不動産にでてくる3つの「床面積」とは?税の優遇制度にも深く影響!

本日は「この知識があると、不動産屋との会話のレベルが一気に上がる!」という知識をご紹介します。

不動産屋でよく見る販売図面に、「専有面積」とか「平米数」とかって書いてありますよね。なんとなく、その物件が占める面積というイメージでしょうか。

内見した物件や、ご自身が住んでいる物件の専有面積と比較することで、この数字を見ればだいたいどのくらいの大きさか分かる人もいらっしゃるかもしれませんね。

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今回は専有面積をはじめとする「床面積」の話をします。「つまんなそ、、、」「いや、分かるし、細かい事はどうでもいいし、、、」と思ったそこのあなた、どうかもう少しだけお付き合いください!

実は「床面積」についての知識があるだけで(このコラムを読み終わった後)、住宅購入の際に考えなければならない「住宅ローン」や「税金」の理解度が一気に上がり、思わぬところで損をしなくなります。不動産取引において「知らず知らずのうちに損をしている」事はよくありますので、要チェックです。(減価償却についても知っておけば、鬼に金棒!

「床面積」は3つある?目的によって使い分けよう

床面積というのは、その物件の面積を表している“広さの基準値”であることは誰もがご存知だと思いますが、その「床面積」が実は3つあることはご存知でしょうか。

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3つの床面積、「専有面積」「登記簿面積」「課税床面積」は定義が異なり、目的によって使い分けられています(不動産価格の時も、こんな感じのコトありましたね、、、 )。

以下に3つの床面積の定義とそれぞれの違いについて述べましたので、さっそく見てみましょう。

【1】よく耳にする「専有面積」とは、壁芯面積のこと(区分所有建物のみ)

販売図面でよく見る「専有面積」の文字ですが、これは個人が完全に所有している部分の面積で、壁・床・天井に囲まれた面積と言い換えられるでしょう。

戸建て住宅の場合は、専有面積という概念はなく、全てマンションやアパートに関する床面積となります。

面積の測り方ですが、躯体部分(壁や柱)の断面を見た際の中心線を基準として計測します。これによって出た面積を「壁芯(ヘキシンまたはカベシン)面積」と言います。

実際に暮らしている空間よりも大きめに測っている気がしますが、壁や天井の「面」基準をしてしまうと、正確に測れないことや「壁紙のサイズが合わない」といったトラブルが発生します。建築基準法でも「壁芯面積」は使われ、建築確認も「壁芯面積」で行われているのです。

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ちなみに、ベランダ・バルコニーは「共用部分」に入ります。共有部分とは、専有以外の部分の事を言いますが、ベランダに関しては共有部分だけど、自分“専用”で使う事を許された部分とお考え下さい。

ですので、ベランダにモノを置いたりすることは基本的にはNGで、マンションの管理組合のルールに従って使わなければならないのです。

【2】減税制度に影響を与える「登記簿面積」

登記簿面積(「登記面積」「公募面積」も同じ意味です)とは、不動産を登記する際に使い、登記簿謄本にはこの床面積が書かれます。また、減税措置の適用条件に登記簿面積が使われることもあります。

面積の測定方法ですが、こちらはマンションと戸建てによって分かれます。

まず、マンションの場合は「内法面積」という、壁に囲まれた床の面積(壁芯面積のように、壁の厚みの半分を考慮しない)が使われます。

一方、戸建て住宅の場合は、専有面積の概念がない(所有権はその住宅の全てですので)ため、壁芯面積がそのまま登記簿面積になります。

【3】共用部分もて含めて計算する「課税床面積」

以前、建物の値段についてご説明した際に、不動産価格によって相続税や固定資産税が変わってくることをご説明しましたね。それと同様に「課税床面積」とは、床面積によって税額が変わる(固定資産税・都市計画税・贈与税・相続税など)際に目安となる値です。

こちらの面積の測定方法もマンションと戸建てで異なりますが、「共用部を含む登記簿面積の延床面積」と覚えておくとイメージがつきやすいしょう。

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もう少し具体的に説明すると、

【マンションの場合】
区分建物の課税床面積=自分の登記簿面積+共用部分の面積×自分の登記簿面積÷全員分の登記簿面積

【戸建ての住宅の場合】
一般建物の課税床面積=各階の登記簿面積の合計額

となります。少し計算が難しくなりますが、「登記簿面積よりも大きくなる」というイメージだけでも持っておきましょう。

登記簿面積と課税床面積の違い。減税制度の適用に影響も

さて、三つの床面積について理解したところで、「各種減税措置を利用する際、適用条件に床面積の条件がある」という事をご説明いたします。そして、対象となる税金によって条件となる床面積(登記簿面積か課税床面積)が異なるため、減税特例等を利用される方は、必ずプロ(不動産会社や税理士)に相談するようにしてください。

最後に、上記の減税制度について、具体例を用いてご説明します。

【登記簿面積が条件】
登録免許税・住宅ローン減税・贈与税の軽減措置を受ける場合

【課税床面積が条件】
固定資産税・不動産取得税の軽減措置を受ける場合

繰り返しますが、減税措置を希望する税金によって、対象となる税金が床面積が変わってきます。

例えば、専有面積52㎡のマンションを購入し、住宅ローン減税を受けたい場合に、専有面積52㎡・登記簿面積49㎡・課税床面積55㎡であり、登記簿面積の49㎡で判断されますので「床面積50㎡以上」の要件を満たしません。

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課税床面積で評価される場合も同様ですが、「課税床面積は登記簿面積より大きい」ため、「床面積○○㎡”以下”」という条件にひっかっかる可能性がある事をお忘れなく!

床面積のまとめ

さて、三つの床面積とその違いが及ぼす影響についてみてきました。

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繰り返しますが、このような税金の問題はプロに相談するのが一番です。しかしご自身で理解される事で、税制度への理解が高まり、不動産屋ともよりレベルの高い会話ができるようになります。

大まかなイメージだけでも構いませんので、是非知っておいて下さい!

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