売却損が当たり前?深刻な日本住宅の価値下落。自分で資産を守る!

80%の人が住宅を売却損を出している。▲1,000万円の損が40%超の年も

「8割が売却損。しかも3割弱の人は1,000万円以上の損」、衝撃のデータです。

これは自宅を売った時に出た損(=購入価格-売却価格)の統計データ(不動産流通経営協会等)からわかることです。

買い換えによる売買差額の状況(不動産流通経営協会(2015年))

2015年度は不動産市況が活況となったこともあり、損を出した人は減りましたが、それでも売却益を出したのは2割程度の人に留まります。

▲1,000万円以上の損を出した割合が2009年度~2015年度でみると25%~40%超もあり、いかに不動産の売却によって資産を毀損しているかがわかります。

「中古住宅なんだから値が下がって当然だ」と思われるかもしれませんが、不動産先進国のアメリカでは売却益が当たり前なのです。

背景はの一つは新築志向。コストがかかり値下がりが激しい

背景にあるのは、日本の新築志向の根強さです。日本の中古住宅流通は2割弱にとどまり、ほとんどが新築を購入しています。

しかし、特に新築マンションはディベロッパー(建築会社)の利益が上乗せされ、どうしても割高になるのです。

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分譲マンションが発売された途端、綺麗なパンフレットや新聞折り込みチラシをご覧になることが多いと思います。ショールームを設置し、常駐している販売員が丁寧に案内する。これらすべての費用が価格に上乗せされています。

ディベロッパーは多額の融資を受けマンションを建てます。早く売り切って資金を回収する必要があり、販管費をかけてでも売り急ぐ必要があるのです。

「新築住宅は鍵を回した瞬間、価値が2割下落する」といわれることもあるくらいです。

資産価値にこだわるなら中古住宅。新築に比べて立地の自由度も多い

新築物件は価格下落の塊です。初めから余分な価格が上乗せされているためです。その解決手段として中古住宅があります。

中古物件は、中古市場で価格が合理的に形成され、売主も基本的に売り急ぐ必要はないので、過剰な販売管理費などは上乗せされません。

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さらに、中古物件は(資産価値の大部分を決めるといわれる)「立地」の選択肢が広く、好立地を探しやすいメリットもあります。新築は、余っている土地に建てるか、中古住宅を建て壊して新たに建築することになりますが、誰だって好立地の土地は手放したくないもの。

立地を重視するなら、まず中古を考えるのが合理的といえるでしょう。

「法定耐用年数」でボロ物件もピカピカ物件も同じ評価。実態を反映せず

中古住宅がすべてを解決するわけではありません。日本の新築志向を支えるもう一つの問題、それが住宅の評価方法です。

例えば木造住宅の場合、築25年もすれば建物価値ゼロと評価されます。税法で定められた法定耐用年数というものを安易に使うためです。

しかし「そのように評価せよ」と法律で定められているわけでもなく、税法上の耐用年数と、実際の住宅価値が連動するわけでもありません。

住宅は適切にメンテナンス(リフォーム・リノベーション)されれば、築20年でも30年でも問題なく住むことができます。

しかし日本独自の慣習として、国も金融機関もそのように評価することになれてしまっているのです。

中古市場の活性化に国も動き始めた。金融機関や鑑定士の評価法の見直しも

いくらリフォームして住宅の質を向上させても、なにもせずに放置しているボロ物件と同じように評価されてしまう。そんな仕組みならだれも住宅のメンテナンスなんてしませんよね。

これを放置し続ければ品質の悪い住宅で埋め尽くされます。ただでさえ空き家が増加するこれからの時代、中古住宅の品質向上は急務です。

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これに危機感を抱いた国も金融機関も、実態に見合った評価に変えていくよう模索し始めました。国交省は、築年数のみによらない住宅の使用価値を適切に反映した評価手法へ改善を図ろうとしており、一部の金融機関は築年数を重視しないようになっています。

不動産鑑定士などの団体も築年数によらない建物評価法の見直しを実施しています。

尚、不動産先進国のアメリカなどではリフォームや設備取り換えを適切に評価する仕組みが整っています。これにならい、当たり前に適正評価される仕組みが今後普及されることを期待します。

「住むことにコストがかかる」という”常識”を崩す

投資マインドが醸成されている米国では、どのような状況でしょうか。冒頭に申し上げた売却時の損益、米国では損ではなく益を出すことが当たり前の状況です。

米国の場合、中古流通の割合が80~90%と高く、新築を買うことがマイノリティであることに加えて、住宅をメンテナンスした分、価格に反映される評価手法が確立されているのです。

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ですから、住宅を購入して家族で生活する間も、きちんと住宅の健康状態を把握し適切なメンテナンスを積極的に行います。自分たちで住宅という資産価値を維持・向上させるのが当たり前の社会なのです。

日本では住むことにコストがかかるということが常識になっていますが、米国では購入時より売却時の方が価格が高くなっていることが当たり前。トータルで見て、住宅コストはかけないという意識が強いのです。

今後、空き家が増加することはほぼ間違いない状況であり、良質な中古住宅が増える仕組みづくりが欠かせません。これからはより一層、住宅を負債ではなく資産と捉え、資産価値を維持・向上していくことが重要となるでしょう。

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