“嫌悪施設”近くの家は買ってはいけない?注意点と購入検討の考え方

家の近くに“嫌悪施設”が…騒音・悪臭や心理的に懸念あり?注意点は?

「この物件いいな!と思って周辺環境を調べたら、ごみ処理場が近くにあった…。悪臭が心配だ…」

こういうことは少なからず起こりえます。ごみ処理場の他にも発電所やギャンブル施設など、「家の近くにはあって欲しくないな」と思う施設は意外と見つかります。

これらは「嫌悪施設」や「忌避施設」と呼ばれ、英語では「Not In My Back Yard」(自宅の裏庭にはやめてくれ)の頭文字をとって「NIMBY」(ニンビー)とも呼ばれます。

一般的には以下表のようなものが該当するといわれています。

懸念施設例
騒音・振動鉄道、幹線道路(高速道路)、物流センター、飛行場、自衛隊・米軍基地、スポーツ会場・イベント会場(大病院、学校、警察署・消防署)など
悪臭・煤煙工場、下水道処理場、ごみ焼却場、養豚・養鶏場、火葬場など
危険に感じるガソリンスタンド、ガスタンク、(原子力)発電所、廃棄物処理場、高圧線送電線(鉄塔)、危険物取扱施設など
治安・教育ギャンブル施設(パチンコ店・競輪場・競馬場・競艇場)、風俗店、暴力団組事務所など
心理的に忌避墓地、刑務所・拘置所、葬儀場、精神科病院など

これら嫌悪施設があることによって住宅へ悪影響を及ぼす懸念があり、それが地価を押し下げる要因にもなりえます。

ここでは、嫌悪施設の注意点や、嫌悪施設近くのマイホームを買おうと検討する際の考え方をみていきましょう。

嫌悪施設に明確な定義なし。人の主観や時代、技術進歩、距離でも異なる

一方で、嫌悪施設に明確な定義はありません。

人によって印象が異なるもの(主観的なもの)でもあり、時代背景や技術の進歩にもよって解釈が変わってくるためです。

嫌悪施設までの距離に対する許容度合いも人によって曖昧です。

不動産屋さん(宅建士)が契約前に行う重要事項説明で、これらの施設すべてを漏らさず説明する法的な義務もありません。

気になる場合には、どういう施設が周辺にあるか自分でも調べてみましょう。

また、「悪臭や騒音の恐れのある施設が1km以内にあるのは嫌です」などと具体的に伝えおくと不動産会社もチェックしやすいでしょう。

学校や公園まで嫌悪施設に分類されることも。距離や利便性のバランスにもよる

例えば、近年は学校や幼稚園が嫌悪施設として捉えらえるケースもあります。

学生の話し声や定期的なチャイム音、運動会や体育祭、部活動の騒音、登下校時の喧騒などが主な理由です。高齢者が増え、自宅にいる時間が増えたことも遠因とする向きもあります。

同様に、大病院や警察署・消防署も「近くにあれば安心」というイメージを持つ場合もあれば、救急車や消防車、パトカーのサイレンが日中深夜問わず鳴り響くことを懸念する声もあります。

公園など人気の高い場所も、人だかりや虫の発生など「近すぎる」のはNGということもあり、施設までの距離によっても捉え方が異なります。

また、商業施設近くはどうしても騒音が発生しがちですが、利便性との裏返しともいえます。

どこまで利便性を追求するかというバランスによっても、人によって嫌悪するかどうかの分かれ目になります。

本当に危険?設備の新しさや行政対応でも違い、科学的根拠がないことも

施設によっては、大気汚染や電波(電磁波・高周波)などにより健康被害が懸念されるといわれるものがあります。

特に古い施設や、施設までの距離などによっては臭気や騒音、健康被害などの可能性があります。

一方で、実際に健康被害が顕在化している施設などでは行政が対応をしている場合もあります。

技術改良が進み、例えば高性能焼却炉や排出煙のダイオキシン濃度の低減などに対応している最新設備が導入されるなど、問題ないといわれるものもあります。

科学的な裏付けや確固たる根拠がないケースも散見されます。

「〇〇施設は危険!」「△△があったから健康が害された」と因果関係も曖昧なまま疑似科学が都市伝説のように思い込みに基づいて語られる場合もあるようです。

大事なのは「多くの人がどう思うか?」。感情は不動産価格に大きな影響

人によって判断が異なり、科学的な根拠もない場合もある嫌悪施設。

科学的な根拠以上に重要なのは「多くの人がどう思うか」ということです。

嫌悪施設が実際には(科学的には)なんら問題ないケースでも、「なんとなく敬遠したい」という心情が働き、売却しずらいリスクは付きまといます。

事故物件と同様で、人の心情というのは売却価格に大きな影響を与える要因なのです。

「できればこの施設の近くは避けたない」と多くの人が思う物件は、将来の買主もそう思う可能性があります。

不動産売買は感情面も大きな影響を与えることを理解した上で、購入前にしっかり検討したいですね。

価格は割安?購入検討の際はエリア特性も含め不動産会社に調査してもらう

では、嫌悪施設が近くにある物件を購入してよいかどうかは何を基準にすればいいのでしょうか。

エリアや時代にもよって判断が異なることがあり、実際には個別具体的に物件ごとに考えていく必要があります。

ただ多くの場合、「多くの人が嫌悪施設と認識しているか?」「その場合には、その分相場より安値で買えるか?」が購入判断の分かれ目になります。

実際に購入検討する際には、以下などを不動産会社に調査してもらい、総合的に判断することが求められるでしょう。

実際に健康被害やクレームが発生しているか
(役所へのヒアリングなど)

そのエリアで嫌悪施設として認識されているか

周辺相場より安値で売買されているか
(将来の売却価格値下がりリスクは小さいか)

公的機関、民間法人いずれが運営しているか
(一般的には自治体など公的機関の運営が望ましい)

そのエリアの人口流出入はどうか
(発展したエリアは風評被害が少ない可能性あり)

嫌悪施設だから絶対NGというわけではなく、十分価格が安い場合には(普段の生活に問題ないと判断すれば)購入することも一つの判断です。

また、施設の有無以前に非常に発展しているエリアや、人が多く住んでいる場合には問題ないこともあります。土地の安さから団地や社宅が建設され、その後発展したエリアもあります。

なかなか難しい判断ではありますが、購入前には不動産のプロにしっかりご相談くださいね。

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