物件ではなく人に貸す住宅ローン。銀行は住宅を担保にしても不安

マイホームを購入したいというお客様のために、銀行は住宅ローンを融資します。

その時、住宅を担保に取り（抵当権を設定し）、返済ができなくなるという最悪の事態に備えます。ですので、物件の評価を行い、万が一の場合にはその住宅を売り払って融資金を回収しようとします。

しかし物件の評価よりも、（マイホームに対する融資はリコースローンでもあり）やはり審査の重点は「人」に重きを置かれていると考えるべきでしょう。

逆にいえば、マイホームを担保に取るからといって銀行は安心できないのです。

任売や競売で売っても安値でしか売れない。手間も時間もかかる

いくら住宅を担保に取るといっても、実際に売却するとなった場合には、債権者（金融機関）などと相談しながら市場で売る「任意売却」か、裁判所を通じて強制的に売り払う「競売」です。

前者の場合には、売主（ローンを支払えない状況に陥った債務者）が売り急がなければならず、売却価格は市場価格より下がります。後者の場合には基本的に落札する買主がすべての責任を負う形の売買となり、さらに現金一括での購入です。価格はもっと下がります。

全額回収を放棄し、サービサーに債権を譲渡する時には二束三文で売り渡します。金融機関としても、担保物件を強制的に売却することにかかる手続き費用が発生し、手間も時間もとられます。

トータルでみて、（不動産市場が上昇基調をたどらない限り）なかなか物件のみで回収するのは難しいといえるのです。

投資不動産との違ってマイホームは所有時におカネを生まない

投資不動産であれば、オーナー（所有者）が入居者から家賃を徴収するため、それ自体がキャッシュを生みます。

しかし、マイホームは所有している間は（日々の生活においては）それ自体がおカネを生みません。最終的に売却して初めて換金化できる性質のものです。

融資する銀行からすれば、物件の価値がいくら高くとも、ローンを毎月返済するおカネは、マイホーム以外のところで用意してもらうことを前提に融資します。

多くの場合、それは住宅購入者が毎月稼ぐ給料であり、銀行もそこを審査します。

「将来物件が売れる金額」よりも「返済できる金額」を重視して融資額を決める

住宅ローンの審査において、住宅購入者（ローンの借り手）の収入や勤務先・勤続年数など、個人的な属性を詳しく聞かれるのはそのためです。

物件がいくら素晴らしいものであっても、「将来物件が売れる額」よりも「月々本当にローンを返してもらえる額」を基準に融資額を検討することになるのです。

逆にいえば、年収が高いなど個人属性が高ければ、物件が将来どのようになろうと銀行としては安心なのです。

いまだ多くの金融機関は物件の中身をじっくりみるわけではなく、築年数や広さなど表面的な住宅評価に留まるのはこのような事情もあるのです。

尚、もちろん転職や起業などによって個人の返済能力も変わる可能性は十分にあるため、物件との両にらみで総合的な審査の上、融資可否の結論をだします。

返済比率で家計負担を検討。ファイナンシャルプランで堅実なローンを！

投資物件と異なりマイホームは生活の基盤となる資産であり、多くの人がなんとしてでも返済しようとするものです。だからこそ、ムリな住宅ローンを組むことなく事前にしっかりと検討しましょう。

金融機関から「あなたに5,000万円まで融資をします」といわれても、これは最大限借りることができる「借入可能額」であって、実際にそれが家計に与える影響までは考慮されていません。

それは住宅購入者自身が、生活スタイルや今後のライフプランに応じて考えるべきものです。

まずは現状の家計への影響を測る指標として「返済比率（返済負担率）」を考え、できるだけ25％に抑えるように借りましょう。

そして今後数十年先まで見据えて、資金計画（ファイナンシャルプラン）を立てることが望ましいです。ミトミでもできますのでなんなりとお声がけくださいね。

【P.S.】「この家、買っていいのかな？」…迷わずご相談ください！

マイホーム購入をお考えでしたら、ぜひ個別相談（無料）をご利用ください。 多くの方から高い評価を得ている個別相談。まだ家を買うかどうか決まっていない方から、既に取引を進めている方までぜひお気軽にご利用ください！