役所は耐震性をチェックしてない？！中古の木造戸建てに耐震診断が必要な理由
目次
耐震基準は、建物が建った時期でなく「建築確認の時期」をチェックすべき
地震大国日本。マイホームを買う時にも、ご家族の命を守る安全性の確認として「耐震性」はとても気になるものです。
まず耐震性を調べる際には、国が定めた耐震性の基準に適合しているかどうかをチェックすることができます。
耐震基準は「1981年6月」を境に変わっており、1981年5月末までに建築確認したものを「旧耐震」基準と呼び、1981年6月以降に建築確認したものを「新耐震」基準と呼びます。
ただ、ここで注意しなければならないのは、建築年月ではなく「建築確認をした時期」で判断しなければならないことです。
例えば、建物が完成したのが（1981年6月より後の）1981年10月だからといって、新耐震基準に適合しているかはわからないということです。
家を建てる前の審査はいつかが重要。築年月で判断するなら1983年くらいを目安に
建築確認というのは、「この土地にこういう家を建てたい」と役所に申請することです。
役所が、建築基準法などの各種法令に従って「この設計書や構造計算書の内容であれば建ててもいいですよ」と判断するための資料を添付して建築内容を確認してもらう手続きです。
役所としては、その時の法令に従って審査するため、耐震基準が変わっていればこの建築確認の時にその基準が反映されるのです。
先ほどの例でいえば、1981年5月に建築確認をした家が1981年10月に建築が竣工した場合はどうでしょう。1981年10月が築年月となっていても、これは1981年5月に建築確認を取っているため「旧耐震」です。
まだ法律の基準が旧耐震であった時期の1981年6月より前に建築確認の審査が行われているためです。
建物を建てるのは、戸建てであれば半年間程度、マンションであれば1年～2年程度かかることもあります。ですので、家が建った築年数のみで判断する場合には、余裕を持って「1983年以後かどうか」くらいで確認するのが安全といえます。
一戸建てを買うなら「2000年基準」に適合する、バランスの良い物件を！
木造住宅（戸建て）は、新耐震からさらに2000年にも基準が改正されています。
地盤に合わせて基礎を作るために、「地耐力」を調べる地盤調査を義務付けたり、壁（耐力壁）の質・量、そしてその配置（バランス）まで考慮して、家全体で地震に備えるべくバランスよく耐震性を改善したのが「2000年基準」です。
木造住宅の柱の柱頭・柱脚（頭や根元部分）、筋交いの端部をそれぞれしっかり固定できるよう、接合部に金物を設置することも義務付けられました。
新耐震基準では、いくら柱や壁がしっかりしていても、地震の揺れによって柱や筋交いがスポッと抜けてしまい、本来の耐震性を発揮できないことがわかったのです。
ですので、木造住宅を購入予定の場合には新耐震基準ではなく2000年基準に合致する家かどうかを判断することを確認しましょう。
もちろんこの2000年基準でも、正確に確認するには、竣工した年月で判断するのではなく、2000年6月1日以降に「建築確認」が行われているかどうかをチェックしましょう。
役所の検査はザルだった…完了検査もなければ構造計算もしなくていい？
話はこれだけでは終わりません。実は、書類上で確認するだけでは少し不安が残るのです。
建築確認はマイホームを着工する前に行われる書類上の審査に過ぎません。その後に実際に家が建った後に（場合によっては家が建っている途中の中間でも）、「本当に設計書通りに住宅が建てられているか？」を検査する必要があります。
それが、役所（特定行政庁）が行う「完了検査」（または中間検査）です。これにクリアした家には「検査済証」が発行されます。
ところがです。2000年ころまでは完了検査（または中間検査）を半分以上の建物でやっていなかったのです。つまり、本当に建物が耐震性などを満たして建てられているかどうかは誰も確認していない可能性があります。
事実、耐震診断を行ってみると耐震基準に合致しない物件は多く存在します。その場合には、耐震補強工事を行って地震に備えることで安心安全な暮らしが実現します。
検査済証がない物件は、購入前に耐震性を検査することをおすすめします。
2階建ての木造住宅は行政のチェックがない？マイホーム購入前に耐震診断を！
2階建ての木造住宅（4号建築物・4号建物）にはさらに注意が必要です。事実上、構造計算が義務付けられておらず、簡易的な計算で許されるのです。
さらにいえば、構造計算書や壁量計算書、構造関係の図面などを確認申請に添付しなくてよく、事実上、建築確認審査を省略することができます（建築基準法第6の4条3号：「4号特例」と呼ばれます）。
つまり木造2階建ての場合、構造に関する行政のチェックが入らないのです。耐震基準に適合しているかどうかなどを、誰も気にしていないまま建っている可能性があります。
この特例を逆手にとって、壁量計算などを行わず強度が不足する設計を行ったとしても、そのまま家が建ってしまうことも十分あり得るということです。
長くご家族と安全に暮らすための住宅です。耐震診断には一般的に10万円程度は費用がかかりますが、検査済証もない中古戸建て住宅であれば、家を買う前に一度、建築士による耐震診断をぜひおすすめします。
耐震性以外も不安…戸建ては建築士の「インスペクション」が当たり前に
建物の安全性に関わるものは耐震性だけではありません。たとえ耐震性を満たしていても、外壁や屋根の状況、雨漏りや、床下のシロアリ被害などがあるかもしれません。
そこで、建物のプロである建築士が、中古の戸建て住宅の状況を調査する「インスペクション」（建物状況調査）が推奨されています。
2016年にはインスペクションを促す「改正宅建業法」が成立し、2018年4月からは本格施行されています。
中古住宅は好立地物件が多く、優良物件がゴロゴロしていますが、一方で安全性が守られていない建物は、なにより大切なご家族の命が脅かされてしまいます。
戸建て住宅の場合には、建築士によるインスペクションを実施し建物の不具合や老朽化具合も確認しましょう。
インスペクションに合格した物件のみ入れる中古住宅版の保険。ローンや税の優遇も
インスペクションを実施しても、完全無欠に家の状態を保証できるわけではありません。生活していて不具合がみつかったらどうしたらよいでしょうか。
そのために、中古住宅版の瑕疵保険であり、最大1,000万円までの補修費用がでる「既存住宅売買瑕疵保険」が用意されています。
保証の対象となるのは、「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」など家の重要な部分です。補修費用の他に、調査費用や補修工事中の転居・仮住まい費用なども支払われます。
この保険に入るには、インスペクション（建物調査）を行い、不具合があれば補修した上で検査に合格した建物だけしか入れません。保険に入れたことで一定の安心感があり、万が一にも補修費用が補填されるというダブルで安心な保険といえます。
瑕疵保険に入ることで、築古の家でも住宅ローン減税が適用されたり、登録免許税や不動産取得税の減額措置などの優遇制度もあります。
強制加入ではなく、任意の保険ですが中古住宅にも瑕疵保険があることを知っておきましょう。
「どう家を修繕するか？いくらかかるか？」を知るための前向きな調査
安全かどうかを知らずに家を買うことはとても危険です。戸建て住宅の安全性を検証するには、「耐震診断」や「インスペクション」が欠かせません。
その結果、なんらかの不具合があれば、補強できるか・いくらかかるかを算出して、購入判断を行えばいいのです。
インスペクション（建物状況調査）や耐震診断は、不具合がないことを確認するのではありません。不具合があることを前提として、どうやって家を直せばよいかを考えるとても前向きな調査です。
ちなみに、中古の売買が主流の米国では、インスペクションが当たり前に実施されています。それほど建物の状況を調査することは重要で、しかも建築士という専門家でないと見抜くのは難しいものです。
今後は日本でも、耐震診断やインスペクションが当たり前に実施される時代になるでしょう。安心して暮らすためにも、ぜひ前向きにご検討くださいね。
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