超低金利時代。無理した予算で変動金利で住宅ローンを組むとどうなる？

住宅ローンが史上空前の低金利時代に入って3年程度経過しました。今や変動なら0.5％、固定で1％程度で借り入れができる状況が続いています。

一方で、この超低金利に惹かれ、無理してギリギリでローンを組んで買おうとしている方は要注意です。

実際、今の変動金利水準がずっと続くことを前提として、ギリギリで無理した予算でマイホーム購入された方もいるという記事も目にします。

確かに日銀としては（少なくとも当面）緩和政策を続ける方針を打ち出しており、早々に金利は上がらないというのが大勢の味方ではあります。

一方で、現在の超低金利がこの先ずっと続くわけではありません。いつかは必ず金利の上昇局面がやってきます。

ここでは、無理した予算で住宅購入した場合に何が起こるか、何に気を付けた方がよいかかをみていきましょう。

ローン返済の滞納を続ければ任意売却や競売に。安値で早期売却で大損…

変動金利で借りている場合、金利はいつ変動してもおかしくありません。

もし上昇してしまうと当然ながら毎月のローン返済額は増えます。そして銀行は返済を待ってはくれません。

万が一滞納が続くと、銀行や債権回収会社（サービサー）がマイホームを売却するよう迫ってきます（任意売却）。最悪の場合、抵当権を行使されマイホームが競売にかけられます（強制売却）。

特に競売ともなれば、不動産を一気に早期売却することとなり大幅に安値で売却します。任意売却はまだ市場価格に近い金額を目指しますが、それでもやはり安値になりがちです。

物件には問題がないのにただ売り急ぐという売主事情で値段を下げる場合、本来であれば高値で売れていたとしても安くてもいいから早く売ることに終始するわけです。

「時間を買う」ために多額の損失を出すことになり、とてももったいない状況となってしまいます。

価格の下限は住宅ローン残高。買ってすぐ売却するのは難しい。金利上昇なら尚更

購入して間もない時期は元本もほとんど減っていません。その時期に金利が上昇した場合にはさらに事態は深刻です。

金利が上昇すると、（好景気による収入増などがない限り）金融機関は買主への貸出金額（元本）を小さくします。購入者がローンを組める額が少額になるため、物件金額の売出価格はただでさえ安くせざるを得ません。

つまり物件金額が高い（借入元本が大きい）時期に購入したものの、元本がほとんど減っていない時期に、安値で売却しなければならなくなる可能性があります。

その一方で、不動産を住宅ローンを組んで購入した場合、抵当権を外してから次の買主に引き渡すためローン残高（残債）以下で売り出すことはできません。

取得してから年数が経っていない物件は値下げ余地が限られる（下限が物理的に決まっている）、かつ、相場が安くなっている（銀行の融資付が厳しい）中でうまく売り切らなければなりません。

または、ローン残高を消すために、足りない部分自己資金を用意する必要があり、いずれにせよ難しい売却を迫られる可能性があるのです。

固定金利への切り替えも一案。ただし変動が上がってから固定に…はNG！

変動金利は文字通り、金利が変動します。上昇すれば金利支払いが高くなります。

ですので、もし変動金利上昇分のリスクが取れない場合に、かつ、固定金利に変えた場合の支払い増額が問題ない場合には固定金利への切り替え（借り換え）も一つの案です。

注意したいのは、「変動金利が上がってきたら固定金利に切り替えよう」という考えはNGということです。

一般的に、固定金利は変動金利よりも先に上がる傾向があるためです。変動金利が上がってきたことには既に固定金利が上がりきっているという状況になります。

むしろ変動金利でローンを組んだ方こそ、先に上がっていく固定金利（10年物国債の長期金利）の動向を注視しておくことが大切になるともいえます。

尚、変動金利より支払い利息が高いことは仕方がありません。ある意味固定金利は（金利上昇するリスクを打ち消す）“保険料”を金利に含めているようなもので、先々の金利支払い上振れリスクをヘッジする手段と考えましょう。

金利タイプを切り替えられるとは限らない？支払い遅延には注意したい

変動金利を固定金利にいつか変えるかもしれない、と考える方はもう一つ重要なことがあります。

それは、常に借り換えができる状態を保っておくことです。「一度住宅ローンが通ったのだし、返済を続けているのだから借り換えはできるだろう」という考えは危ういかもしれません。

同じ金融機関で、金利タイプを変動⇒固定にできる場合には（返済事故を起こしていない限り）大きな問題にならないかもしれません。ただ、金利タイプが切り替わるまでに時間がかかる場合があることは注意しましょう。

また、A銀行の変動金利からより条件のいいB金融機関の固定金利へ借り換えたい場合には特に注意が必要です。

金融機関を変えて借り換える場合、新たな銀行としてはその時々であらためて審査を行います。そもそも借り換えができないということも十分考えられるのです。

例えば、これまでの返済で遅延（滞納）したことがあれば、それだけで審査に影響を及ぼします（これは同じ銀行で金利タイプを切り替える場合も同じです）。

借り換えを視野に入れる場合、収入・借金・貯金・健康の状態などに特に気を付ける

借り換えは必ずしもできるものではなく、返済事故以外にも具体的には以下のような点に注意しましょう。

まず、年収が下がった場合や、自動車ローンや携帯電話の割賦払いなど“借金”が増えた場合、「返済比率」（＝返済額÷年収）の基準をクリアできない可能性があります。

また、借り換えには手数料も掛かるため別途自己資金を用意しなければならないことも覚えておきたいところです。

さらに、金額面以外にも健康面でも気を付けたいものです。というのも、病気を患い団体信用生命保険（団信）に加入できない状況になっていることが考えられるためです。

まとめると、「収入を維持・向上する」「借金を必要以上に増やさない」「最低限貯金しておく」「健康維持・向上に努める」などに気を付けたいところです。

固定金利への切り替えを考える場合には、「いつでも借り換えられる」という状況を意識しておきたいものです。

金利上昇リスクも加味した借入を！家を買う前にはファイナンシャルプラン

以上、超低金利の変動金利を前提にして変動金利ギリギリで家を買った時のリスクをご説明しました。

任意売却や競売などと聞いても、なかなかそのような状況に陥らないと思われるかもしれませんが、実際には少なくありません。

REINS（不動産会社専門の物件データベース）の新規物件登録をみていても「本物件の売却には債権者の同意が必要」という注意書きがなされる任意売却物件は定期的に目にします。

近年は低金利や融資環境が改善したことで、競売件数自体は下がっていますが、金利上昇局面では再び増加に転じる可能性が高いと考えられます。

いずれにせよ、変動金利で家を買うということは、将来の金利上昇リスク分も踏まえて余裕をもってローンを組むことが安全です。

家を買う前には、ファイナンシャルプランなどを立て「住宅購入後も無理ない生活が成り立つか？」をしっかりと見極めてくださいね！

【P.S.】「この家、買っていいのかな？」…迷わずご相談ください！

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