全国の新築マンションの選別が開始!戸数・価格ともに下落(2016年)

全国の新築マンションの発売戸数は24年ぶりの低水準。一方で地方が急増

2017年2月20日、不動産経済研究所が全国のマンション市場の動向をまとめ、全国の2016年の発売戸数(供給戸数)は「76,993戸」(前年比▲1.4%)となりました。

これはバブル崩壊後の1992年の「75,173戸」以来24年ぶりの低水準です。ちなみに、史上最多であった1994年の「188,343戸」の水準と比べると半分以下の約▲60%減少している水準です。

大きく減少したのが首都圏で「35,772戸」(前年比▲11.5%)、近畿圏が「18,676戸」(同▲1.3%)です。

その反面、急上昇したのが首都・近畿圏以外の、東北・中四国・九州などの“その他地域”で「22,545戸」(同+20.5%)となっており、物件の需要は割安感のある郊外や周辺地域に移っていることがうかがえます。

新築マンションの内訳をみても、足元の2017年1月は26年ぶりに新築マンションの販売戸数が、首都圏よりも近畿圏が多い状況です。値ごろ感を維持する近畿圏やその他の地域は新築も手が届く範囲に収まっていますが、首都圏では価格が高止まりし、供給を絞らざるを得ないことが一因です。

全国の新築価格は4年ぶり下落の「4,560万円」。東京23区は6,629万円

全国の平均価格は「4,560万円」(前年比▲1.3%)、4年ぶりに前年より価格が下がる結果となりました。

一方、㎡当たりの単価は「65.5万円/㎡」(同+0.2%)と微増、4年連続で上昇したこととなり、建築価格は下がっていない状況が浮き彫りになりました。

首都圏は「5,490万円」と前年2015年の「5,518万円」に比べて▲0.5%、近畿圏は「3,919万円」と前年「3,788万円」に比べ+3.5%と対照的な動きを示しています。

首都圏が全国の平均価格を押し上げており、特に東京23区でみれば「6,629万円」(同▲1.5%)と高価格帯で高止まりしている状況です。

中古マンションと比べても高さが目立つ新築。一方、中古も値ごろ感が薄れている

東京カンテイが2017年1月末に公表した、70㎡換算の中古マンション価格と比べても、新築の価格高止まりがよくわかります。

首都圏では、供給戸数のみならず契約戸数でも、新築より中古マンションが多い状況(2016年)で、中古マンションへの注目が集まっています。

とはいうものの、中古マンションも2016年には首都圏で「3,476万円」(前年比+13.2%)とミニバブル期のピークを記録した2008年水準を大きく上回っています。近畿圏も「2,037万円」(同+5.7%)と大台の2,000万円を突破しています。

特に東京23区では「5,249万円」(前年比+10.9%)と割安感が薄れ、足元では値下げする動きもみられます。「すでにマンションの市場価格はピークを迎えた」と指摘する声もあり、今後は値下げ圧力が高まると予想されます。

目先の価格より長い目でみた資産価値。立地の選別をしっかりと!

価格が高いから郊外に流れることは経済的に合理的な流れといえます。

しかし、マイホーム購入は「多額」「長期」「不動」な「投資」です。大きなおカネが動く取引でありながら、長い目でみて付き合っていかなければならず、さらに「不動産」との名前の通り購入後には「不動」な資産です。

バブル期に郊外住宅を求めた新築ブームが、今になって利便性の高い都心に移り住もうと思っても「動くに動けない…」という状況になっていることは事実です。

そのためにも、街の力(将来の人口予想)や駅距離など、資産価値を決定づける「立地」を選別することは大切です。目先の高さに惑わされず、マイホームの資産性を事前にしっかり検討して購入しましょう!

【参考】首都圏の供給戸数内訳:東京都は前年比▲21.2%と大幅減少

首都圏の発売戸数をみると、首都圏全体では「35,772戸」(前年比▲11.6%)と大幅減、3万戸台にまで落ち込んだのも2009年以来で減少は3年連続です。

内訳は、東京都「18,833戸」(前年比▲21.2%)と▲20%を超える水準で減少する一方、神奈川県「8,774戸」(同+10.2%)、千葉県「4,268戸」(+2.3%)、埼玉県「3,897戸」(▲11.7%)となっています。

神奈川・千葉県はそれぞれ2年前は▲21.3%、▲18.5%と供給が激減した分、今年はプラスに転じた格好です。埼玉県は2年前▲1.3%にとどまった分、今年は大幅減となっています。

いずれにせよ、東京都の発売戸数減少が郊外新築マンションの増加で吸収されている構図がみられます。

【参考】近畿圏の供給戸数内訳:兵庫県が▲20%減、他3県が+75%

近畿圏の発売戸数は、近畿圏全体で「18,676戸」(前年比▲1.3%)となり、首都圏に比べて減少のペースは緩やかです。

内訳は、大阪府「11,621戸」(前年比+7.3%)と利便性の高く値ごろ感がある大阪府で供給は2年連続の増加です。

一方で、2年前に▲48.2%と急減した“その他3県”が+75.3%(内訳は奈良県+64.7%・滋賀県+100.5%・和歌山県60.3%)と反動で急増しており、(都心ほどでないにしても)近畿中心部のが値上がり続けていることで郊外供給が増えている格好です。

特に目を引くのが兵庫県「4,140戸」(前年比▲20.3%)です。近畿圏は戸当たり・㎡当たりの単価とも全エリアで価格が上昇しており、その中でも兵庫県は二桁増(戸当たり+10.7%)です。地価上昇の影響も受け、値上がりとともに供給戸数を絞る動きがみえます。

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