マイホーム購入に失敗する?!ネットの物件サイトで検索してはいけない理由とは

マイホームを買おうと思ったら物件探し?そこに潜むリスクとは

「マイホームを買う」と思い立った時、次にすることはなんでしょうか。

どれくらいの予算で買おうかな、どこに住もうかな、どんな間取りや設備がいいかな…たくさん考えることがあると思います。

そして、多くの人が実際に動き出す時に初めに行うのが「物件探し」です。特にインターネットでの物件検索です。

不動産の仲介業者はSUUMOなどの物件ポータルサイトに数多くの物件を載せており、「いいな」と思った物件があればそれを掲載している不動産会社に問い合わせをして購入する…というのが王道の流れです。

この単純な取引の流れに、多くの落とし穴やリスクが待ち構えていることをここではみていきましょう。

他決(他社での契約)を最も恐れ、どんな物件でも売る不動産業者

多くの不動産仲介会社は、買主との初めの接点は「物件」です。物件を商品として提供し、それを買わせるためにあの手この手で営業します。

仲介会社は、不動産会社専門の物件データベース「REINS(レインズ)」から物件を選び、ポータルサイトに転載します。その物件情報をみて問い合わせたお客様に「買いませんか?」と営業をかけるのです。

 

 

SUUMOやホームズなどで、同じ物件なのに複数の仲介業者が連なっていることを見たことがあると思います。それは、同じ情報源であるレインズから物件情報を抽出して掲載しているために起こることです。

つまり、ほぼすべての物件はどの仲介業者でも取引ができるのです。

大元をたどれば不動産会社の中でしか公開されていないREINSにたどり着きます。一般の買主がその物件を見られる状況にするのが、インターネットの物件ポータルサイトに過ぎません。

ポータルサイトの物件を載せていない不動産会社でも取引ができる

言い方をかえれば、SUUMOなどのポータルサイトにまったく掲載をしていない不動産会社であっても、その不動産会社に直接訪問すればほぼすべての物件の契約ができるのです。

“たまたま”ポータルサイトで物件情報をみたからといって、それを載せた不動産会社で契約する必要はないのです。

物件は一つ、一方で(ポータルサイトに載せる載せないに関わらず)無数の不動産屋で取引ができるのが不動産取引の構造です。ポータルサイトにも物件情報を掲載(転載)するかしないかは不動産会社の方針に過ぎません。

 

 

「マイホームを買う」≒「物件探し」というイメージは危険性を伴います。物件情報自体に価値はなく、買ってもいい不動産か?を評価・検証する不動産会社を通して取引することが安全です。物件に“釣られて”しまってはノーチェックで契約することになりかねません。

「物件」をお客様の接点にしている「物件紹介屋」としての不動産仲介業者は、「他社で契約されては仲介手数料が入ってこないため、ぜひうちで契約を!」と営業攻勢をかけて、時には押し売りとまでいわれる危険な取引を促すようになるのです。

物件をSUUMOやat-homeに載せまくる会社は要注意です。どんな物件であっても「この物件はいいですよ!」と“いいこと”しか言わない可能性が高いためです。

ポータルサイトから物件問い合わせをすると、取引を進める方向にだけ力が働く?

仲介業者としては、数多くの物件を掲載してお客様の反応を待ちます。

不動産会社はとにかく売らなければ(契約を取らなければ)報酬を受け取ることができませんので、問い合わせがあれば契約に結び付けようとします。問い合わせに対して「ああ、この物件はやめておいた方がいいですよ」とは言いません。

買主が欲しいと思う気持ちを尊重し、それを叶えるのが仲介業者の使命であり、冷や水を浴びせることをいいたくないというのが「物件紹介屋」の姿勢です。

買主(お客様)としては、不動産取引の素人である場合が多いものです。「なんとなくいいかも」と思って問い合わせをしてきます。そこで、不動産屋から「この設備や間取りはすごくおすすめですよ!」といえばその気になって契約してしまいます。

売主は売りたい、仲介業者も売りたい、買主も問い合わせをした時点で「買う気」があります。三者とも意見が一致して契約を進める方向に力が働く取引なのです。

物件探しから入ると、誰も「本当に買ってもよいのか」を教えてくれない

このように、仲介業者は「間取りが素晴らしいですね」「最新キッチンが入っていて気持ちいですよ」といいことは積極的にいいます。

一方で、「この物件をうちで買うことができます」とは言いますが、「本当に買ってよいのか」については何もいいません。反響があったら、掲載している手前、「実は結構リスクのある物件なんですが…」などとも言い辛いでしょう。

しかし、不動産取引に慣れていない買主が本当に聞きたいのは、物件のリスクや、住宅ローンが将来にわたって家計に与える影響などネガティブな情報でしょう。

何百件、何千件と一つの不動産会社がポータルサイトに載せる場合、その一つ一つについて物件を検証する時間はありません。

つまり、物件から入るマイホーム購入は、誰もその取引を止めるストッパーがおらず、「本当にその物件を買ってもよいか」を検証する人が誰もいないのです。冷静にブレーキを踏む人がいない丸裸の取引といえます。

価格の妥当性や資産性・安全性、マンション管理の質などを確認して購入検討を

ポジティブな情報とネガティブな情報の両面を伝えて初めて検討できるというものです。

例えば、価格があまりにも割高であったり、現行の建築基準法にそぐわず将来の売却が危ぶまれるような既存不適格物件であればそれを指摘するのが客付け仲介業者の使命といえます。

それら資産性の検証や、耐震性や災害耐性など安全性の検証、マンションであれば管理費や修繕積立金の妥当性も考えたいものです。

中古戸建であれば内覧では分かりづらい躯体の状況や、万が一の場合に備えた瑕疵保険の提案、複雑で落とし穴のある住宅ローン減税の手続きフォローなどを面倒くさがらずに行うことで安全な取引に努めたいものです。

片手落ちの取引ではなく、真正面からリスクとも向き合う取引をしたいですね。

入り口は不動産エージェント選び。物件情報そのものに価値はなくなった

もちろん、物件情報も大事です。買主の状況によって“いい物件”も“悪い物件”も異なり、すべての仲介業者が売ることだけを考えているのでは決してありません。

大切なのは、「マイホームを買う=物件を買う」という意識ではなく、物件情報はマイホーム購入という取引の流れのごく一部に過ぎないということを理解することでしょう。

例えばマイホーム購入は住宅ローン購入ともいえ、それは今後のライフプランの見直しや将来の住み替えまで含めて長い目でみて「本当に自分に合った物件なのか」を考えたいですね。

そのためには、「物件」を入り口とするのではなく、「不動産会社選び」が鍵となります。

もっといえば取引リスクも包み隠さず伝え、買主と一緒になって様々な視点で購入を検討・検証する「不動産エージェント」を選ぶことから始めることが安全といえるでしょう。

不動産の専門家(プロ)が本来力を入れるべき業務をメインとする会社を選ぶ

不動産会社には、その業務のほとんどをポータルサイトに掲載することに費やす会社や、一切物件情報は外部に載せないところもあります。

昔と異なり、インターネットなどICT技術の発達によって物件情報そのものはほとんど価値を失いつつあります。

 

 

それよりも、ファイナンシャルプランやインスペクション、将来にわたって資産価値の下がりにくい物件であるか、など物件からは直接見抜けないような業務こそ価値がでてくるでしょう。

そのような「本当に買っていいい不動産か?」を検証する、不動産のプロとしての本質的な業務をメインとしている会社を選ぶことが、長い目でみて後悔のない不動産取引には重要です。

第三者のセカンドピニオンや、一人で物件リスクを確認できる「SelFin」

通常の不動産取引では、「売主」「売主側の不動産会社(元付仲介業者)」「買主の不動産会社(客付仲介業者)」「買主」という4人が登場します。

そして、そのいずれも「この物件を本当に買っていいかどうか、一度立ち止まって検証しよう」といいだす人はいない構造となっています。客付仲介業者も契約させることで報酬を得るためです。

そのためにも、これら4人以外に中立の立場で客観的に取引リスクを洗い出し、セカンドオピニオンとして第三者の意見やアドバイスをする不動産会社を探すのも一つでしょう。

ミトミでも、セカンドオピニオンサービスを実施しています。また、買主が自分一人で簡単に物件のリスクをチェックできる「SelFin(セルフィン)」もご提供しています。

ぜひお気軽にご利用され、長期的にみて安心・安全・快適な暮らしを実現してくださいね!

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