国交省のアンケート調査結果がおかしい？調べてたどり着いた重要な教訓

調査結果・データを鵜呑みにすると危険？意味や背景を見落とさない！

今や不動産業界に限らず、膨大な量のデータや調査結果が公表されています。

綺麗に加工されたデータを日々眺める中、いつも気を付けていることがあります。それは「データの意味・背景を見落とさない」ということです。

国や地方公共団体が公表するものであっても、特にアンケート調査では、一見すると実態とかけ離れた結果にみえてしまうケースがあります。

例えば、2019年4月16日に国交省が発表した「2018年度の住宅市場動向調査報告書」においても、気になる調査結果がありました。

国交省へも問い合わせたところ、やはりかなり誤解を生む表現になっていた旨の説明もありました（後述）。

ここでは上記の住宅市場動向調査を例にとって、調査結果を読み解く際の注意点を考えてみましょう。

今回、住宅市場動向調査報告書を読み進める中で、強い違和感を覚えたのが以下の結果です。

これは、中古戸建て・中古マンションを購入した世帯に、「インスペクション（建築士による建物状況調査）を実施したか？」「既存住宅売買瑕疵保険に加入したか？」を聞いたものです。

インスペクションの実施有無　※出典：国交省「2018年度住宅市場動向調査」

既存住宅売買瑕疵保険への加入有無　※出典：国交省「2018年度住宅市場動向調査」

結果だけみれば、2016年度から2018年度に向け、特にインスペクションを実施する割合が戸建て・マンション共に増え続けている傾向を示しているものです。

具体的には、2018年度における中古戸建てのインスペクション実施率は「17.3％」・中古マンションでは「12.2％」となっています（売主実施・買主実施の合計）。

また、瑕疵保険は過去3カ年度で増減はあるものの、2018年度における中古戸建ての瑕疵保険の付保率は「20.0％」・中古マンションでは「22.3％」となっています。

さて、以上の結果におかしな点があることに気づかれるでしょうか。

既存住宅売買瑕疵保険の制度上、瑕疵保険に加入するためにはインスペクションの実施が必要です。つまり、瑕疵保険に加入した人であればインスペクションを実施しているハズということです。

そうであれば「インスペクション実施割合」＞「瑕疵保険加入割合」となるべきです。

一方で上述の調査結果では、中古戸建てではインスペクションの実施率「17.3％」＜瑕疵保険の付保率「20.0％」と逆転現象が起きています。中古マンションでも同様です。

調査結果を額面通り受け取れば、インスペクションを実施せずに瑕疵保険に加入できた（本来存在しない）人が相当数いることになるのです。

しかも、インスペクションを実施した人のほぼすべてが瑕疵保険に加入していることも伺え、少し非現実的な結果となっています。

先に結論を述べておくと、このグラフ自体の数値に誤りはないとのことです（国交省）。

このような結果となった原因は、アンケートの回答者や回収者（訪問調査）の知識不足や記憶の曖昧さがあるのではないかとのことでした。

それぞれの項目には「分からない」という分類があります。

実際にインスペクションを実施した（または瑕疵保険に加入した）ものの、記憶が定かではなく「分からない」という回答をしたケースなどがあると推察されるということです。

具体的には、以下のような回答・分類が行われている可能性があるようです。

インスペクションを実施したのを知らずに「瑕疵保険に加入した」とのみ回答
⇒インスペクションは「実施していない」または「分からない」、瑕疵保険は「加入した」に分類
瑕疵保険に加入しているのを知らずに「インスペクションを実施した」とのみ回答
⇒インスペクションは「実施した」、瑕疵保険は「加入していない」または「分からない」に分類
インスペクションも瑕疵保険も実施・加入していることを知らない
⇒インスペクションは「実施していない」または「分からない」、瑕疵保険は「加入していない」または「分からない」に分類

確かに「分からない」という項目が4～5割を占めており、また、インスペクションや瑕疵保険制度の認知度も低いといわれる状況でもあるため仕方のない側面もあるかもしれません。