旧耐震の中古マンションを買う4つのメリットと7つのデメリットとは?

旧耐震基準の中古マンションを買うメリット・デメリットとは?

マンション探しをしていると、旧耐震基準の中古マンションに出会うことがあります。

駅から近いフルリノベーションのマンションでも、旧耐震物件なら周辺相場より安いものも多い特徴があります。

一方で、旧耐震と聞くと安全性に不安が残ります。具体的に、新耐震と旧耐震の違いは以下の通りです。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準では、大規模地震を想定しているのに対し、旧耐震基準では中規模地震までしか想定していません。

耐震基準建築確認通知書
の発行日
地震規模と被害想定
中規模地震
(震度5程度)
大規模地震
(震度6強~7程度)
旧耐震基準~1981年(昭和56年)
5月31日
倒壊しない
(規定なし)
新耐震基準1981年(昭和56年)
6月1日~
ほとんど損傷しない倒壊しない

さらに、旧耐震マンションは築後40年以上経過しており、建物の劣化なども心配です。

ここでは、旧耐震マンションのメリット・デメリットを整理することで、旧耐震基準の中古マンションのイメージを深堀していきましょう。

【メリット】旧耐震物件は好立地なのに低価格、将来も賃貸・売却しやすい

旧耐震マンションのメリットは以下の通り3つあります。

  1. 好立地で利便性が高い。土地が広い整形地に建築された物件や、眺望のいい物件も
  2. 物件価格が安い。築40年超で価格が落ち切り、将来の値下がりリスクも小さい
  3. 無駄がなくコスパのいいフルリノベーションができる。給排水管なども取り換え
  4. 貸しやすく売りやすい。若者から高齢者まで幅広い世帯に居住ニーズがある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①好立地で利便性が高い。土地が広い整形地に建築された物件や、眺望のいい物件も

旧耐震基準のマンションは、主要駅から近く、街も発展している好立地にあることが多いです。

旧耐震でマンションを建築することが許されたのは、1980年代前半までです。その当時は、駅から近いにも関わらず広い整形地が余っており、マンション建設にうってつけのマンション用地がまだたくさんあった時代です。

現在のように、主要駅の周辺はほとんど開発されつくし、駅から近くてまとまったマンション用地となり得る土地の仕入れ競争が激化している現在とは状況が異なっていたのです。

好立地にある旧耐震基準のマンションには、広々とした土地に建てられた贅沢なマンションもあります。駐車場が平置きであったり、中庭や共用スペースが充実している土地に余裕のあるマンションです。

最近の新築マンションにみられるような、狭小な土地に機械式駐車場を導入して建築しなくとも、昔は土地に余裕があったのですね。

また、これは物件によりますが、築年数が古い中古マンションでは特に眺望の良いマンションもあります。建築当時は今とは異なる建築基準法で建築されており、高さ制限がなかったり景観にもうるさく言われない時代に建てられたものです。

今となっては、ポツンと頭一つ飛び出た形で旧耐震マンションが建っていることがあり、こういう旧耐震マンションは眺望がよいのです。

②物件価格が安い。築40年超で価格が落ち切り、将来の値下がりリスクも小さい

旧耐震の中古マンションは、価格が安いという特徴があります。

現行の耐震基準を満たさないため安全性に劣ることや、40年以上経過しているためマンションの劣化が進んでいること、各種優遇制度が使えないことなどにより価格が安くなります。

購入する側としては、好立地の便利なマンションが安く買えることは大きなメリットといえます。

さらに旧耐震マンションは、購入してから価格が落ちにくく、値下がりリスクが小さいのも特徴です。

通常、マンションは築後15年~20年程度かけて価格が下落を続け、その後は一定の水準を維持します(不便な立地にあるような中古マンションはその後も値が下がり続けることがあります)。

旧耐震基準のマンションともなれば、築40年経過しており価格が落ち切っています。多少の上下はありますが、購入した後に価格が暴落することはあまり考えられません。

尚、旧耐震マンションが販売される際にはリノベーションされている物件も多く、その場合には、リノベーション分の価格は年月をかけてじりじり下がっていく可能性はあります。

ただ、キッチンやバスなどが新規交換されているリノベマンションは、設備補修などの将来の修繕費用を先払いとも考えられます。ですので、リノベ分の価格値下がりはある意味仕方ない側面もあり、あまり気にする必要はありません。

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③無駄がなくコスパのいいフルリノベーションができる。給排水管なども取り換え

旧耐震基準の中古マンションは、フルリノベーションされた物件として売り出されることが多いです。

新築同様になったフルリノベ物件が好立地で安く売り出されていれることもある旧耐震マンションは、中古と新築のいいとこどり物件ともいえます。

旧耐震の中古マンションは築後40年以上経過しており、室内設備も取り換え時期にきています。リノベ再販を専門とする業者は旧耐震マンションを安く仕入れ、効率的なリノベをして販売します。

多くのマンションは柱・梁などで建物を支えるラーメン構造を採用しており、柱だけ残して、壁や床、配管など他のすべてを取り壊すことができます。

スケルトン(骨組み)だけ残してフルリノベーションすることも多く、その場合には、給排水管などを含む専有部分のほぼ全てが新品に生まれ変わります。

築20年程度であれば、新築当初の設備は今でも使えるものも多く、リノベせずにそのまま使うことができるため、リノベしてしまうとコストパフォーマンスの悪い「もったいない」ケースもあります。

しかし築40年程度経過している旧耐震マンションは、給排水管などが老朽化し床を剥がして取り換える必要があったり、そもそも設備が故障しているなど、住むためにはリノベが必須であることも多く、フルリノベのタイミングとしては最適で無駄がありません。

また、スケルトンからのフルリノベ工事を個人が自分で発注してやろうとすると、かなり大掛かりで長期の時間を費やします。

入居までも時間がかかり、その間の家賃なども考えると、リノベ専門業者が販売するフルリノベ物件はお買い得な場合も少なくありません。

このように、リノベ物件を好む場合には、無駄がなく給排水管などほぼ全ての設備を刷新する旧耐震のフルリノベ物件はメリットがたくさんあるのです。

④貸しやすく売りやすい。若者から高齢者まで幅広い世帯に居住ニーズがある

人口減少時代、立地適正化計画に代表されるように、今後ますます駅の近くに人が集まってくることが予想されます。

最寄駅からの徒歩距離が近い物件はより一層求められ、物件価格が維持・向上するのです。その点、旧耐震マンションは、ターミナル駅が最寄り駅であることも多く、徒歩距離も5分以内など超好立地物件も少なくありません。

駅から徒歩10分圏内が一つの節目といわれますが、徒歩5分以内ともなれば希少価値が高く、特に駅近を求められる賃貸マンションとしても貸しやすい物件となります。

また、住宅ローンの融資が付きにくい難点はありますが、通勤・通学に便利な利便性の高いマンションであれば、子育て世帯層の購入需要も高いといえます。

さらに、今は戸建て住宅に住んでいるけど老後に駅近の利便性の高いマンションに住み替えたいと考える高齢者世帯もあります。

戸建てと異なり、階段の昇り降りもなく、延べ床面積も小さくなり掃除も楽で戸締りも苦にならず、建物の管理は管理会社にお任せといったマンションの暮らしは高齢者向きともいえます。

さらに、バスや電車に長い時間乗らずとも、病院や商業施設に通いやすい好立地にあるマンションであればなおさら、老後に住みたいと思います。

老後資金をなるべく減らさず(住宅予算を抑えながら)、そういった利便性の高いマンションに住み替えるためには、価格の安い旧耐震マンションという選択肢がでてきます。

駅近物件であるため若者での賃貸ニーズもあれば、職住接近を望む世帯、高齢者の住み替えニーズなど、幅広く需要があるのが旧耐震マンションといえます。

【デメリット】耐震性不足や建物の劣化。税制優遇NGや金銭負担リスクも

旧耐震マンションのデメリットは以下の通り7つあります。

  1. 耐震性(安全性)に不安。コンクリートや鉄筋の劣化で建物の強度低下リスクも
  2. 建物や設備が劣化。特に水道設備や給排水管が交換できず水漏れする事例も
  3. 機能面の劣化。古い時代の設計で水圧や電気容量が不足、ネット環境の整備不足も
  4. 銀行の担保評価が低く自己資金が少ないと購入が難しい。将来売りづらいリスクも
  5. 修繕積立金が高額になるリスク。故障しやすく設備更新も必要な旧耐震マンション
  6. 住宅ローン控除や不動産取得税・登録免許税の優遇、贈与税の非課税制度がNG
  7. 建替えや大規模修繕で多額の費用負担リスク。建替え不能で建物老朽化リスクも

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①耐震性(安全性)に不安。コンクリートや鉄筋の劣化で建物の強度低下リスクも

旧耐震基準の中古マンションは古い耐震基準に沿って建てられているため、地震に対する安全性が低いことがデメリットです。

具体的には、震度5程度の中規模地震で倒壊しない基準で建築され、それより大きな地震に対する規定はありません。そのため、旧耐震マンションは大規模地震(震度6~7)で倒壊する恐れがあります。

事実、国内史上初の震度7が観測された阪神・淡路大震災で、軽微な損傷または被害がなかった割合は(昭和57年以降に建築の)新耐震の建物で約75%であったのに対し、(昭和56年以前に建築の)旧耐震の建物では約35%と半分以下です。

建築年別の被害状況(建築物)※戸建て住宅を含みます【出典】平成7年阪神淡路大震災建築震災調査委員会中間報告

尚、大規模地震に対する規定がないだけで、堅牢に作られた旧耐震マンションの中には新耐震基準を満たすものもあります。

よって「旧耐震物件は新耐震基準を満たさない」とは言い切れないものの、実際には多くの旧耐震マンションでは新耐震基準ほどの耐震性がないとみられています。

また、建築後40年以上経過しており、その多くが鉄筋コンクリート造である旧耐震マンションは、コンクリートの中性化(劣化)が進んでいることが多いです。

コンクリートにクラック(ひび割れ)が生じ、そこから雨水が浸入し、内部の鉄筋が錆びるなどして、本来の強度を失っていることも想定されます。

このように、そもそも耐震性に不安を抱えることに加え、コンクリートや鉄筋の劣化により、建築当初より大幅に強度が低下しているリスクがあるのが旧耐震マンションです。

②建物や設備が劣化。特に水道設備や給排水管が交換できず水漏れする事例も

かなり古い時期に建築された旧耐震マンションは、建物や設備が劣化している可能性が高いです。

管理・メンテナンス状況で異なるものですが、ひどいものになると廊下や手すりの崩落、外壁の剥落、鉄骨の露出など、居住者や近隣住人に危険をもたらすマンションもあります。

マンションの2階廊下部分が崩落した事例【出典】マンション政策の現状と課題(国土交通省)

特に、昔の給排水管は鉛管や鋼管、銅管などの金属製が主流でした。

金属製の管は内部で錆(さび)が発生したり、排水設備がコンクリートの中に埋め込まれ、取り換えが難しいマンションもあります。やむを得ず新しい配管をコンクリートの外に露出させているマンションもあります。

現在では塩ビ管や鉄管の内面に塩ビをコーティングしたライニング鋼管、架橋ポリエチレン管、ポリブテン管など、錆びにくく耐久性に優れ、コストも安いものが使用されます。

こういうものに更新できない場合には、マンションの給排水管から水漏れが発生し、建物を劣化させ、最悪マンションが使えなくなってしまいます。

③機能面の劣化。古い時代の設計で水圧や電気容量が不足、ネット環境の整備不足も

古い時代に建築されたことで、設備自体は使えても、機能が時代にあっていないこともあります。

例えば水圧の低さです。水道水を受水槽から屋上にある高架水槽にポンプで送り、高架水槽から各蛇口へ重力を使って水を落としているマンションがあります。

その場合、下の階にいくほど水圧が高く、上の階ほど水圧が低く水の出が悪くなります。

現代は昔より水の消費量が増えており、昔の基準で設計された給水設備のまま使っている場合や、給排水管が劣化している場合には水圧が弱くなります。結果、普段の生活でストレスを感じてしまいます。

電気容量も同じことです。昔よりも格段に家電が多くなり、各住戸当たりの電気使用量は増加しています。しかし、昔のままの電気容量だと、一度に使える家電の数を制限され不便を強いられます。

ファミリー世帯では40~60Aは欲しいところですが、古い中古マンションでは30A以下という物件も少なくありません。

また、インターネットの発達した現在、通信設備の機能性も重要です。しかし築古マンションでは通信速度がかなり遅いケースがあります。

旧耐震物件含む築古マンションでは、電柱~マンションの共用部(MDF室)までは光ファイバー(光回線)であるものの、共用部(MDF室)~各住戸までは電話回線(メタル回線)を使っているVDSL方式である場合があります。

このVDSL方式の回線速度は最大100Mbpsといわれます。マンションの共有部から各部屋までも全てを光ファイバー線にした光配線方式の最大速度1Gbpsといわれるため、約10分の1程度の速さに過ぎず、大容量通信には遅い可能性があります。

VDSL⇒光配線方式への切替え(光ファイバーの延伸)については、マンション全体での入替え工事となり管理組合の許可が必要となるなど難しい場合も多く、ホームルーターの設置で対応することなどが実態です。

このように、水圧不足や電気容量の小ささ、インターネット環境の整備不足など、機能面での設備劣化(不便さ)を感じることがあるのがデメリットです。

④銀行の担保評価が低く自己資金が少ないと購入が難しい。将来売りづらいリスクも

旧耐震の中古マンションは、銀行など金融機関からの担保評価が低いのが一般的です。

安く買えるメリットはあるものの、属性の悪い買主さんや自己資金が少ない住宅購入検討者など、物件金額満額を住宅ローンで組んでマンションを買おうと思う人にとっては、買えないリスクがあります。

「自分は買えるからいい」という単純な話ではなく、将来売却する時に買主候補者が少なくなる可能性があるのです。

つまり、旧耐震マンションを買いたいと思ってくれる購入希望者がいても、その購入希望者が住宅ローンを満足に組めない場合には、買ってもらえません。

特に旧耐震基準のマンションは住宅予算を低く抑えたい層が購入検討することが多く、相手側の資金事情に合わせて金額を下げて売却せざるを得ないことも考えられます。

または、リノベ再販業者に買い取ってもらうことも考えられますが、その場合には相場より安く買い取られるのが一般的です。

このように、旧耐震マンションは物件によっては売却リスクがあります。

尚、好立地物件で担保評価が伸びる物件もあるため、あくまでも物件によります。必ずしも売れづらいわけでもなく、また絶対に物件金額が下がるというわけでもないことはご理解ください。

⑤修繕積立金が高額になるリスク。故障しやすく設備更新も必要な旧耐震マンション

一般的に、マンションの修繕積立金はだんだんと上昇していきます。下がることはめったにありません。

古くなればなるほど設備故障などが頻繁に発生するようになり、修繕費用がかさむためです。また、古くなるほど機能を回復させることが難しくなり、大規模修繕工事にも費用がかかるためです。

旧耐震基準のマンションのように、経過年数が長期にわたる建物であればなおさら修繕積立金が高額になっていく可能性があります。

また旧耐震基準のマンションでは、上述した通り、水圧や電気容量不足などの改善、安全性の高いエレベーターへのリニューアルなど、必要に応じて機能をアップデートするための更新工事も必要になります。

例えばエレベーターは1基変えるだけで1,000万円前後も費用を要するなど、こういった工事は大きなお金が必要となることがほとんどです。特に、住戸数の少ないマンションであれば一戸当たりの負担が大きくなりがちです。

物件を安く買えても、毎月のランニングコストが高いというデメリットがあるため、その点を理解して旧耐震マンションの購入検討をしましょう。

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⑥住宅ローン控除や不動産取得税・登録免許税の優遇、贈与税の非課税制度がNG

旧耐震基準のマンションは、住宅ローン減税制度や、不動産取得税や登録免許税の減免措置、贈与税の非課税制度など各種の優遇税制が使えない可能性が高いです。

これらの税制を使うためには、「建築後25年以内」「1982年(昭和57年)1月1日以降に建築」など中古マンションの要件が定められているためです。

1981年(昭和56年)5月31日までに建築確認を受けた旧耐震基準の中古マンションはこれらの条件を満たさないものが大多数で、原則として税制優遇を使えません。

尚、旧耐震マンションであっても耐震適合証明を取得したり、既存住宅売買瑕疵保険を付保することで優遇措置を使える特例があります。

ただし、耐震補強工事に多額の費用が掛かるため実施できない場合など、実際には旧耐震マンションで耐震性を証明することができないケースがほとんどです。

また、火災保険でも新耐震基準を満たすことが証明できない場合には、割り増し料金となります。

このように、税金や保険においては割高になってしまうのが旧耐震マンションのデメリットといえます。

⑦建替えや大規模修繕で多額の費用負担リスク。建替え不能で建物老朽化リスクも

旧耐震マンションは、耐震性への不安や建物劣化などにより、マンション自体の建て替えが検討されることが多いです。

建て替えが決まると(正確性を犠牲にしてザックリといえば)住人が一人当たり1,000~2,000万円程度の負担をして建て替えるか、建て替えに反対する場合には売り渡し請求を受け、強制的に安値で買い取られてしまうことになります。

ただ実際には、建て替え合意は区分所有者及び議決権の4/5以上という高いハードルがあるため、なかなか実現しません。

旧耐震マンションのように高経年のマンションには、高齢者の入居者も多く「建て替えは私が死んだ後にしてくれ」「お金の負担がキツイ」という意見もあります。

しかしそうなると、建物がボロボロのまま崩壊するまで住み続けることになってしまいます。

または、建て替え決議は合意できないものの、その代わりとして大規模修繕が決定され、数百万円の一時金を徴収される場合があります。

つまり、ボロボロのまま住み続けるか、一時的に多額のお金の負担が発生するリスクがあり、旧耐震マンションの大きなデメリットといえるでしょう。

尚、もちろんメンテナンス良好なマンションや、修繕積立金も多くあり、容積率も余っており建て替え後に現在より多くの住戸を生むマンションであれば、費用負担も少なく建て替えられることもあります。

ただし、そういった恵まれたマンションはごく一部に限られ、一般的には、建て替えリスク、建て替え不能リスク、一時金徴収リスクなどがあることを知っておきましょう。

【注意点】旧耐震でも物件ごとに特徴は異なる。購入前に必ずチェック!

旧耐震の中古マンションのメリット・デメリットを整理しました。

注意点としては、これらのメリットやデメリットは、すべての旧耐震の中古マンションに共通する性質ではないということです。

例えば、不便な立地に建つ旧耐震物件もあれば、中途半端なリノベなのに大きく利益が載せられている割高な旧耐震マンションもあります。メリットがなくデメリットだらけの築古マンションもあるということです。

逆に、旧耐震基準の時代に建てられた築古マンションであっても、管理状態が良好で設備メンテナンスが行き届き、耐震補強も実施して新耐震基準を満たす物件もあります。

ですので、実際に旧耐震マンションを購入するかを考える時には、メリットが大きく、デメリットの少ない物件かどうかをチェックして買うことが大事になります。

旧耐震基準の築古中古マンションを買っていいかどうかを見分けるポイントは、以下のコラムで解説していますのであわせてご参照ください!

旧耐震の中古マンションを買ってもいい?後悔しないための4つの確認事項

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