SelFinの使い方、間違ってない?安全な取引には不動産のプロの検証が必須!

物件の価値とリスクを一瞬でAIが判断する“SelFin”。物件提案ロボも便利

AI(人工知能)が物件の価値とリスクを一瞬で評価する無料アプリ「SelFin」。多くの方にご利用いただいており、ありがとうございます。

SelFinは、「価格の妥当性」「流動性(将来の売りやすさ)」「耐震性」「住宅ローン減税制度の適合物件かどうか」「管理状況(マンション)」「土地の資産性(戸建て)」などをチェックしてくれます。

無料で使え、しかもSUUMOやat-home、ホームズといった物件情報サイトのURLをコピーするだけで評価できるというお手軽さもあり、簡単に使うことができます。

不動産会社によってはマイナス情報やリスクを積極的に教えてくれないことも少なくないのが実態です。ぜひマイホーム購入のお供としてご利用ください!

あわせて、SelFinの機能の中には「物件提案ロボ」機能も埋め込んでおり、REINSに新規登録された物件が24時間以内に届けられます。気になる物件があれば、物件資料の取り寄せや内覧依頼も可能です。

まだお使いでない方は、ぜひご利用ください!

AI評価が100点だからOK!ではない…あくまで注意喚起をする調査ツール

ここでは、これまでSelFin/物件提案ロボご利用者様からいただいた(特に価格に関する)質問を基に、SelFinの使い方の注意点をお伝えします。

まず、SelFin(セルフィン)のAI評価が100点満点だとしても、それだけで「この物件は問題ない」ということではないことにご注意ください。

あくまでもSelFinは注意喚起を目的としています。100点満点であった場合には「AIには問題点が見つけられなかっただけ」と解釈するのが安全といえます。

また、リスクが表示されたとしてもそれが本当に問題かどうか必ずしもその指摘が正しいとは限りません。

実際にその物件を購入される時には不動産会社の担当者に「〇〇は大丈夫ですか?」と確認してもらうことを促すものです。

どうしてもSelFinはビッグデータから評価結果を導き出すため、特殊な事例で誤りもあります。注意喚起を主目的としたもので、最終的には必ず不動産会社に確認を行うようにしてくださいね。

リノベマンションは価格が「割高」に出やすい。施工内容や品質をチェック

価格の妥当性が「割高」となっている場合でも、問題ないケースもあります。

代表的なものはリノベーション物件です。業者が原価に近い価格で工事した場合など、コストパフォーマンスのよいリノベ物件によってはお買い得なものもあります。

SelFinとしては、実際の施工内容や品質までは読み取ることができず、建物バリューアップ分を評価せずに価格の妥当性を計算します。結果としてリノベ物件は「割高」表記になりがちな傾向があります。

もちろん、すべてのリノベ物件がOKというわけではないことにはご注意ください。

コストパフォーマンスの悪いリノベしかしていない物件の場合には「割高」評価が正しいということも少なくありません。

いずれにせよ、リノベ物件で価格の点数があまりにも印象とかけ離れているなどは、しっかりと内覧したり施工内容を確認することで実態を見極めることが確実です。

データ不足で想定賃料が高く/安く試算されれば、割安/割高な結果となることも

マンションの場合には「収益還元法」という「賃貸に出したとして適切な価格に収まっているか?」という投資家目線での評価を行います。

周辺賃料相場などから賃貸に出した場合の想定賃料を試算し、そこから収益還元法に基づく適正価格を割り出します。

この想定賃料があまりにも安く自動計算された場合にも「割高」になります。もしくは、逆に高く試算された場合には「割安」と評価されてしまいます。

過去の賃料履歴や周辺賃料相場のデータが少ない場合などには、まれに実態を反映されないことがあります。

価格の妥当性検証には、収益還元法の他にも取引事例比較法(成約事例・周辺売出事例)や積算法、ヘドニック法など様々な手法があります。

最終的に購入検討する場合には、やはり人(プロ)の目を通して最終検討してくださいね。

戸建ての場合は築古物件が割高になりがち。修繕履歴や内覧で実態を確認!

戸建ての場合、価格の妥当性として「積算価格」という考え方を基にしています。

つまり、周辺の取引事例から土地価格を算定、耐用年数と再調達原価(もう一度同じ建物を作ったらいくらかかるか?)から建物価格を算定しています。

日本の戸建て市場では、十分な賃貸市場が発達していない状況でビッグデータが揃わないという事情もあります。

ただ、そうするとどうしても耐用年数が新しい建物ほど価格の妥当性が有利になる(高い値段がつく)傾向があります。築古物件は「割高」表記になりがちということです。

中古戸建ての場合には、特にこれまでの修繕履歴・メンテナンスによって建物状況は大きく変わり、適正価格の算出に大きな影響を与えます。

本来であれば、建築士による建物状況調査(インスペクション)や耐震診断などの検査を行わないと実態がわかりません。やはり実際の状況を確認した上で購入検討してください。

SelFinだけでは不十分。周辺環境や資金計画など物件以外は専門家に相談

実はSelFinにできないことはたくさんあります。

例えば価格が妥当と判断されても、周辺環境に問題はないのか?住宅予算として本当に適正なのか?耐震性に問題なくても、建物の劣化状況に問題ないのか?などは物件固有の問題とは別です。

その他にも以下のような項目があります。

  • 土地調査(災害耐性や土地の履歴など)
  • 統計調査(人口動態や街の将来性など)
  • インスペクション(建築士の建物調査)
  • ファイナンシャルプラン作成(資金計画)
  • 最優遇金利での住宅ローン借入・銀行との交渉
  • 売主側との値下げ交渉
  • マンションの管理状況の精査(重要事項調査報告書チェックなど)
  • 接道状況や土地権利の精査(戸建て)etc…

実際には、不動産のプロやファイナンシャルプランナーや建築士など、買主さんご自身の状況にも照らし合わせて専門家による検証が必要です。

不動産取引は物件だけでなく、エリアの利便性や将来性、地震や洪水への強さ、お客様ご自身のライフプランなどなど多くの要因が絡むものです。

一つ一つ丁寧にチェック・検証するパートナー(不動産会社や建築士、FPなど)と共に安全に取引しましょう!

SelFin+不動産のプロの両方で安全取引!マンションなら検証レポートも

SelFinは完全無欠の唯一正しい評価ツールではありません。

リスクが見受けられる物件を積極的に注意喚起するものであり、また、SelFinで評価する項目だけで十分なわけではないこともお分かりいただけたと思います。

一方で、すぐには気づきにくい項目を即座に教えてくれ、なにに注意して物件購入を検討すればよいか考えてくれる便利な機能があることは確かです。

不動産会社に知られることなくお客様ご自身でこっそりと物件の価値やリスクを把握でき、取引を安全に進めていくことができます。

その上で、安全性や資産性を専門的にしっかりと評価・検証してくれる不動産屋さんにチェックしてもらってくださいね。

その他ご相談など、もちろんミトミにもいつでもお声がけください!

【P.S.】「この家、買っていいのかな?」…迷わずご相談ください!

マイホーム購入をお考えでしたら、ぜひ個別相談(無料)をご利用ください。

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