルートで取引ができるため、なにも問題はありません。

売主が1社だけに売却依頼する専任媒介でも、本当は問題ないはずですが…

問題となるのは、売主がX社の間で「売却活動は、X社だけに絞ります」という(専属)専任媒介契約を結んでいる場合です。

この場合、他の客付仲介業者A社に変更して取引しようとしても、売主側にはX社が存在することになります。

ただ、X社が存在するからといって、A社が交渉に入りますので、本来であれば取引にはまったく問題ありません。法律上はなんら問題なく取引できるようにできている「はず」なのです。

ただし、です。不動産取引の実態として、事実上、それを元付仲介業者が阻止することができてしまう抜け道があるのです。

元付業者が「囲い込み」をして、買主と直接取引(両手取引)を持ち掛ける

取引の実態としてどういうことが起こるかというと、最終的にX社が売却依頼を受けている特定の物件を購入しようと「買付申込書」を売主側に提出する時に起こります。

X社を必ず通すことになりますので、買付申込書の内容はX社がチェックします。すると、「あ!この人はうちに訪問した客じゃないか!」と気づくわけです。

そうすると、「どうしてもこの物件が欲しいんだな…。ホントはうちが貰うはずだった仲介手数料をA社に取られてたまるか」と思う業者がいるのです。

 

 

そうすると、A社に対して「この物件は別の買付申し込みが入ってますので、紹介できません」とお断りの通知をするのです。そうです、これが「囲い込み」です。

そして、X社はあらためて買主(お客様)に「まだこの物件買えますよ?どうしますか」と営業アプローチをかけて、両手仲介を実現するのです。

この時どうするかは買主(お客様)が判断することですが、知っておいて欲しいのは、X社の提案に乗るのは危険な取引になる可能性があるということです。

業者を変えたいけど物件が決まっている…まずは訪問した業者の立場を確認

不信な業者を外せない場合、他の物件がでるまで待つという選択肢も検討する価値はあるでしょう。

もし、どうしてもこの物件で取引したいという場合には、(元付業者かつ専任媒介契約を結んでいる)業者を通して取引をせざるを得ないという実態があります。

そうすると、一旦お断りの電話を入れてしまうと再度お願いしづらくなります。

また、「ああ、このお客さんはどうしてもこの物件が欲しいんだな。こちらの要求を聴く可能性が高いな」とでも思われれば、売主寄りの不利な条件で契約を提案してくるかもしれません。

繰り返しますが、不信感を持った中でモヤモヤしながら契約をすることはおすすめできず、他の物件を探すか時間をおいて新たな物件が出ることを待つなどすることも考えたいものです。

ただ、どうしてもその家にこだわりたいなら、不信な業者をお断りする「前」に、その業者が客付仲介なのか元付仲介なのか、元付の場合には売主との媒介契約の種類(一般または専任か)を確認しておきましょう。

【確認方法】販売図面の取引態様に「専任」とあるかチェック。直接聞いてもいい

確認の仕方としては、その物件の販売図面の右下あたりに書かれてある「取引態様」という欄に「(専属)専任」と書かれてあるかどうかをチェックします。

書かれていない・よく分からないという場合は、直接聞いてみても構いません。ただ、ストレートに「御社はこの物件の元付ですか?客付ですか?」と聞いてもいいかもしれませんが、(ん…詳しいな、不動産関係者か…)と警戒されるかもしれません。

そこで、「この物件は、売主側に仲介業者はついていますか?両手取引は怖いと聞いたことがあるので…」とでも聞けば警戒されることなく教えてくれるでしょう。

「はい、売主さん側にも仲介業者が付いています」と返答がくれば、その業者は客付仲介業者です。変更しても問題ありません。

「いえ、この物件は弊社が直接売主様から預かっています」と答えてきたら、元付仲介業者です。その場合、「御社1社だけが売主さんから預かっている物件ですか?」と聞いてみましょう。

「他社さんも売主さんから預かっています」といえば一般媒介なので業者変更は問題ありません。「うちだけが預かっています」といえば専任物件であり、この業者を通さざるを得ないということになります。

【一番簡単な確認方法】業者専用の物件データベース「REINS」を見ると一発!

細々して面倒だ…と思われたでしょうか。また、不動産屋が正直に答えてくれない場合も考えられます。

実は、一番簡単ですぐにわかる確認方法は、不動産業者専用の物件データベース「REINS(レインズ)」を見ることです。これをみれば、どの業者が元付仲介業者で、一般媒介か専任媒介かなどがすぐにわかります。

一番の問題は、REINSをみせたがらないということです。そこには、これら取引関係の情報が載せられているため「他の業者でも取引できるんだ…」とお客様に理解されるのを怖がるためです。

ちなみに、ミトミではREINS(レインズ)をお客様と共に閲覧しながら物件探しもできますし、成約価格など過去の取引情報も確認できます。

【無料】で閲覧いただけますので、一度確認したいという方はお声がけくださいね。

ミトミでは、不動産業者(プロ)と同じ物件データベースをお客様にも無料公開しています。

【REINS】プロの業者と同じ物件情報をみる!成約価格など過去の取引情報も

全国のほぼすべての売り物件の情報がご覧になれ、成約価格など過去の取引情報も把握できます。

ぜひ納得のマイホーム購入のためにもご利用ください。

不信な不動産屋と一人で取引するのは怖い…方にはセカンドオピニオンも

ミトミには「セカンドオピニオンサービス」もあります。

ミトミは取引に入りませんが、例えば契約書や重要事項説明書のチェックなどを行えます。直接、売主側とやり取りできないため、どうしても限界はありますが少しでも安全に取引できるでしょう。

本来、主役となるべき売主と買主をないがしろにして、間に入る仲介業者の都合で取引が捻じ曲げられることは本当に残念なことです。

囲い込みは一時期に比べ、少し減った印象はありますがいまだ根強く残っているのも事実です。業界の取引が健全化していくことを強く望みます。

もし、お困りごとがあればいつでもミトミにお声がけくださいね(そんなバックアップをしてミトミはなにが得なの?って方はこちらをご覧ください)。

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