「持ち家か賃貸か」で考えてはいけない?これからのマイホームは「資産価値」!

「持ち家 vs 賃貸」に対する回答さまざま。現実的な目線で再考してみる

「持ち家に住むべきか、賃貸物件に住むべきか」という議論は古くからなされています。

その多くは、住宅ローン返済総額と家賃支払い総額などの「支出」を比較して、どちらがお得かという視点で結論を導き出しています。

また、引っ越しが多い世帯なら賃貸物件がよく、転勤のない世帯は持ち家がいいといった契約形態(所有権の有無)に着眼した議論もみられます。

しかし、本当にこれらの議論は意味があるのでしょうか。どのように考えることが実態に即しているといえるのでしょうか。

ここでは、長らくテーマとされてきた持ち家vs賃貸という問いを現実的な目線で考えてみましょう!

戻ってくるローン返済・戻ってこない家賃。比べること自体おかしい?

家賃とローン返済の比較について、見かけ上は同じように映る支出ですが、住宅ローンを返済するためのおカネと、家賃の支払いに充てるおカネはその性質がまったく異なります。

持ち家の場合にはそれを貸したり売ったりすることで、返済に充てたお金を自分に戻すことができます。

一方で、大家さんが所有する賃貸物件の場合には、そこに居住するための対価として家賃を支払います。一方的な支出であり、払ったお金が戻ってくることはありません。

つまり、ローン返済は積立型の出費、賃貸物件の家賃は掛け捨て型の出費です。

ローン返済はいわば貯金のような性質があり、家賃支払いは単なる掛け捨てです。単純に比較することがそもそもおかしな話なのです。

実は極端なライフスタイルが前提にある?試算の裏に隠れた2つの思い込み

「持ち家か賃貸物件か」という比較は、現実を度外視した極端なライフスタイルを前提にしているともいえます。

まず、ローン返済と家賃支払いを比較するという背景には、暗黙のうちに「マイホームは一生に一度の買い物」であり、“終の棲家”に住み続けるという思い込みがあります。

貸したり売ったりすることを考えないため、ローン返済額を手元に戻して活用させることのない“死に金”とみなしてしまうのです。

しかし実態として、長寿命化・少子高齢化が進み空き家も増加する中、不便となった郊外住宅から利便性の高い都心へ居住地を移す動きが進んでいます。

一生同じ持ち家に住み続けるライフスタイルは、今後大きく減っていくでしょう(「終の棲家」という言葉自体、消滅していくでしょう)。

「賃貸物件は借り続けられる」という思い込みも。住みたいところに住めないリスク

また、賃貸物件に住むことに対しては、死ぬまでずっと部屋を借り続けられるという思い込みがあります。

しかし事実上、部屋を借り続けることは難しいのが実態です。高齢者となると、家賃滞納リスクや認知症や孤独死などの問題もあり、大家さんが貸し渋りを始めるからです。

もちろん、空き家が増加する中で高齢者に対しても部屋を積極的に貸すケースも増えていますが、それは主に郊外住宅の話です。

適正な賃料が得られ、入居者確保に問題のない利便性の高い賃貸物件の大家さんは、高齢者の入居を断るケースが少なくありません。

そして多くの高齢者は、その利便性の高いエリアにこそ住みたいと思うものです。不便な郊外アパートではなく、スーパーや病院などが近くにある便利な街に引っ越したいのです。

つまり、高齢者になっても賃貸物件で生活するという場合には、入居したい賃貸物件に入居できず、郊外に追いやられ不便な生活を強いられるリスクがあります。

家を「買う or 借りる」という二者択一ではない。大事なのは「資産価値」

結局のところ、持ち家か賃貸かといった二者択一で考えることに無理があります。

過去には人口や世帯当たりの居住人数も多く、同居も当たり前という時代がありました。そのような時代には、郊外にも人が多く生活が成り立ちました。

世代を超えて土地が受け継がれてゆき、ずっとそこに暮らし続けるという住まい方もできました。「持ち家か賃貸か」という議論もある程度意味があったかもしれません。

しかし、今後は立地適正化計画に代表されるように、人が住む場所も限定され、利便性の高い地域を求めて人が住み替えていく時代になりつつあります。

中古住宅の売買も活性化しており、持ち家の売買を繰り返すことが当たり前に行われています。居住地を変えることは、決して賃貸物件だけの特権ではありません。

「資産となる家は買う」「負債となる家は借りる」という新たな選択を!

そうであれば、持ち家か賃貸かという切り分け方ではなく、住もうと考えるエリアの不動産に「資産価値」があるかどうか、という視点こそ求められます。

資産価値がある家とは、適正価格で貸したり売ったりできる家のことです。そのような持ち家であれば、売却資金を元手に次の住まいを買うなど、資産として有効活用できます。

逆に将来の値下がりリスクが大きい物件、つまり負債化する立地に居住するケースであれば、例えばもし5,000万円で購入しても、将来の売却時に2,000万円でしか売れず、▲3,000万円の損を出してしまうかもしれません。

そうであるならば、そのような負債と化す可能性が高い住宅であれば、賃貸物件に住みながら他の資産運用を行うことで将来の住み替えに備えることが考えられるでしょう。

資産価値という視点を持てば、「資産となる家は買う」「負債化する家なら借りる」という新たな二者択一がみえてくるのです。

「買う、かつ、借りる」や「市況を見ながら売買・賃貸」という住まい方も

自宅を購入したものの、転勤が決まり引っ越しをしなくてはならなくなったという場合、自宅を他人に貸して自分たちは転勤先の賃貸物件を借りるという住まい方をされる方は珍しくなくなりました。

これこそ、マイホームを買いながら賃貸物件に住むという暮らしであり、持ち家か賃貸かという二者択一ではないことを物語っています。

さらに、不動産市況が盛り上がっている時(売り時)に自宅を売却し、その後、市況が落ち着くまで賃貸で居住、不動産価格が落ちたころに再度自宅を購入するというやり方で利益を上げるプロもいるくらいです。

これらの住まい方には「持ち家か賃貸か」という2つに1つの選択という考え方はなく、頭にあるのは「資産価値があるかないか」という切り口だけです。

資産価値があるかどうかを無料アプリ「SelFin」(セルフィン)で簡単チェック!

「何年間住み続けたらマイホームがお得」「引っ越しを頻繁にするなら賃貸物件だ」といった強引な結論に惑わされることなく、この極めてシンプルな考え方を身に付けましょう。

例えば、購入しようかどうか迷っている不動産の価格が妥当なのか、将来売れやすいのか(流動性)など、「買っていい物件かどうか」を簡単にチェックできる無料のWebアプリ「SelFin」を使ってみましょう。

売主の希望価格に過ぎない売出価格を基に価格の妥当性を検証するのではなく、「いくらで貸せるか?」というところから、収益還元法という方法で価格の妥当性を判断するなど、他のアプリとは一線を画すものといえます。

その他にも、耐震性はどうか、住宅ローン控除の仕組みが使える物件かどうかも判断できます。ぜひお気軽にご利用ください。

負債化する家と資産化する家に二極化する時代に入る中、「資産となる家かどうか」という視点を持ち、長い目でみて資金を効率的に使える住まい方を実践しましょう!

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価格は適正か(妥当性)
将来の売りやすさ(流動性)
住宅ローン減税の対象かどうか
地震に強い建物か(耐震性)
管理の状況(マンション)
土地の資産性(戸建て)

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