道路にも定義さまざま。不動産取引で大切なのは建築基準法上の道路

不動産屋が扱っている「土地」と「建物」の中で、意外と忘れられがちな存在、それは「道路」です。

「道路に家を建てるわけじゃあるまいし、関係ないでしょ」というご意見もあるかもしれませんが、実は、道路を知らなかったがために思わぬトラブルを引き起こしてしまう可能性があるのです。

道路か単なる道（通路）かで大違い。将来通行できなくなる？

見かけがどんなに道路っぽくても私有地を単なる道として使っているだけということもあります。建築基準法上の定義に合致する「道路」でなければ、それは単なる土地です。

その（道路ではない）道にしか接していない土地には（接道義務を果たさず）建物も建てられませんし、仮に現在そこに中古住宅があったとしても建て替えられません。

また、建築基準法上は道路と認められない単なる道は、あくまでも土地ですので、将来その道の上にモノを置いたり通行できなくなっても文句を言えません。

不動産を購入する場合には、接している（接道している）”道”が、道路かどうか不動産会社がきちんと調べますが、道路と認められるかどうかで大違いであることは理解しておきましょう。

公道は公共団体が管理、私道は一般個人や民間団体が管理

さて、道路と認められてもその中には「公道」と「私道」があります。普段の生活ではそれほど意識する機会がないかもしれません。

「公道」とは国や公共の団体によって管理されており、国道・県道・市町村道などの道路です。舗装や道路の拡幅を行も実施します。「私道」は一般の個人や企業・団体が管理しているものとお考えください。

公道はその名の通り、公（おおやけ）に開かれた道路であり、自由に通行でき安心感がありますね。一方で、気を付けなければならないのは個人が管理する私道です。

個人管理といっても、私道も道路と認められているため、勝手に道路を塞いだりすることは禁止されています。

しかし、公道に比べその制限が弱い部分がありトラブルにもなるのです。不動産を購入される際に私道に面している物件は値段が安い傾向にあるのは、そういうリスクがあるためなのです。

通行しないと家にたどり着けない場合は「位置指定道路（私道）」

私道ができる例としてよくあるのは、もともと一つの大きな土地を開発し、分譲住宅を売り出す場合に土地の一部を道路にする場合です。このような道路は、「位置指定道路」と呼ばれます。

私有地を道路（私道）として提供しないと、奥に住む住人が「いつか通行できなくなったらどうしよう」と不安ですし、そもそも住宅は（建築基準法上の）道路に接する接道義務がありますので私道ができあがるのです。

私道（位置指定道路）の所有者は、大きな不利益がない限り道路利用者の通行を妨害してはいけません。つまり、この私道を通らなければ自分の家にたどり着けない場合にいちいち私道の所有者にお伺いをたてなくても通行してもいいですよ、ということです。

尚、多くの場合は道路に隣接する住人がこの土地を共同で所有します。みんなで使う道路だからみんなで共有しましょうということですね。

「個人管理」と「通行の制限」が引き起こす住民トラブルに注意！

位置指定道路は法的に認められた道路であり、一定の制限がかかりますが、あくまでも私道であるためトラブルになることもあります。

まず、管理は所有者が行うということです。道路が劣化しメンテナンスしたくても、所有者の許可がなければ道路を補修できません。また、許可する代わりに金銭を要求するトラブルも起こっています。

位置指定道路に面した敷地はそこに住む住人の通行であれば基本的に制限されることはありませんが、もしその一つが店舗だった場合どうでしょう。

静かに暮らしたい住人（かつ私道の共有所有者）がいたとして、「この私道はここに住む住人が通行するためなら文句は言わないが、不特定多数に通行を許可した覚えはない！」とトラブルになる可能背があります。

さらに、道路上に自転車などを置き通行上の邪魔になったり、”通行料”を要求したり、”私”道という意識が強い人が所有者である場合に特有のもめ事が起こる場合もあります。

私道に接する物件を買う場合、トラブルを防ぐ一番の方法は書面での確認

これらを未然に防ぐ方法としては、不動産を購入する前に道路所有者と合意し、その内容を書面に残しておくことが一番です。

「将来にわたり私道の使用（通行・採掘など）を許可する」「代償として金銭を要求しない」「所有者が変わっても覚書の内容を承継する」などを明記した書面によって覚書を交わすことが安全といえるでしょう。

買おうとしている物件に接する道が公道か私道かは、法務局にて登記簿や図面を入手できますので、それらを見て所有者や土地の分割状を知ることができます。

もちろんこれらは仲介業者に頼めばOKです。気になった方は、不動産の営業担当に聞いてみましょう。

私道（位置指定道路）のまとめ

道路は建築業法上の定義に合致するかどうかで道路っぽい単なる土地があることや、私道に接した住宅ならではのリスクについてみてきました。

私道はれっきとした道路ではありますが、一方で個人が所有・管理していることも事実で、それにまつわるトラブルも絶えません。

私道に面する土地は安いことが多いものですが、そこにはリスクが潜むことを理解し、事前に確認しましょう。

万が一、トラブルが発生してしまったという方は、専門の弁護士さんや不動産コンサルタントといったプロに相談するのが一番です。

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