黒田日銀が金融緩和政策を変更!固定金利型住宅ローンの負担は増加?

日銀が「安心・安定」と「バランス」を意識した金融緩和策に舵を切った

日銀は9月21日、金融政策決定会合で、(固定型の住宅ローンの基準となる)長期金利を政策上の目標とする新たな金融緩和の方針を発表しました。

nippon-ginko_ss総括的な検証では物価目標が達成できなかった理由として、①原油価格の下落、②消費増税後の消費停滞、③新興国経済の減速、④国際金融市場の不安定化をあげています。物価上昇率が安定的に2%を超えるまで緩和を継続することを決めました。

これまでのサプライズ型の金融緩和姿勢から、物価が安定したことを確認するまで腰を据えて緩和継続する姿勢を打ち出し、民間金融の収益圧迫などの副作用にも配慮したバランスを保つ政策へ変更しています。

マイナス金利政策を継続しながら長期金利を0%付近に安定化させる

民間金融機関が余剰資金を日銀の当座預金口座に預け入れる際の金利をマイナスとする「マイナス金利政策(▲0.1%/年)」は継続します。つまり、民間金融機関に「おカネを溜め込むのではなくて積極的に市場に回しなさい」という姿勢は継続します。

そのうえで、長期金利を0%付近に安定して推移させることを目標としたことに特徴があります。

マネタリーベース(資金供給量)を調整する従来の金融緩和手法から、金利の誘導を目標とする手法へ変更したのです。つまり「量」から「質」へ軸足を移しているのです。

市場ではなく日銀が長期金利を誘導する異常事態。無制限に購入する「指値オペ」も

長期金利は、1年以上の期間貸し出す時の金利を指し、10年物国債の利回りを基準とします。つまり、住宅ローンなど長期間の貸し出しを行う際の金利水準を大きく左右するものです。

日銀はこれまで、長期金利を下げるよう誘導することで、個人の住宅購入や企業の設備投資を活発化させ景気を上向けるようとしてきました。具体的には、日銀が年80兆円もの国債を買い入れることで、国債の利回りを低下させてきたのです。

commodities_ss長期金利は国債市場で決まる、つまり不特定多数が参加するマーケットで決まるのがこれまでの常識でした。しかし今や日銀が発行済み国債の1/3超をも所有するため、日銀の購入量を調整することで国債利回り(長期金利)を事実上コントロールできる状況なのです。

それに加え、(市場機能を無視したような)利回りを指定して無制限に国債を買う強硬手段「指値オペ」も新たに設け、0%水準にまで引き上げを狙っています。

固定金利型住宅ローンが史上空前の低金利水準から少し上がる

10年物国債利回りに連動する長期金利は、この数カ月、マイナス金利に落ち込んでいました。これを0%付近に安定推移させる誘導目標を日銀が発表したことで、今後はその分固定型の住宅ローンが上昇する可能性が大きいと考えられます。

もともと、異常事態ともいえるマイナス金利であったため、是正されるという表現が正しいかもしれませんが、それでも長期金利が0%と低い水準であることに変わりはなく、住宅ローンは数年前に比べ引き続きとてもお得な水準を維持するでしょう。

通帳・家・電卓_s大手銀行が9月に住宅ローン金利を5カ月ぶりに上昇させた流れを受け、短期的には引き続き小幅な上昇が進むと考えられます。

一方で、長期金利が上昇することは、(国債などで運用している)保険や年金の運用利回りも上昇することを意味し、プラスとなる側面もあります。総合的にプラスマイナスの影響を考えていく必要があるでしょう。

「イールドカーブ・コントロール付きの長期金利操作」で銀行に配慮

長期金利を0%水準に誘導することに加え、短期や超長期の金利水準もバランスを保つように配慮することを打ち出しています。

現状では2年物など短期国債の金利も、30年物など超長期国債の金利もその差がほとんどない状況となっていますが、これを短期国債の金利は金利を低く、期間が長い国債は高くなるよう、利回り曲線を意識してバランスよく国債を買うこととしています。

期間の短い金利から長い金利をつないだ曲線をイールドカーブ(利回り曲線)というため、これはイールドカーブ・コントロールと呼ばれます。

イールドカーブ(利回り曲線)が平たんであれば短期金利の引き下げ圧力がかかる

長期金利が下がり過ぎイールドカーブが平たんになっている現状では、銀行は「低金利の短期金利で資金を調達して、高金利の長期金利で運用する」という長短の金利差を利用した儲けを出しずらくなります。

また、長期金利が下がれば(銀行が優良企業に短期で貸し出す金利水準の)短期プライムレートまで下げ圧力がかかり、金融機関の収益をさらに圧迫する状況にもなり得ます。

miniature_business-people_ss通常は、長期で借りる場合の金利の方が短期で借りる場合の金利よりも高いことが合理的であるため、長期金利が下がれば短期の金利も下がっていくような力学が働くのです。

事実、日銀が国債を年80兆円ベースで買い付ける政策が続き、(長期金利に連動する)固定型の住宅ローンは大きく下がったことに合わせて、(”通常は”短期プライムレートに連動する)変動金利型の住宅ローン金利まで下がっています。

銀行は自社の利益を削ってまで変動金利型住宅ローンを引き下げている

しかしその実、(変動型金利の住宅ローンの基準となる)短期プライムレートはほとんど下がっていません。つまり、変動金利型住宅ローンを貸し出す際には、金融機関が自社の利益を大きく削りながら優遇金利幅を無理やり大きくすることで、金利を引き下げている状況なのです。

%e9%8a%80%e8%a1%8c%e5%93%a1%e3%83%bb%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%b3%e3%83%bb%e3%83%89%e3%83%ab%e8%a2%8b_s固定型金利より変動型金利が高い状況というのはおカネの借り手(お客様)には理解しがたく、銀行としては苦しい状況が続いているのです。銀行としての本音は、長期金利を短期金利にくらべ引き下げすぎて欲しくないのです。

この声に日銀が配慮し、バランスを保った政策へ転換したものが今回の金融緩和策の方針変更なのです。

背景には民間金融機関の収益圧迫。安心感あるバランスよい政策へ転換

マイナス金利政策の総括検証では、(短期も長期も超長期も)幅広い期間の金利低下をもたらし、おカネを借りやすい環境を創り出した一方で、銀行にとっては利息の収益が低下し、保険会社も国債利回りなどが低下し運用難をもたらしたことを指摘しています。

つまり、借り手にとっては嬉しい環境になったともいえますが、貸し手にとっては苦しい状況が続き、経済活動の基礎的なインフラである金融機能に懸念がもたらされる事態となり、バランスをとっていこうと方針を修正した格好です。

オーバーシュート型コミットメントによる安定感の醸成

2%の物価上昇率を達成したら緩和策を即座にやめるのではなく、2%台の物価上昇率が安定的に定着するまで緩和を続けることを発表し、市場に安心感を供給しています。

安心・女性_ssこれは物価上昇率が行き過ぎた(オーバーシュート)場合に政策を直ちにやめず、政策を継続することを約束(コミットメント)することから、オーバーシュート型コミットメントと呼ばれます。

これに加え、これまでマイナス金利を推し進めたことによる銀行や保険会社などの収益を圧迫した副作用にも耳を傾け、バランスの良い政策へと転換し、金融市場との対話姿勢を打ち出すことでここでも安心感を与えています。

日銀の緩和政策変更のまとめ

日銀が安心感とバランス間を持ち、イールドカーブ(利回り曲線)にも配慮した長期金利0%への誘導政策を取ることを発表したことで、株式市場は好感し日経平均株価も上昇しました。

一方で、発表直後には円安に振れた円水準が、その後「長期金利が上がる可能性があるのではないか」という懸念から乱高下しています。

黒田日銀は2%の安定した物価上昇率に向け、マイナス金利の深堀りや長期金利誘導目標の引き下げ、資産買入れの拡大など追加緩和策を残しており、今後の状況をみながら柔軟に政策変更すると考えられます。

ひとまず市場としては好印象と受け止められましたが、今後も目が離せません。引き続き、住宅市場にどのような影響がでるかを含め、注視していきましょう!

【個別相談】悩んでませんか?家を買うか分からないけど「相談“だけ”聞いて」

あなたのご都合にあわせて、ミトミのエージェントにご相談ください

「住宅購入が初めてで、なにをすればいいのかサッパリ分からない」といったご相談も大歓迎です。

小さなお子さまがいらっしゃる場合などは、ご自宅や周辺の喫茶店などでの出張個別相談も可能(原則、都内)!過去のご相談内容は例えば…





マイホームの買い方を一から丁寧に教えて欲しい
住宅ローンを返せるか不安。家を買っていいの?
セミナーに参加できなかったので内容を教えて欲しい
専門的なことを気軽に相談できる相手がいない
今、お願いしている不動産屋さんに不信感が…
第三者として客観的なアドバイスが欲しい etc…

「まだ買うか決まってないけど…」にも私たちがお応えします

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

*