中古住宅の価格上昇?それでも新築より大きい「価格と立地」のメリット

クリスマスプレゼントで家が欲しい!困ったサンタさんが集まるミトミ

Merry Christmas…皆様は、どこで、どんなクリスマスをお過ごしですか?恵比寿ガーデンプレイス、六本木のミッドタウン、そして、中板橋のミトミ。

イルミネーションが綺麗な3大クリスマススポットの一つと言われるミトミで、今日も元気にお客様を迎える青年がいます。はい、西野です!(帰りたい)

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ででーん!イルミネーションもあるよ!

さて、クリスマスといえば、美味しい料理にキレイなイルミネーション。そして、最も心が躍るのは、やっぱりサンタさんからのクリスマスプレゼントですね。

サンタさんは毎年、私たちにプレゼントを届けてくれますが、お願いすればどんなプレゼントでも届くのでしょうか。例えば、、、、、

「家」とか

中古価格は上昇も、新築に比べて「価格」「立地」のメリットがある

今回のコラムは、「家が欲しい!」とお願いされたサンタさんのためだけでなく、住宅の購入を考え「新築と中古はどっちがいいの?」という疑問を持たれているあなたのためのコラムです。

以前から、ミトミでは「資産価値にこだわるなら”中古住宅”」という事を推奨して参りましたが、近ごろ、お客様から「中古の値段って、ここ何年か上がってるんじゃないの?」と質問をいただきます。

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確かに、ここ何年かで中古住宅の価格は上昇してます。東京23区の中古マンションの成約価格は、2013年当初は約55万円/㎡だったものが、2016年末には約70万/㎡と27%程度も価格が上昇しているようです。

「価格の安さ」は、中古住宅のメリットの大きな一つですが、その「価格」が上昇してしまっては(メリットが薄れてしまっては)、新築住宅を購入した方がいいのでしょうか。

しかし、「ならば新築」とはならず、今後も中古住宅は普及し続けるでしょう。なぜなら、新築住宅と比較すると、まだ「価格」も「立地」も中古住宅のメリットが大きいからです。

【価格】利益が上乗せの新築 vs 需給で決まる中古。住宅ローン金利も下落

「中古住宅の価格が上昇」と聞くと、「新築は上昇しないの?」という疑問が出てきますが、もちろん上昇しています。しかし、これら二つはそもそも価格決定のメカニズムが全く違うことを理解しなければなりません。

当たり前ですが、新築住宅は業者の利益を大きく乗せて販売します。建設後に業者は資金を早急に回収するため、建築コストに加え、広告費、モデルルームの設置など、販売管理費をかけて早期に売却します。

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【出典】東京カンテイを基にリニュアル仲介株式会社作成

一方、中古住宅では、過度に売り急ぐ必要もなく過剰な販管費をかけません。そのため、「相場(重要と供給)」によって合理的に価格が決定します。

さらに、住宅ローンの金利がここ数年で急速に下落しており、例えば2013年水準から比べて、大雑把にいえば▲40%程度下落しています。逆にいえば金利が下がっている分、中古物件の価格が上昇しているともいえます。

どうしてもわかりやすい「住宅価格」のみに目がいってしまいますが、住宅購入の総費用で考えれば額面通りほどの影響はないともいえるのです。これは不動産投資における「イールドギャップ」と同じような考え方でもあります。

【立地】資産価値の下がりにくい「好立地」の物件は中古が多い!

中古住宅の大きなメリットのもう一つが「立地」です。「立地を制してリッチになろう」とかいうオヤジギャグがあるほど、資産価値に最も影響を与えるといわれています。

しかも、「物件の“中身”」が気にいらない場合、リノベーションをしてあなた好みにする事ができます。立地は購入後には不動な要素であり、資産価値を考える際には慎重に判断する必要があるのです。

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立地のよい住宅購入、これもやはり「中古住宅」です。理由は単純、条件の良い土地には、既に建物が建っていることが多いからです。

新築は基本的に空き地に建てるか、既存の建物を解体して建てるかのどちらかです。当然、条件の良い土地には建物が建っているため、好立地を求めるなら中古住宅の選択肢が多いのです。

中古住宅の不安を払拭。インスペクションや瑕疵保険の活用を!

中古住宅のメリットをお伝えしましたが、一方で、中古住宅の購入には注意点があります。

耐震性や過去のメンテナンス状況をしっかりと精査し、購入“前”に「不良住宅」と「優良住宅」を見極めなければなりません。

安心・女性_ss国を挙げて中古市場を後押ししている今、そういった中古住宅に対する不満を取り除くため、「インスペクション」や「既存住宅瑕疵保険」といった中古住宅の不安を払しょくし、中古×リフォームを推奨する制度が徐々に整ってきました。

中古住宅を購入する際は、第三者視点でしっかりと調査してもらうことで、新築並みの安全を担保する物件を購入しましょう。

新築も中古も「安く買えて、高く売れる」住宅が資産価値の高い物件

資産価値の下がらない住宅を購入する上で、「安く買って高く売る」という“投資家目線”が必要になってきます。

そして、(合理的に価格決定された中古住宅を)安く買って、(立地を制して資産価値を下げず)高く売るためには、中古住宅が適切というわけですね!

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一方、新築物件は「鍵を回した瞬間、2割価値が下がる」とも言われており、購入時と売却時の金額に乖離が発生する可能性があります。もちろん、新築物件も超好立地であれば値上がりしている住宅もあります。いずれにしても事前検討が大切ということです。

ここではあくまで一般論を述べたに過ぎません。実際に不動産を購入する際には、長期的な視点を持ったエージェント選びから始めてみてくださいね。

…ということで、「家が欲しい」と無茶ぶりサンタさん、中古という視点を持って、まずはお近くの不動産屋(エージェント)へ相談しに行ってみてくださいね!

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