築年数が古い中古戸建て。実は土地の値段よりも価格が下がることがある

今日は、中古住宅が安く買えるしくみについてお話しようと思います(๑•̀ㅂ•́)و✧

建物の価値は時間の経過とともに減少し、木造の住宅では25年程度で価値がゼロになると言われています( ˘•ω•˘ ).｡o

これは、特に日本では建物状況をよく見ずに評価することが多いという慣習があるからです。

税金に関係する「法定耐用年数」という考え方があり、例えば木造なら22年で建物価値をゼロにしましょうということが、税金の計算のために便宜上決められています。

実は、これは本当の建物の価値とは無関係なのです。でも、それを流用して実際の売買においても「建物はゼロ円ですね～」とみなされる場合があるのです。

耐用年数が過ぎた物件は「取り壊し費用」分がさらに値下げされることも…

では、耐用年数が過ぎると建物はどのように評価されるのでしょうか。

経済価値はゼロのまま？？それともマイナスになる？？

答えは・・・“取り壊し費用分マイナスになる”（ことがある）のです！(๑°⌓°๑)ええぇ…

その土地の経済価値＝「土地の値段」－「取り壊し費用」

どういう場合にそうなるかというと、物理的に建物を使うことが難しい場合です。取り壊さないと使えない建物ですね。ボロボロに朽ち果てて「もう使えない！」という場合には、取り壊しを前提とした売買になるので仕方ありません…。

その場合には、取り壊し費用を見積もってから、土地（更地）の値段から差し引きます。専門的には「取り壊し最有効使用に基づく価格」と言うみたいです。

取り壊しと言っても、地中に埋まっている基礎を掘って取り除いたり、上下水道・ガス管の処理をしたり、最近では環境への配慮から廃材を分別して処分する必要もあるので、費用が増加する傾向にあるんですよ(´ﾟдﾟ｀)

中古住宅×リノベーションで、資産価値のある好立地物件を安く買える！

法定耐用年数を越えた戸建ての場合には、建物部分がゼロ評価されることがあります。

そして、耐用年数を大きく超えてボロボロになってしまった物件は取り壊し費用分、さらに値下げされてしまう場合があるんですね。。

こういうとなんだか暗い気持ちになりますが、そうではありません！資産価値のある家を安く手に入れられるチャンスなんです(∩´∀｀)∩

値段の下がり切った中古戸建てを買って、現在の建物を補強したりリノベーションすればいいんです。ボロ物件を再生するということですね。

しかも、リフォーム・リノベーションをすれば中身は新築同様に様変わりします。

もし取り壊し前提で安く売り出されている物件（土地＋建物）があったとしたら、「建物はこのままでいいので、取り壊し費用分を差し引いた価格で買えないか？」と提案してみる余地はあります。(ﾟ∀三ﾟ三∀ﾟ)

うまくいけば、土地の値段（またはそれより安い値段）で、土地・建物の両方が手に入ります(° ꈊ °)✧ｷﾗｰﾝ　あとはリノベーション費用をかけてピカピカにすればいいのですね。

どんな中古物件でもいいわけではない！好立地かどうか必ず確認しましょう

こういう手法で売買できれば、購入金額＋リノベ費用のトータルで、普通に新築を買うよりも1,000万円単位で安く買えるケースは多いんです。

もちろん狙うのは、立地の良い中古戸建てです。

好立地物件は多くの人が「そのエリアに住みたい」と思いますので、その家を将来手放す（売る）時も買い手が付きやすいし、安く買った分、利益を生みやすいですからね。

逆にいえば、いくら中古戸建てで値段が安いといっても、将来売りにくいような立地にある物件に手を出してはいけません。

まずは立地を検討し、その上でトータルで安く買える中古住宅を選択肢に入れてみることをお勧めします(*´▽｀*)

20年で木造住宅が使えないわけがない！なんで実際にボロ物件が多い？

そもそも論に立ち戻って考えましょう。そもそも、木造住宅が25年くらいで使えなくなるハズはないのです。築25年程度ではまったく問題なく建物を使えます。

でも実際にはボロボロな物件もあることは事実です。

それは「メンテナンスをしないから！」というのが大きな理由の一つです。特に、風雨にさらされる屋根や外壁のメンテナンスは欠かせません。

足場を組むような大規模修繕は10年に一回くらいなイメージで構いませんが、その他にもできれば年に1回は家に不具合がでてきていないかをチェックしたいものです。

劣化している部分は、こまめに修繕していくことがいいです。後になって対応すると、被害がもっともっと拡大して大規模なリフォーム工事になりかねませんからね。。

メンテナンスしないのは「どうせ20年経ったらゼロ円になるんだろ！」と思うから

ではなぜ、こういったメンテナンスの精神が根付かないのでしょうか。

それは、「どんなに丁寧に修繕したって、どうせ20年くらい経ったら安く買いたたかれるだろ！やる意味ないし！」と、メンテナンスするインセンティブがないからです。（単に面倒くさいってのもあるかもしれませんね＾＾；

逆にいえば、メンテナンスした分、築年数によらずに建物を評価するということが常識になれば、積極的にDIYなどリフォームをしていくはずですよね。

さらに、日本では新築をバンバン建て続けてきたという事情があります。スクラップ＆ビルドの精神で、取り壊しては新築物件を建てるってことを繰り返してきたんですね。

そういう状況を眺めていると、「中古をメンテナンスしたって、新築には勝てない。どうせみんな新築を買うんだろう」って思っちゃって、メンテナンスしようという気もおきません。

米国は中古をDIYして高値で売る文化。日本も中古物件に力を入れる時代に

中古物件の建物を適正に評価されないし、新築の取引が多いし…と、中古を大切に使い続けようと思う意識が働きにくいのが日本の現状なのですね。

一方、それとまったく逆の状況が不動産先進国といわれるアメリカです。よく中古物件を買って、ちょこちょこDIY（Do It Yourself）で修繕して、買値よりも高く売って利益を得るって話が出てきますよね✌(‘ω’✌ )

日本はずっとこのままなの？それじゃあ中古住宅を安く買っても、将来買いたたかれるじゃないか！と思われるかもしれません。

でも、日本も実は国レベルで新築バンバン時代から、中古を大切にメンテナンスして長く使っていこうというアメリカと同じような方向に完全に切り替えています。

実際に、建物評価も法定耐用年数に縛られない方式を打ち出していますし、銀行や信金など金融機関もそれに追随して質の高い建物には、融資額や融資期間を大きくし始めています。

なにより、2018年4月からは、インスペクション（建築士による建物状況調査）や、国が中古住宅にお墨付きを与える「安心R住宅」制度も始まるのです。

同じエリアで新築7,000万円 vs 中古×リノベで5,500万円という実例も！

これまでは、新築住宅を当たり前に買っていたかもしれません。

ただ、立地の良いエリアに7,000万円出して家を買うなら、同じエリアに中古×リノベをして、新築同様のマイホームを5,500万円で手に入れられることもあります（←実際にミトミのお客さんでご購入されたケースです）。

もちろん、新築も悪くありません。ただ、ハウスメーカーさんや施工品質で当たりはずれがありますので、金額と質のバランスをしっかりみていきましょう！

マイホーム購入は、どうしても額の大きな買い物になるので、できるだけ安く買いたいもの( ˘•ω•˘ ).｡o

あえて、まだ物理的には使用できる25年程度経った中古物件を探すのも、アリかもしれませんね(`∀´)Ψ

そうそう、ちなみに取り壊しの時に、廃材に価値があれば（床の間の飾り柱など）、売却して収入になることもあるんです(｀・ω・´)ちょっと嬉しいですね(∩´∀｀)∩

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