住宅ローンでは「未来の借金」も考慮される?審査落ちを防ぐためにすべきこと

審査では返済比率(=返済額÷収入)が指標。気を付けるポイントは?

住宅ローンの審査では、「本当におカネを返してくれるか?」ということについて、銀行はさまざまな角度から検証します。

返せるかどうかを測る指標として「返済比率」が重要な意味を持ってきます。つまり、返済額に対していくら収入があるのか?という割合をみるのです。

返済比率一言まとめ返済状況(一般論)
~10%余裕返済繰り上げ返済も考えた方が金利支払が抑えられてお得!
10~20%ゆとり返済そのままの生活で問題なく返済!
20~30%平均的返済生活を少し見直し、節約分を住宅ローン返済に回すとスムース!
30~35%生活見直し推奨生活を大幅に見直し、住宅ローン返済の余力を生み出す必要あり
35%~中止推奨生活が圧迫され、最悪の場合、ローン返済できなくなる恐れあり

例えば、年収500万円の人が年間150万円のローン返済を行う場合、返済比率は30%(=返済額150万円÷収入500万円)となります。この返済比率は35%までであれば貸し出す、とする金融機関が多いのですが、実際の生活を考え25%程度に抑えることがよいでしょう。

さらにいえば、「いくら借りられるか」ということよりも、お子さまの教育費など各家庭の事情に合わせて「生活の実態にあわせて、いくら返せるのか」をファイナンシャルプランなどを立てて正確に把握しておくことがより安全です。

ここでは、返済比率の分子である「返済額」を、審査の中で大きく“されない”ように気を付けるべきポイントをみていきましょう。

キャッシュカードを持っているだけで、限度額分借りたことにされる?

ローンの審査は、住宅ローン単体でみるわけではありません。自動車ローンやその他の借入がある場合にはそれも含めて返済比率が計算されます。

例えば、なにも他に借金がなければ3,000万円借りられたものが、カーローンで500万円借り入れている場合には、2,500万円を下回る額しか貸してくれなくなります(500万円以上減額される場合もあります)。

さらに、「(今はまだ借りていないけれど)借りる可能性のある未来の借金」についても審査される場合があります。その最たるものがキャッシング枠です。

クレジットカードなどを作った時に30万円程度のキャッシング「枠」(借入限度額)が付くことがありますが、この「枠」を借金とみなす場合があるのです。

たとえキャッシング枠30万円の内、3万円分しか借りていなくとも、枠いっぱいの30万円借りているとして審査されます。「今は借りていないけど、明日にでもキャッシング枠いっぱいの借金をするかもしれないから、借りたものとして審査しよう」という考え方です。

不要なキャッシング・リボ払い機能を解約しておくことが無難。生活の見直しにも

実際に借りていようがいまいが“借りられる状態にある”ものを、ローン審査の中で借金としてみなして返済額を計算される可能性があるのです。

「返済比率=年間のローン返済額÷年収」で計算されますので、分子のローン返済額が増えれば増える程、返済比率は上がってしまいます。

こうならないためにも、使う予定のないキャッシング枠は解約するなど、今すぐに借りられない状態にしておくことが審査に通りやすくなるポイントです。

クレジットカードのリボ払いも同じことです。また、携帯電話の機械(ハード)を毎月の割賦払いにしている場合も、モノを借金して買っている状態と同じとみなされ、ローン額が減額されることがあります。

住宅ローンの審査「前」には、生活上、必要最低限のキャッシングやリボ機能にし、不要な場合はそれらの機能を解約しておくことが無難です。生活の見直しにもつながりますので、面倒くさがらず一度カードの機能を整理することがよいでしょう。

クレジットカードの枚数は「1~3枚」が適切?ゼロ枚は逆に疑われるという説も

クレジットカードの枚数も1~3枚が審査の上で適切な枚数といわれることがあります。

ここまでネット通販などが発達した現在、ゼロ枚で生活するのは「逆に怪しい…」ということがまことしやかにささやかれています。

クレジットカードを何枚も持っていてもキャッシング機能が付いていなければOKという説もあれば、クレジット枠の合計が年収の1/3までならOKなど様々な意見があります。

また、枚数ではなくいわゆる「申し込みブラック」といわれる、同時期に何枚も申し込んだ履歴が個人信用情報に登録されていたらアウトということもいわれています。

同じような時期に固まって申し込む場合には、「多くのおカネを必要としている事情がある」と解釈されるという考え方です。

本当のところは分からない。銀行にも人の属性にも事情にもよって変わる

以上のように、審査で気を付けておいた方がいいポイントというのはたくさんあります。

しかし、実際にはどれだけ有効かというのは明確なことはわかっていません。

というのも、金融機関が変われば審査方法も変わるためです。もちろん大まかな審査の流れは似ていますが、細かな審査方法は変わってきます。

そして、同じ金融機関でも、人の属性でも異なります。滞納などの事故があってもその状況によってもどこまで考慮するか変わります。銀行も、なにも杓子定規に一律に計算をはじくわけではなく“人柄”なども審査対象です。

例えば、滞納履歴があったとしても1回だけのうっかりミスであったり、どうしてもやむを得ない事情があったなどを説明すれば審査に通ることがあります。

審査に落ちても理由は開示されない。窓口になっている営業担当者も確認できない

審査に落ちたとしてもその理由を教えてくれません。本当はなぜ審査に落ちたのかは知らされず、外から分かる範囲で推測するしかないのが実情です。

銀行の中でも、営業部と審査部は分かれているため、あなたとやり取りをする窓口の営業担当者でさえ、審査の詳細を原則として知らされません。

一般的に、銀行はグループ会社として保証会社を持っており、万が一おカネを借りた人が返済できなくなった場合にはその保証会社が立て替えます。

ですので、銀行本体で審査が通過した後も、保証会社によるチェックがあります。

申し込む銀行とは別会社が審査するわけであり、その保証会社の審査内容も原則として開示されることはありませんし知る術もありません。“審査の本当のところ”は、正確にはみえにくい部分があるのです。

大事なのは、実態の生活に見合った借入額に抑えること!

大事なのは、「約束通りきちんと返していける」と銀行側にみてもらえるように意識しておくことでしょう。

キャッシング枠があったとしても、一度も使った履歴がなければ何枚持っていても関係ないとする傾向もあります。クレジットカードも何枚持っていてもOKとする金融機関もあるようです。

ここであげた項目は、これを行えば審査に通る!という積極的な内容ではありませんし、過度にカードの枚数などに神経質になって欲しくもありません。それよりも、過去に滞納履歴がないかといった基本的なことを確認することがまずは優先すべきことです。

カード枚数などは、ローンの審査がギリギリかもしれないという場合には「瓜田に履を納れず、李下に冠を正さず」の精神で、突っ込まれる要素をなくしておくためのもの、という程度に捉えてください。

そしてなにより、実際に返済できるかどうかを見極め、マイホームを購入後も無理のない生活が送れるような借入額に抑えるようにしっかり検討しましょう!

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