中古マンションの契約戸数が初めて新築を上回った!(2016年首都圏)

新築マンションの契約率は節目の70%を下回る低水準。中古が売れている

東日本不動産流通機構(REINS)が「首都圏不動産流通市場の動向(2016年)」を発表しました。

特に変化しているのがマンション市場で、2016年における首都圏の中古マンションの成約件数は「37,189件」(前年比+6.9%)と2年連続で前年を上回り、過去最高を記録しました(中古の一戸建ても13,195件(前年比+8.6%)と過去最高)。

一方で急減しているのが首都圏の新築マンションで、不動産経済研究所の「首都圏マンション市場動向」によると、供給(発売)戸数は「35,772戸」(前年比▲11.6%)と、初めて中古マンションを下回る結果となりました。契約戸数に至っては「29,873戸」に落ち込んでいます。

新築マンションの年間契約率(=契約戸数÷発売戸数)は「69%」と、マンション市況の好不調の節目といわれる「70%」を割り込みました。月別でみても70%を超えたのは昨年の半分以下の年4回(2016年2月・5月・9月・12月)に留まりました。

発売(供給)が減らされ、契約率も振るわない新築マンション。その反動で、中古に消費者の目が向かっている構図が浮かび上がっています。

新築価格の高騰によって中古が割安感。新築は都心周辺が値上がり

中古が売れている最大の原因は価格の問題だと考えられます。

首都圏のマンションは中古も新築も価格は2013年頃から上昇していますが、新築の平均価格は「5,490万円」、中古は「3,049万円」と新築に比べて中古は値段が低く、築年数などによってその価格幅も大きく選択肢が広いことがあげられます。

新築マンションが高止まりする背景には、建築資材や人手不足による人件費の高騰があげられます。外部要因としては、海外富裕層の旺盛であった需要も一部寄与しています。

東京23区に絞って価格を比較すると、新築は「6,629万円」、中古は「4,039万円」となっており、新築は特に都内で手の届きにくい価格帯になっていることがうかがえます。

住宅ローン金利は下がっても新築マンションは負担が重い。世帯年収の上昇も緩やか

首都圏全体でみれば、新築マンションは価格上昇が落ち着きました(前年比▲0.5%)。上昇を続けた価格がピークを迎えた格好といえるでしょう。

しかし、内訳をみると23区の▲1.5%以外は上昇が続いています。具体的には、23区外は同+9.2%、神奈川県・埼玉県・千葉県はそれぞれ+1.7~4.5%と周辺地域に価格上昇が波及している形となっています。

つまり、都心の新築マンションが高止まりする中、中古マンションまたは周辺地域の新築へ需要が向かっている状況なのです。

住宅ローンの空前の低金利によって、マンション価格の上昇はある程度許容できる状況といえますが、世帯年収が緩やかな上昇に留まる中、それ以上に値上がりしている新築マンションはさすがに敬遠したいと思う方が多いと考えられます。

安心・安全な中古住宅の取引環境が整備。抵抗感が薄れたことも一因?

中古マンションが売れる理由は、新築価格の高騰からの代替住居としての性質もありますが、その他の理由もあるでしょう。

その一つは、瑕疵保険制度など中古住宅の安心・安全な取引環境が整う中、中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションをあわせて行い、自分好みの家を手に入れるという暮らし方が浸透してきていると考えられます。

2016年の中古マンションの築年数(公益財団法人 東日本不動産流通機構)

成約した物件の築年数も上昇傾向は続き、2016年は「20.26年」になっています。中古住宅の品質が分かりやすくなってきたのも一因と捉えられます。

(アンケート調査をみてもまだインスペクションなどの認知度は低い状況ではありますが)今後、改正宅建業法の施行などに伴ってさらに中古住宅に目が向けられるようになるでしょう。

周辺環境のよい好立地を求める動きは加速。住み替え需要は今後も増える

中古マンションは、23区内の平均価格が前年比+5.9%と、23区外や首都圏3県の中で最も高い伸び率を示しています。成約件数でみても、23区内は+11.1%と2桁増、その他地域は+2.8~6.8%の増加であることを考えると突出しています。

少々高くても、立地をメインに考えて購入している消費者が増えていることがうかがえます。

以下の新聞記事にみられるように、利便性の高い地域に人口が集まる時代となっており「動くに動けない」状況にある消費者の姿も浮き彫りになっています。

「都心のマンションはもう高くて。あきらめたよ」。川崎市に暮らす60代の男性会社員はこぼす。還暦を過ぎ、体力も落ちたことから交通の便が良い東京23区への住み替えを検討した。ところが、これだと思った物件は「5千万円超ばかり」。予算に合うものは見つからなかった。(2017年2月4日付の日経新聞朝刊)

いつでも貸せて売れる「資産価値」にこだわる住宅の買い方が今後問われることになります。

不動産価格が妥当なのか、将来売れるのか、そういった投資家目線も忘れず、安心・安全・快適に暮らせる住宅を手に入れましょう!

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