不動産取引を「安さ」や「物件情報」で選んではいけない3つの理由とは?

リアル店舗で商品を決め、ネットで安く買う。不動産売買との違いとは?

家電量販店や百貨店、書店などででモノが売れない時代といわれています。品ぞろえがよく豊富な商品ラインナップを揃えた店舗であってもです。

一つの大きな要因としてあげられているのは、リアル店舗(実店舗)で商品を見定め、注文はネットで、という顧客が増えていることです。

モノ(商品)はどこでも買うことができ、特にインターネット通販は人件費や店舗維持費など経費が少なく、安価に商品を入手できます。だから、リアル店舗で商品を見定めて、実際にはネットで買うのですね。

これは不動産の売買でも同じことがいえるかもしれません。物件情報はあふれ、どの不動産屋でも取引できます。仲介手数料が安いところや、仲介業者を通さず売主・買主直接買いたいと思うかもしれません。

しかしそこにはリスクも一般商品との違いもあります。ここでは3つの視点でみていきましょう。

①取引金額が大きく価格の妥当性が不透明。立地など外部環境が価値を左右

マイホーム購入や収益不動産への投資は、一生で行う取引の中で最も金額が高いものといえるでしょう。

家電製品や百貨店で買う一般商品とは桁が違う買い物です。購入価格が5%違うだけでも数百万の差が出てきます。それなのに、買おうとしている物件の価格が妥当かわかりづらいという性質があります。

一般の製品であれば、型番が同じであれば同じ性能が保証され、その製品そのもので商品が完結しています。機能性などによって定価も決まっており、そこから割引されればされるほど購入者は嬉しいものです。

不動産はそうはいきません。そもそも、まったく同じ住宅というものがありません。

たとえ同じ間取り・同じ設備の建物であっても、その家が建っている場所(立地)によって値段が大きく異なります。周辺環境や人口の多さが価格に反映されるなど、複雑な価格決定メカニズムがあるのです。

古いものこそ価値がある?目にみえない住宅性能が決め手?不透明な価格メカニズム

一般の商品であれば、(アンティーク製品などは別ですが)多くの場合に新品に近ければ近いほど価格があがるでしょう。

一方で、不動産の場合は山林などを切り拓いた新興住宅地に建った物件よりも、古くから使われてきた利便性の高い好立地の土地に価値が見出されます。良いところから土地が使われてきたため当然といえば当然ですね。

また、住宅がいくら新しくても耐震性や省エネ性能が悪い家は買い手が付きづらく安くなってしまいます。これら性能は目にみえるものではなく、分かりづらさがあります(政府は住宅性能を分かりやすく表示する制度の導入を進めています)。

このように、劣化状況と価格の関連も不透明で、また、一般にネットで「相場」といわれて公開されている情報のほとんどが(売主の希望価格に過ぎない)「売り出し価格」を基準にした価格情報です。

実際の成約価格を登記簿謄本に記すなど情報公開を促そうと、昔より国も検討してきましたが国民感情に配慮してなかなか進んでいない経緯もあります。正確かつ網羅的に成約価格に基づいた相場を調べることは難しいという実態もあるのです。

価格ドットコムのように、同じ性能・同じ製品で価格を正確に比べにくいという性質があるのですね。

業者を介在させることで割高な取引を避ける。一割で500万円も違ってくる?!

このように価格そのものが分かりづらいという状況があります。

買主と売主を個人間売買でつなぐ不動産のネット通販のような仕組みもありますが、まず初めに引っかかるハードルがこの価格の妥当性でしょう。例えば、本来であれば5,000万円の不動産を、10%割高の「5,500万円」で購入してしまうリスクがあります。

現在、最も成約価格などに詳しいのは、REINS(レインズ)によって成約価格情報を抽出できる不動産仲介業者といえます。仲介業者に手数料を3%支払うことで、少なくとも相場見合いの価格で安全に売買することも一案でしょう。

腕のいい仲介業者であれば、指値交渉(値下げ交渉)も行うことで割安に購入できる可能性もあります。

さらに、収益還元法などから将来の貸し出し価格や売却価格を推計し、購入と賃貸・売却によってどの程度の資金が手元に残るか(持ち出しが出るか)キャッシュの流れをしっかり意識することで、資産形成にもつながります。

ただでさえ、一物4価とも7価ともいわれる「不動産価格」の情報ギャップを埋め合わせるものとして、不動産業者を介在させる意味があるといえます。

②商品は消費財で一過性。不動産は資産であり購入は長期的な投資行為

家電製品や書籍などの一般商品を考えると、購入後はそれを消費し古くなれば廃棄するか中古品として安く売却することが一般的です。

同じ製品は巷にあふれ、それより高機能でアップデートされた製品もどんどんでてきます。消費して終わりという一過性な消費財なのです。

しかしマイホームは、購入後に数十年と長く続く生活基盤として機能するもので、土地は腐ることなくそこにあり続けます。建物はメンテナンス次第でいくらでも蘇ります。

将来、その住宅をいくらで売ることができるかは家の管理にかけたおカネやリフォーム・リノベーションの内容にも依存するものです。最近は、住宅価格の査定マニュアルも改定され、しっかりメンテナンスした人が得する仕組みもできつつあります。

自分でマイホームの価値を向上させることもでき、一過性の消費財ではなく家を資産です。購入と将来の売却や貸し出しをセットで考え、トータルでキャッシュを生み出す「投資」と捉えることに消費財購入との大きな違いがあるといえます。

不動産は動かない。税金を軽減する適用条件も複雑…「買い方」そのものが問われる

不動産は「不動」かつ「不同」な資産です。同じものが一つとなく、そして動かすことができないのです。

だからこそ、購入前にしっかりと資産性を検証する必要があるのです。また、床下や屋根裏などに潜ってインスペクション(建物状況調査)をしないと分からない欠陥もあります。見た目では判断できません。

そして、例えば一般住宅であれば買った後10年間にわたって最大400万円ものおカネが返ってくる「住宅ローン減税(控除)制度」は、その適用条件や手続き方法が複雑です。同じ住宅を買うにしても、対処や手続きを間違えれば取り返しがつきません。

住宅投資は投資であり、購入前の資産性検討やそれに付随した優遇税制の適用など“買い方”そのものが問われるといえます。

投資という観点を持てば、購入後も仲介業者と関係を保つことで、自宅の資産価値をバリューアップさせたり、住宅相場が上昇している時に自宅を売却して新たに購入する「売り時」を逃さなくなるメリットもあるでしょう。

物件が安く買えるといって、ネットでの直接売買や仲介手数料を値切って「物件紹介屋」や「契約書作成代行会社」のような仲介業者に依頼する前に、長い目でみて安全安心な購入方法を考えたいですね。

③物件情報よりもはるかに「買い方」が重要!物件よりも不動産会社選び

例えば家電商品は、同じものをヤマダ電機やビックカメラなどの実店舗、アマゾンや価格ドットコムなどのネット店舗など、どこでも買えることはよく知られています。

いずれの店舗も商品情報を公開していることそれ自体に価値はなく、商品価格や保証などに消費者は価値を見出すでしょう。

不動産の大手ポータルサイトや個別企業のホームページにも所狭しと物件情報があふれています。そして、一般商品と同じくどこの不動産屋でもほぼすべての物件を取引することができます。取引を仲介する構造はまったく同じです。

ポータルサイトに掲載していない物件も、不動産専門の物件データベースREINSには多くの物件情報が掲載されています。どの不動産会社でも物件を共有しており、膨大な選択肢から取引をすることができるのです。

しかしながら、不動産取引となると、まず物件(商品)をポータルサイトで探し、そのまま掲載している不動産会社を通じて購入することが多いようです。

どの不動産屋でも取引できる。重要なのは物件そのものではなくむしろ「買い方」

“たまたま”物件を掲載していた会社で取引をしなければならないわけではなく、先に不動産屋を選ぶという考え方が重要でしょう。もしくは、物件が決まれば、次は「どの不動産屋で取引するか」を考えたいものです。

インスペクションや資金計算、物件の安全性や資産性、流動性(将来の貸しやすさ・売りやすさ)など目にみえにくい部分を、不動産のプロ(専門家)が目利きするといった、不動産会社の本質的なサービスを提供できる仲介業者をおすすめします。

不動産取引は資産購入、投資です。売り出されている不動産はあなたにとって玉石混交であり「本当に買ってよい物件かどうか」ということも考えなければなりません。

書籍や家電製品など一般商材であれば、どれだけ安いかに価値があり、商品を決めればその後はおカネを支払って終わりで「買い方」が問われることはないでしょう。商品を決めることが大切です。

しかし、物件の目利き(資産性などの検証)や取引方法(税制適用や瑕疵保険の付保有無など)といった「買い方」に意味がある不動産取引では、物件を決めること以上にその物件をどの会社を通じて買うかが問われるのです。

物件情報は表面的で売出価格も同じ、価値が薄い。物件は選ぶけど会社は選ばない?

もちろん、ポータルサイトに掲載する物件情報に少しの違いがないわけではありません。写真の撮り方や枚数、動画など付加情報は異なります。しかしインターネットに載っている情報は、すべて内見(内覧)すれば入手できる表面的な情報です。

また、ポータルサイト上で、同じ物件に複数の不動産会社が名を連ねることも少なくありませんが、一般商品と異なり価格はどの不動産会社もまったく同じです。売主が唯一の売り出し価格を決めるからです。

 

 

仲介会社は、あくまで売主と買主の間に入る業者であって、買主に利益還元できるとすれば価格ではなく「仲介手数料」を半額や無料にすることです。ただし、その場合には売主から手数料をもらえる物件に限るなど、物件の選択肢が大きく狭められてしまうデメリットがあります。

つまり、商品(物件)の値段はどこも同じで、表面的な物件情報自体にあまり価値はないといえるのです。そもそも、物件情報は個別に不動産会社に訪問すればほぼすべての情報にアクセスできます。

「買い方」によって将来が大きく左右される不動産取引において、価値がない「物件情報」に左右され、「不動産会社」や「買い方」を選ぶことに意識がおよばないという現状があるのです。

仲介手数料が無料になる仕組み。物件が限定され、取引リスクも大きい

「物件紹介屋」には依頼しない。買主に寄り添ったエージェントと取引を!

不動産取引は、一般商品と異なり金額も大きく買った後も長く付き合い、将来の売却時に資産価値を維持・向上させていくといった点に違いがあります。

そして、物件情報(商品情報)に価値はなく「どこを通じて買うか」が重要という違いがあります。

また、所有権や地上権、借地権など目にみえない権利の売買という側面を持ち、専門的な知識も要求されるでしょう。最低限、それらを安心して任せる「保険」の意味合いでもしっかりとした仲介業者に手数料を支払ってでも安全な取引を行うことが大切です。

もちろん、しっかりとした知見があり自分一人ですべてわかるという場合には、安く買える方法を模索することも一案です。例えば、不動産投資の経歴が長く自分で目利きできる場合には手数料の安い仲介業者を選び資金回収を早めるのも得策でしょう。

懸念されるのは、契約書作成の代行業務など手作業に力をいれた仲介業者を間にいれ、仲介手数料は取られ、住宅購入の本質的な業務をおろそかにされる場合です。買主に寄り添った不動産エージェントを選びましょう!

購入後にも、都度相談できる「かかりつけの不動産屋」と関係構築を

マイホームは、購入後にも何十年と長く付き合っていくものです。

どのように住宅を手入れしていけばよいのか、売り時などの相場情報、外壁・屋根の修繕工事やご家族のライフステージに伴った間取り変更、老朽化に伴った設備取り換えなどのリフォーム・リノベーションもあるでしょう。

そのような時に都度気軽に相談できる専門家は、仲介した不動産会社です。

住まい方のイメージがわくような取引を心がけ、購入後にはわからないことがあれば聞けるパートナーとなりえ、あなたの不動産取引を取引後もしっかりサポートしてくれる業者選びが、成功する住宅購入の第一歩といえます。

購入後も都度相談できるサポート体制の整った仲介業者を通すことが、長い目でみて安心ですね!

【SelFin】AI(人工知能)が物件の価値とリスクを一瞬で判断!

こんなリスク情報、不動産屋さんも教えてくれなかった…

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価格は適正か(妥当性)
将来の売りやすさ(流動性)
住宅ローン減税の対象かどうか
地震に強い建物か(耐震性)
管理の状況(マンション)
土地の資産性(戸建て)

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