マンション管理の質をどう見抜く?管理費・修繕積立金は5項目を確認!

マンションを買う時にチェックしたい管理状況。判断ポイントと注意点は?

マンション購入を検討する場合、管理状況や管理の質はとても気になるところです。

一方で、どういうポイントから管理状況を判断すればよいのか分からなかったり、仲介業者が調査をしてくれなかったりして「大丈夫かな?」とモヤモヤしながらマイホームを買うこともあるようです。

アンケート結果をみても、購入の際に考慮した項目トップ3は「交通利便性(72.6%」「間取り(63.7%)」「買い物環境(52.8%)」と、目に見え分かりやすい項目が上位となり、「維持管理状況」はわずか11.5%に留まります。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

ここでは管理費・修繕積立金にまつわる5つのトピックについて注意点などをみていきましょう。

あわせて、2019年4月26日に国交省が発表した「2018年度のマンション総合調査」も参考として最近のマンション状況もあわせて確認しましょう。

尚、本調査は2018年11月~12月に実施したもので、全国のマンションの内、1,688の管理組合・3,211の区分所有者へのアンケート結果です。必ずしも実態を反映していない部分があることにはご注意ください。

①修繕積立金の使い道「長期修繕計画」があるか?定期的に見直されてる?

まず、修繕積立金の使い道でもある「長期修繕計画」の有無を確認したいところです。今やほとんどのマンションで作られています。

マンション総合調査をみても、1987年度の65.5%から2018年度には90.9%と右肩上がりに増加、ほとんどのマンションで長期修繕計画が作られていることが分かります。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

マンションを購入する際には長期修繕計画があるかどうかの確認に加えて、一度作った修繕計画の見直しが行われているかどうかもチェックしたいポイントです。

マンションの劣化具合や共用設備の利用状況なども踏まえて、修繕内容の定期的な見直しがなされることが建物の長寿命化や良好な住環境を作る上で大切になってくるためです。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

同調査によれば、5年ごとを目安に見直しを実施しているマンションは56.3%、修繕工事実施前後に見直しを行うマンションも含めれば約8割のマンションは見直しを行っていることが分かっています。

5年ごとに定期的な見直しが実施されるマンションは、建物環境の維持・向上の意識も強いといえます。購入検討される物件がどうかチェックしてみてくださいね。

②管理費・修繕積立金の水準は適正か?積立方式(値上がり予定)も確認

管理費・修繕積立金は、高すぎても安すぎても問題があります。

傾向としては、やはり築古のマンションほど不具合や修繕箇所が多くなるため管理費・修繕積立金が高くなる傾向にあります。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

適正な水準の目安としては国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」などが参考になります。SelFin」でもこのガイドラインなどを基にAIが簡単に割安・適正・割高の評価を行えます。

あわせて、均等積立方式・段階増額積立方式など積み立て方式の違いや値上げの予定がないかという点も事前に確認しておきたいところです。

マンション購入後すぐに値上げが行われては月々の支払いが増えることになります。値上げり予定が分かればそれを加味して資金計画を立て、家計に大きな影響がないかチェックしておきましょう。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

特に近年の傾向としては販売促進のため管理費・修繕積立金を安くみせ、徐々に値上げしていく「段階増額積立方式」を採用する新築マンションも多いことも知っておきましょう。

③修繕積立金は計画通りに貯まっているか?マンションの半分は懸念あり?

積立金が計画通り貯まっているかは特に注意してみる必要があります。

調査によれば、計画より多く積み立てられているマンション(33.8%)と5%以下の不足に抑えられているマンション(14.7%)は合わせて約5割です。

近年、特に築古マンションで積立額と計画地に大きな差がでているマンションも指摘されており、積立計画が絵に描いた餅になっていないかどうか確認しましょう。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

積立金額が不足すれば、値上げしたり管理組合が金融機関から融資を受けたり一時金を徴収することでなど対処します。中には管理組合の総会で合意が取れず、そのまま放置されているマンションもあります。

適切な修繕が実施されなくなれば、マンションの劣化が急速に進むことになってしまいます。

家を買う前には、修繕積立金の額だけでなく、実際に計画通りに積み上がっているかの確認も忘れず行いたいところです。

④滞納は少なくない。購入予定住戸か・マンション全体の何割かをチェック

実は管理費や修繕積立金などに滞納があるケースは少なくありません。

チェックポイントとしては、まずは滞納しているのが購入しようとしている住戸なのか、それ以外の住戸で滞納しているのかを確認します。

購入検討住戸が滞納している場合には、管理組合に対して借金をしているようなものです。必ず決済前に精算してもらうか、それが難しい場合にはその金額分を売買価格から引いてもらうなど価格交渉しましょう。

そして、滞納住戸が購入検討の部屋以外である場合には、マンション全体に対して何%程度の住戸(金額)が滞納しているか確認しておきたいところです。

5%未満であればまだ購入検討、10%を超えてくるような場合には慎重に考えたいところです。

尚、滞納額などは管理組合(管理会社)に「重要事項調査報告書」というマンションの管理状況が分かる資料を開示請求することで知ることができます。不動産仲介会社にお願いしましょう。

【参考】滞納は意外と珍しくない?滞納なしのマンションは5~6割に留まっている

滞納と聞くと少し怖い印象を受けますね。

ただ、(住戸数の多い大規模マンションの場合には特に)1戸や2戸の世帯で支払い忘れなどが発生するケースは珍しくありません。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

マンション総合調査によれば、滞納が発生しているマンションの数は減少(改善)はしているものの、2018年度時点で滞納なしのマンションは約6割に留まっています。

逆にいえば、約4割のマンションでは滞納が発生している可能性があるということです。

もちろん無いに越したことはありませんが、多くの人が住んでいますので、中にはうっかり支払い忘れることもあるのですね。

⑤管理会社(組合)の滞納金の回収能力は?スピード対応する体制があるか

滞納がある場合、「滞納が発生してどれくらい経っているか?」「滞納者への具体的な対応方法は?」なども確認しましょう。

スピード解決したり、滞納者への対応フローチャートがあらかじめ策定されている場合などは管理能力の高さがうかがえ安心できます。

尚、築後経過年数が経っている築古のマンションほど滞納している割合が高くなっています。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

築古マンションになるほど、管理費・修繕積立金額が上昇する傾向にあることや、所有者と連絡が取れなくなりがちであること、所有者自身が年金生活などで資力に問題を抱えることなどが要因と考えられます。

いずれにしても、滞納はどのマンションでも起こり得るものです。

滞納が起きた後に適切に対応できるかどうか、管理組合や管理会社の回収能力・力量も知っておきたいですね。

管理の主役はマンション住人(管理組合)。積極関与で資産価値の向上を!

主に管理・修繕積立金に関してマンションの管理状況をチェックするポイントをみてきました。

マンションの管理が一定の質が満たされているか、大まかなところを事前にチェックした上で購入するかどうか検討ください。

ただ、実際の運用やマンション内の具体的な問題点など、細かな点まで確認することはどうしても難しいものです。

それよりも、実際に住み始めれば「自分自身が積極的にマンション管理に携わっていく」という意識が大切といえます。

多くのマンションは管理会社にメンテナンスを委託していますが、本来の主役は(住人の集まりである)管理組合です。

マンションを購入した後は管理組合の一因となります。良好な管理を維持していくべく、総会には必ず出席するなど積極関与してみずから資産価値を向上させていきましょう!

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