“家は立地が全て”ではない!物件金額が高くても資産価値がない3つの事例

「不動産は立地」とはいえマイホームの資産価値は立地だけで決まらない

「不動産は立地」よく聞く言葉です。立地は不動産の資産価値にとても大きな影響を与えることは事実です。

そもそも「不」動産との言葉通り、建物はリフォーム・リノベーションで改装できても土地は動かせないものです。

だからこそ、周辺環境やその街の発展性も含め、どのエリアに土地を構えるかはしっかり検討すべきものです。

一方で、立地がすべてとばかりに立地“だけ”気にすればいいものでないことも覚えておきたいところです。

つまり、「同じ立地」でも資産価値のある物件と損する物件があります。どこに違いがあるのでしょうか。

簡単な例を示しながら、立地以外にも考えなければならない注目点をみていきましょう。

①買うタイミング:新築プレミアムがそぎ落とされたマンションがお得

例えば、同じ場所に立地するマンションを買う場合でも、いつ買うかで損益は大きく変わります。

新築マンションは、土地の仕入れ値や建築費、モデルルームやパンフレット、新聞広告などの販売管理費、さらに業者利益が含まれます。

これらコストや利益が積み上げられ足し算で価格が決まります。

一般的に新築マンションは15年程度かけてこれら2割程度上乗せされた“新築プレミアム”がそぎ落とされていき、その後価格が落ち着く傾向にあります。

つまり、同じ場所に立地するマンションでも、新築は20~30%程度割高な価格設定がされ、それが15~20年程度かけて値下がり続けるのです。

「新築は鍵を回せば2割価値が下がる」ともいわれるように、新築や築浅マンションは割高な買い物になる可能性があります。

同じマンションの同じ住戸を購入する場合にも、タイミング(築年数)によって損得が大きく変わってくるのです。

中古マンションは割安に手に入りやすい。価格決定メカニズムが新築と大きく違う

一方で、中古マンションは需給バランスや中古住宅市場(成約事例など)を参考に合理的に決まります。

売り手は個人であることが多く、大きな利益を取りに行く必要もありません。華美なパンフレットや新聞広告費、モデルルーム設置費、人件費など販管費もかかりません。

中古の方が割安でお得なのは、そもそも新築マンションと中古マンションでは価格決定のメカニズムが異なるためです。

新築時に7,000万円だったマンションが15年後に5,000万円(▲2,000万円)で売り出されることも珍しくありません。

同じマンションを新築時に買った人と、15年落ちの中古マンションを買った人では2,000万円も住宅コストが異なる結果になるのです。

尚、もちろん中古の場合には、修繕費用や(修繕積立金や管理費の水準含め)その時の管理状況などチェックすべき点はあります。

また、都心の一等地などは需要が強く価格維持できるマンションもあります。個別要因はそれぞれ検証することは忘れないようにしましょう。

②建築方式:新築一戸建てなら建売。注文住宅は売却価格を下げる要因に

一般的に“こだわり”は将来自宅を売る時の売却価格を下げる要因になります。

マイホームは一生涯住むというライフスタイルは特に都心部では少なくなってきています。逆に、高齢者など老後に利便性の高い都心部に移住する人数が増えています。

将来、売ることを考える場合「他の人も買いたいか?万人受けするか?」という他人目線を持って家を買うことが求められる時代なのです。

その意味において、同じ立地に新築戸建てを買うという場合にも、売却損益を考えれば「注文住宅」よりも「建売住宅」の方がリーズナブルといえます。

建売住宅は、設備の大量仕入れや共通の設計・施工での大量供給による建築コスト低減、不動産仲介業者を通じた販売による販売コスト低減など、安く建築・販売できるためです。

さらに、多くの買主さんが買いたいと思う平均的な間取りや設備をハウスメーカーがマーケティングしており、将来の売却時にも売りやすいともいえます。

自分好みの家は買い手が少なく売れにくい。“こだわり”が将来の売却価格を下げる

一方、注文住宅は建築・販売コストが高く、さらに“こだわり分”が将来損失を生む可能性があります。

注文住宅の場合、特注の設計費や設備費、モデルルームや販売員の人件費、チラシや新聞などの広告費など建築費や販売費、業者利益などがかなり高くつきます。

その反面、きめ細やかな接客サービスや自分好みの間取り設計や設備などが実現できるメリットももちろんあります。

ただ覚えておきたいのは、「マイホームは自分好みに買えばいい」という考えだけで“こだわりの家”を建てれば建てるほど、将来自宅を手放す時の売却価格は下がる可能性が高まるということです。

広すぎる家や、高品質すぎる設備や建物機能と関係のないところへお金をかけても、その費用はまるまる将来の値下がりリスクに直結します。

例えば至るところを大理石で敷き詰めたり、超高機能なキッチン、浴室がたくさんある特殊な間取りなどは、一般的な買主さんは評価してくれないどころか将来の買主さんが敬遠しがちなのです。

家を買う時には「どこにお金がかけられているか?」「将来の買主は評価するか?」を理解・考慮した上で購入検討しましょう。

③価格の妥当性:物件価格が割高な家を買うと、将来大きな売却損失に…

同じ場所にある土地にマイホームを購入する場合でも、価値が大きく異なるケースがあることをみてきました。

資産価値が高いマイホームは「いつでも適正価格で貸せて売れる物件」です。「みんなが住みたいと思う家」とも言い換えられます。

ただしタイミング(新築マンションor中古マンション)や建築方式(建売戸建てor注文戸建て)によって、将来の損益が変化するのですね。

それでは好立地の中古マンションや中古戸建て、新築建売住宅を買えば問題ないかといえばそうではありません。

金額が高い物件がいいわけではありません。やはりその物件を「適正価格」で買うことが大前提です。

いくらお金をかけて家を買っても、それが適正な価格でなければ(割高に家を買えば)、将来売る時にその分が回収できず大損してしまいます。

中古住宅や新築建売だからお得なわけでない!価格の妥当性は個別具体的に検証する

中古住宅が必ずしも割安なわけでもお得なわけでもないことには注意しましょう。

特に売り手が強い相場時や駅近で利便性の高いエリアでは、「売れればラッキー」と強気に考える個人売主が、相場よりかなり割高に売り出すケースも散見されます。

また、建物の耐震性や設備不具合など、住宅の安全性も考慮した修繕費用も含めた総額が高くつくこともあります。

新築建売住宅でも、コストパフォーマンス(住宅の質と価格のバランス)はピンキリです。多棟現場や決算月など、値下げ余地が大きく交渉しやすい場合には安く買いたいものです。

どんな家を買うにせよ、価格が高いことと資産価値があることは違うことを理解しておくことが大事です。

その上で、マイホーム購入の前には必ず価格の妥当性をチェック・検証をしましょう。

資産価値を重視したマイホーム購入なら、検証業務に強い不動産会社を選ぶ

以上、3つの事例とともに立地がすべてではないことをお伝えしました。

繰り返しますが、不動産の最重要ファクターが立地(場所)であることは正しいと考えます。建物がどんなに豪華でも山奥だと住みたいとは思わないものですよね。

まず「みんなが住みたい」と思うのは便利なエリアです。しかし上で述べたように、立地が良ければそれでいいわけではありません。

資産性があるかないかは、一連の検証業務を行って初めて判断できるものです。

具体的には、個々の不動産について価格の妥当性や流動性(売りやすさ)、街・エリアの利便性・将来性、地価の騰落、人口・世帯流出入の状況、建物の管理状況、災害耐性など多くの検証が必要です。

そのためにも資産価値を重視して住宅購入する場合には、検証業務に強い不動産会社を選ぶことが大切です。ご不安な場合にはミトミにも一度ご相談くださいね!

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