西野、悪徳不動産屋と戦う。仲介手数料にこっそり上乗せされた超過報酬

どーもどーも、西野です。昨日は、西野が担当する賃貸案件の契約日でした~!

実はこれが、初めての自分の売上・・・(現在6カ月目のプロジェクトマネージャー)

実は今回の賃貸案件で、西野はお客様側の仲介業者だったのですが、契約にあたってやり取りをするオーナー様側の仲介業者と、水面下で激しいやり取りが繰り広げられました。

不動産屋がもらうのは「仲介手数料」だけ

まず、仏と呼ばれるほど穏やかな西野がなぜこのような自体になったかというと

媒介報酬の超過請求

を指摘したことがきっかけです。

通常、下の図のように、仲介業において不動産屋がお客様(貸主・借主の双方)から受け取る報酬の合計額は、仲介手数料1カ月分以下でなければならないという決まりがあります。

【図1】初期費用の流れ(通常ver)

【初期費用の流れ】通常var

初期費用にはいろいろとありますが、敷金や礼金、前家賃等、仲介手数料以外の料金は全てオーナー様に支払われる(または預り金として差し入れる)ものです。今回問題になったのは、仲介業者が貸主と借主を結ぶ仲介業務に対していただく、「仲介手数料」(借主は客付に、貸主は元付にそれぞれ支払う)についてです。

第四十六条  宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2  宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3  国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4  宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

宅地建物取引業法(昭和二十七年六月十日法律第百七十六号、国土交通省)

そして、この「国土交通大臣の定めるところ」というのが、これです。

第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額( 当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。) の合計額は、当該宅地又は建物の借賃( 当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。) の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(最終改正 平成二十六年二月二十八日国土交通省告示第百七十二号、国土交通省)

上の表で言うと、「お客様(借主)」からの仲介手数料と「オーナー様(貸主)」からの仲介手数料の合計が家賃の1.08倍(消費税8%だからです)までしか受取っちゃだめよ、と国土交通大臣が言っているのです。

「書類作成費」という名目の仲介手数料偽装

今回西野のお客様に対し、仲介手数料に加えて別途で「書類作成費」という名目で2,000円が請求されたのです!

重要事項説明書や契約書を作成する業務は完全に媒介業務(通常の仲介業務)の一環であり、仲介手数料のソトに出して、請求することはご法度です。

【図2】初期費用の流れ(違法ver)

【初期費用の流れ】違法var本来ならば仲介手数料 (1カ月分の家賃)の中に含めなければならない「書類作成費」は完全に超過請求となるわけです。

これには西野もおかしいと思い、オーナー側の仲介会社(元付仲介会社)に電話を入れた結果、この仲介会社が超過報酬を認めず、今回の闘いが勃発したわけです。

暗黙の了解?そんなの関係ねぇ!

2,000円という初期費用に比べて小さい額。お客様だけでなく不動産業者もそういうものとして認識してしまっている場合がほとんどでしょう。

しかーし!

不動産業界ド素人営業マンの西野から見たら、暗黙の了解など知りません。

おかしいことはおかしいのです!!

そして額の問題ではなく、違法取引はできません。結果的には、書類作成費の請求はなくなり、昨日無事に契約を迎えました。(すべての条件を呑ませました)

しかしその過程には、電話で「今から来いよコラァ」と言われたりお客様が都庁の相談窓口(東京都都市整備局)へ行かれたり、予想以上にこじれてしまいました・・・。

お客様が騙されないために

不動産業者の中には、お客様の知識のなさにつけ込むような営業をしてくる業者もいます。

だからこそ、不動産屋選びは大切なのです!!

不動産会社選びのコツを知る」でも書かれている通り、一つの業者のいう事を鵜呑みにするのではなく、複数人から話を聞き、ご自身の頭で考えてどの不動産業者に頼むかをご判断ください!

もちろん、「西野」へのご指名もお待ちしております!!黒ハート

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