インスペクションでは劣化を100％見抜けない。瑕疵保険とセットで利用を

住宅の劣化状況や欠陥を本格的に調べようと思えば、床や壁を壊して内部をしっかりみなければなりません。

床下点検口がある場合など内部に入れる場合には中を除き、それができない箇所は周囲の状況（見える範囲）から判断します。

例えば、中古住宅の購入前にインスペクション（建物状況調査）も、基本的には「非破壊」検査です。そこで欠陥がみつからなくとも、100％大丈夫とは言い切れません。

さらに、新築当時にどのように建築され、その後どのような補修がなされたかということからも建物の状況を推測します。設計図書や建築確認申請書、修繕履歴書などから家の使用状況の履歴を読み取るのです。

しかし、設計図面通りに現場の職人が施工したかどうかは100％保証されているわけではありません。設計者と施工者や工事監理人は別だからです。

検査漏れによる欠陥リスクをカバーするのが「既存住宅売買瑕疵保険」

だからこそ、「既存住宅売買瑕疵保険」という保健制度があるのです。これは、インスペクションで建物の状況を検査した上で、万が一の場合に備えておくものです。

「保険に入る前に検査するのに、それでも欠陥があるの？」という疑問をいただくことがありますが、インスペクションは万能ではないのです。

検査といっても、見えない部分は建物の状況から「推測」せざるを得ないため、欠陥が見つかった場合に保証をかけておくことは意味があります。

尚、木造戸建てをリフォーム・リノベーションする場合で壁や床を剥がす工程があれば、その際により詳細に建物の劣化状況がわかります。ぜひそのチャンスにしっかりとみておきたいですね。

時間経過した中古は地盤や建物の劣化が確認しやすい。新築はリスクあり

中古住宅のよいところは、既に時間が経っていることです。

新築は、見た目はピカピカで最も状態がよいと考えられがちですが、住宅の欠陥や不具合は時間が経たないとわかりません。

例えば地盤は時間の経過とともに変動し、安定します（新築物件は、更地の上に新たに建物を建てるため、建てられた建物の重みや基礎の形状などでゆっくりと地盤に影響を与えます）。

もちろん新築でも事前に地盤状況をチェックし、必要な場合には地盤改良などを施しますが「実際に」どのように変化するかまで100％予測できるものではありません。

中古には長い間、土地や建物の変化に耐えた状況がそこにあり、むしろ中古住宅の方がより正確に家の状態を把握できるものなのです。

新築は一気に不具合や欠陥が発生する可能性がある。中古は住宅に状況が反映される

建物部分も、床や建具は時間の経過とともに変化していきます。

床材になにを使うかにもよりますが、気温や湿度の変化によって反り（そり）が発生したり、ドアがガタついて開閉しづらくなったりします。躯体部分も歪んでくる場合もあります。

さらに、家の天敵である雨水の侵入部分、例えば外壁シーリング（コーキング）がきちんと施工されているか、屋根裏の雨漏りがないか、などは例えば屋根裏や天井に雨水の染みがあるかどうかをみればすぐに目視で確認できます。

新築であれば、不良施工があってもすぐには雨漏りのシミは確認できませんので、いきなり水が漏れてきてしまうリスクがあります。

その点、中古であれば時間の経過とともにそれら不具合が家そのものに表れているといえ、むしろ予想外の欠陥が発生しにくいといえるのです。

建物検査は対策（改修工事）を考えるために実施。売主と価格交渉材料にも

インスペクション法案が成立したことなどから、木造中古住宅を買う前には、建物の状況を調査するケースが今後増えていくと思われます。

その検査に対する考え方として、「不具合があったら購入を見送る」というものでは決してなく、「直すべき部分を見つける」のが建物検査です。

健康診断に引っかかれば、治療するのと同じことです。もちろん欠陥がないことが望ましいのですが、欠陥があっても建物は補修・メンテナンスできることが住宅の良いところです。

欠陥や不具合がみつかったら「改修工事できるものかどうか、できるとしたらいくらくらいかかるか」を考えましょう。

あわせて、売主に対して補修費用の一部または全部を価格交渉することも大切です。

購入後も定期メンテナンスすることで大事故を防ぐ。資産価値の向上にも

購入前のみならず購入後にもメンテナンスを忘れないようにしましょう。ご自身でも定期的に家をチェックをすることが大事故を防ぎます。

専門家ではないため、なかなか判断しずらいかもしれませんが、例えば以下の項目をみてみましょう。

特に外壁や基礎、水漏れなどはそのまま放置しておくと、後に大事になりかねません。すぐに補修すれば少額で済んだ修繕工事も、多額の費用が掛かる大規模修繕になる可能性が高いものです。

建物は購入後の管理（メンテナンス）がとても大事です。

リフォームによるバリューアップは家の価格にも反映することを促すよう、査定マニュアルも改定されています。今後は適切に管理した人が報われる時代となるでしょう。資産価値向上のためにも、ぜひご自宅を大切に使ってくださいね！

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