築40~50年でも売れるマンション。買っていい中古の3つの条件とは?

築40年~50年のマンション、売れる物件も売れ残るものも。違いは何?

中古マンションを購入する際、築年数(新築後の経過年数)は気になるところです。

築40年を超えると古い!と思うかもしれませんが、このレベルの築古マンションは少なくなく、実際に売買取引もなされています。

具体的には、2019年時点でマンション全体に占める築40年の中古マンションは約10%程度、2018年の首都圏マンション売買の内、10件に1件は築40年以上経過したマンションです。

これから築古マンションは増えていきます。ミトミにも「築古のマンションは買ってもいい?」「将来、築40~50年になったマンションって売れるの?」といった質問もよく受けます。

結論からいえば、「築40~50年でも適正価格で売れるマンションもあれば、例え築20~30年でも売れ残るマンションもある」といえます。

ここでは、築40年~50年のマンションでも売りやすい3つの条件(特徴)をみていきましょう。

築30年超の中古マンションは意外と多い?!築年数と売買価格の関係は?

①良好な管理。築古物件は築年数(数字)より管理状況(実態)が重視

一般的に中古マンションは、築15~20年程度経過すると、それ以降価格が横ばい傾向を示すことが多いいえます。

もちろん価格が下げ止まる物件だけでなく、下落が続いてしまうマンションもあります。これらの違いにはいくつもの要因がありますが、その一つがメンテナンス状況です。

築後経過年数が経っても価格が落ちづらく売れやすいマンションの大きな要因の一つは、継続してしっかりとした管理がなされている物件です。

築浅物件であれば、見た目で築年数を言い当てることは難しいものです。一方で築30年程度になってくると、マンション管理の実績が外観や設備の状況に如実に表れてきます。

そういったことから、築古になればなるほど「築年数(数字)」よりも「管理状況(実態)」が重視されることになるのですね。

同じ築40年の物件でも、管理が行き届いている物件は問題なく取引されますが、資金不足で修繕できないボロボロマンションは放置されます。管理状況で大違いなのです。

ポイントは修繕履歴・修繕計画の有無、管理費・修繕積立金の水準・滞納の有無など

マンションの管理水準を見極めるには、過去・現在・未来のマンション状況を見通しておく必要があります。

まずはこれまでに実施された修繕履歴(内容・頻度・金額)や、今後の長期修繕計画があるかどうかを確認しましょう。

管理費・修繕積立金の水準が妥当かどうか、現在の滞納額が大きくないかも重要です。滞納額が大きい場合には、将来の修繕が実施できない可能性に加え、管理組合(管理会社)の能力の低さも伺えるため要注意です。

これらは、不動産仲介会社が管理組合(管理会社)に対して、総会の議事録や重要事項調査等報告書を開示させることで調べてもらうことができます。

また実際に内覧する時には、外壁に大きなクラックがないか、共用部分の清掃が行き届いているか、掲示板の通知内容・日付は新しいかなどをみることで、管理レベルが推し量れます。

これらのポイントから、現状管理が行き届いており、将来にわたって大規模修繕も実施できる体制が整えられていると考えられるかどうか見極めましょう。

②新耐震(or 耐震補強済)。旧耐震物件は安全も住宅ローンも懸念あり

築古マンションと一括りにしても、耐震基準(新耐震か旧耐震か)は大きな違いがあります。

新耐震は、1981年6月以降に建築確認を取得したマンションです。建築期間も含めて考えると、1983年に新築されたマンションかどうかが旧耐震・新耐震の分かれ目だとします。

そうすると、2019年時点で築36年(1983年新築)か築37年(1982年新築)かで、マンションの価値は大きく変わります。

特に大地震が不定期に続く日本では、今後ますます災害耐性には敏感になるでしょう。やはり新耐震物件、または旧耐震ならその後耐震補強した物件が望ましいといえます。

そういう意味では、2019年時点で購入するなら(新耐震基準の範疇に入る)築35年くらいまでが限界といえます。その後、例えば10年後に売る際には、築45年のマンションになっていますが耐震的には問題ありません。

尚、そもそも旧耐震マンションの場合には物件担保評価が低くなったり、融資対象外となる金融機関もあります。旧耐震物件は資金面でも買主を絞ってしまう(売りづらくなる)側面もあるのです。

個人が旧耐震マンションを売る場合は安値になる。リノベ物件は修繕分高くなるだけ

旧耐震物件でも、好立地であることなどで価格が落ちていない物件もあります。

ただ意外と多いのが、買取再販業者が個人から安く住戸を仕入れ、リノベーションをした「リノベ物件」として高値で売り出されているケースです。

リノベ物件は、リノベーション費用に業者利益が上乗せされるため、通常個人がそのまま売りに出すよりも高くなりがちです。買主も、内装が新築並みに綺麗なことなどで、周辺物件よりやや高くとも購入に踏み切る場合があります。

もちろん、リノベ物件は業者が安く仕入れていることに加え、原価に近い価格で効率よくリフォームするため住戸の質と価格のバランスはよい物件です。

注意したいのは、リノベ物件は修繕費用が掛かっている分、売出価格が高くなっている(旧耐震でも価格が落ちていない)だけということもあり得るということです。

ですので、個人が旧耐震物件をそのまま売りに出した場合(もしくはリノベ再販業者に売却した場合)、やはり価格は大きく落ちることには気を付けたいところです。

③好立地。駅近に人が集まる時代、駅距離10分以内・できれば7分以内に

築40年~50年程度たった築古マンションを売却する際、大前提は立地がいいことです。

立地適正化計画や職住接近の流れなどによって、今後ますます駅近に人が集まってくることが予想されます。実際に駅距離が近い新築マンションや、駅直結タワーマンションなどもありますね。

駅距離から同心円状に存在するマンションの数は、駅距離の2乗に比例します。単純計算ですが、駅距離5分圏内の物件と10分圏内の物件では、物件数が4倍も異なり、駅から遠いとそれだけ競合物件がひしめくことになります。

(築年数によらず)駅から遠いマンションは価格が落ちやすいことも分かっています。やはり最寄駅から10分圏内には必須といえ、できれば7分以内が有望です。5分を切れば尚良いでしょう。

もし建替えせずに住戸を売ることもしない場合、将来マンションを解体する(区分所有権を解散する)こともあり得ます。

その場合にも、立地がよければ土地の売却資金で解体費が賄え利益が出ることもあります。好立地であるほど、最悪のケースでも資金不足が起こりにくいといえるでしょう。

駅近物件は、賃貸して家賃収入を得る活用方法も取れる。買取業者へ売却することも

立地が良いということはそれだけ活用方法があるということです。

築年数が古いマンションの買い手がつかないケースでも、都心で駅距離が近いなど、好立地であれば賃貸することができます。他人に部屋を貸すことで家賃収入を得るのです。

(家を買うのではなく)借りる場合には利便性が重要視され、耐震性や設備面などをそれほど気にしない入居者も少なくありません。自己所有する資産ではなく、一時的な住まいと考えるためですね。

また、一般の市場では売れない場合に、上述した買取再販業者に売却する方法も取れます。リノベでバリューアップすることで再販することができる物件は、好立地であることが大前提です。

業者への売却であり、一般個人への売却よりは安値で売ることになりますが、手間がかからない早期売却が実現できます。

好立地物件は、こういった活用方法や処分方法が選択肢にあり、流動性が担保されるというメリットがあるのですね。

住戸は増え、買主は減る。“選ばれる家” vs “見捨てられる家”の二極化時代

マンションは、設計施工が適切になされ、良好な管理が続けば100年持つともいわれます。

マンションは一度新築されれば、基本的にはそのまま取り壊されることなく供給数(総数)は増えていきます。一方で人口減少社会で、買い手(需要)は少なくなっていきます。

需給バランスが悪化し、今後はますます“選ばれるマンション”と“見捨てられるマンション”といった選別が先鋭化する二極化時代になるでしょう。

そして売れるかどうかは、将来の買主が「住みたいと思えるマンションかどうか?」が大事です。だからこそ、新耐震や好立地(特に駅距離)、管理状況などが重要となるのです。

現在、築30年の新耐震物件を買ったとして、将来売る時に築40~50年と数値上は老朽化しても、それらが満たされる物件は問題なく取引されることが予想されます。

実際に今でも10%程度は築40年を超える中古マンション取引です(2018年・首都圏)。一方で、いくら築浅であっても、交通の便が悪かったり管理がずさんであれば価格は急落するでしょう。

“買ってはいけない物件”をAI(人工知能)が一瞬で判断する無料アプリ「SelFin」

「買う時に売ることを考えておく」ことは、これからのマイホーム購入にはとても大事な視点といえます。

割高な価格で買ってしまえば、その分将来の売却時に損が大きくなります。また、そもそも誰も買い手がいないような郊外の田舎に家を買っては売ることすらままなりません。

その他、減税制度が使えるかどうか、耐震基準は新耐震か、マンションの管理状況は問題ないか、などを購入前に調べておくことは必須です。

これらを調べるのは不動産仲介会社の役割です。

もし、積極的に調べてもらえない・十分な説明がないという場合には、AI(人工知能)が一瞬で判断する無料Webアプリ「SelFin」をご利用ください(無料)。

ぜひ「買ってもいい不動産かどうか」を事前にチェック・検証した上で取引してくださいね。不安があれば、いつでもミトミにもご相談ください!

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