新築が買えないから中古…ではない!中古住宅が資産形成につながる理由とは?

「新築>中古」ではない。資産性を優先するなら中古の方が優れる?

「新築は高くて買えないから中古にしようか…」という、「新築>中古」という考え方はいまだに根強く存在するようです。

確かに新築は価格が高いため、それよりも安い中古を買うという考え方は理にかなっているように思えます。そのような「ただ安いだけ」の中古住宅もたくさんあります。

しかし、「資産価値」に目を向ければ「新築よりも中古がいい」と、「中古>新築」という発想も生まれてきます。

事実、合理的な考えを好み、不動産を一生に何度も売買する欧米では当たり前の考え方です。

ここでは、新築と中古の違いを比べ、両者の違いや特徴を冷静にみていきましょう。

立地のよい場所に建築する土地は余っていない。選択肢が多いのは中古

資産価値の高い住宅というのは、いつでも貸せて売れる住宅のことです。いつでも現金に換えられる住宅ともいえます。

そして、売れたり貸せたりする住宅というのはみんなが住みたいと思う住宅です。人が集まってくるエリアに建っていることが第一条件であり、好立地であることが求められます。

人が集まってくる立地では、昔から建物が立ち並び、そこに新築を建てる土地は余っていません。業者が地権者などと話を付け、等価交換などでマンションを建てることはありますが、基本的には中古建物が立ち並びます。

つまり、立地や資産性を最優先するなら原則として中古住宅となるのです。

新築の注文住宅を建てたいと思っても土地が余っておらず、血眼になって探し続ける買主もいます。建設業界では「土地なし客」という業界用語もあるほどです。

妥協して狭い土地に家を無理やり建てたり(狭小住宅)、郊外の駅から徒歩30分の一戸建てを建てたりしても、将来買い手が付きづらく、売れても大幅に値下げせざるを得なくなります。トータルでみて、おカネを損してしまう可能性が高いのです。

どんなに建物が優れていても立地が悪ければ無価値。土地は不動、建物は可変

土地と建物はどちらが価値があるものでしょうか。もちろん両方とも価値のあるものですが、より優先されるのは土地です。

もし、耐震性や断熱性など住宅性能が極めて高く、間取りや設備も良質な誰もがうらやむ建物があったとします。しかしその高級住宅が、山奥にあったら誰も買おうとは思わないでしょう。

逆に、建物がボロボロでも都心の一等地に土地を持っていれば、それを買いたいという人は多くいます。

建物は補修・修繕やリノベーションが可能で、作り替えていくことができるためです。また、建物を取り壊して新たに新築することもできます。土地は腐りませんし動かすこともできません。立地が良ければ需要は根強いのです。

結局、売ることを考えれば「土地(立地)」がものをいう世界が不動産なのです。そして優良な立地は我先にと開発がすすめられますので、中古住宅という選択肢が第一候補としてあがるのです。

新築マンションは業者利益が大きく上乗せ。中古は個人売主でリーズナブル

新築は設備や材料が新しいため、その分高くなります。しかし、それ以上に不動産の販売会社や建築会社の「利益」がふんだんに上乗せされているのです。

新築マンションは、鍵を回せば価値が2割下がる」といわれます。それは、モデルルームや新聞折り込みチラシなどに千万~億円単位の費用が掛かっているからです。

また、新築戸建て住宅も、その利益率は30~40%程度含まれています。特に大手ハウスメーカーとなれば、顧客サービスを丁寧に行ったり、自社は営業に特化し、施工はグループ会社や下請け孫請け会社へ流すため、中間マージンが発生することなどから高くなります。

これらは、買主からすれば無駄な出費といえます。住宅そのものではなく、広告費や人件費などを会社の代わりに払ってあげているようなものだからです。

一方で、中古住宅はそのほとんどの売主が個人です。個人所有者ですので、利益を載せるという考えはあまりなく、中古市場の相場通りに売却をします。

新築当初に載せられていた業者の利益相当分の価格は押し下げられ、安く手に入れることができます。資金を効率的に使うことができるのですね。

新築は10年経過で半値近くもざら。都心の一等地など超好立地では値上がりも

関東圏で、新築の売出価格と10年後の中古売出価格を比較したデータがあります(リニュアル仲介株式会社)。

それによると、千葉県や埼玉県の国道16号線の外にある郊外住宅では、10年経てば約半分の価格に下がっている住宅がほとんどです。

都内でさえ、70%をキープするのがやっとという状態であり、やはり新築の価格下落スピードは速いということがデータでも示されています。

一方で、麻布や青山など都心の一等地では新築時より値上がりしているエリアもあります(もちろん購入価格もそれに応じて高いです)。

これは、新築・中古問わず、立地に極めて優れている住宅は資産性が高いことを示しています。資産価値にこだわるのであれば立地であり、その選択肢の幅が広いのが中古なのです。

新築は一生に一度の大イベント?「気持ちがいいから」買うという人が多い

国交省の「土地問題に関する国民の意識調査」において、「中古住宅に抵抗がある理由」を調査したところ、最も多い55%超を占めた回答が「新築住宅の方が気持ち良いから」となっています。

他の調査でも、「人の住んだ後に住みたくない」などと、心理的・精神的な側面で新築を選ぶという場合が多い結果がでています。確かにこれは気持ちの問題ですし、それが良い悪いの話ではありません。

さらに、注文住宅を建てる場合、設備や間取りなどについて、自分の趣味や好みのこだわりが強い傾向にもあります。「世界で自分だけのたった一つの家」という意識が強いのです。

これは、家を買うという行為が「一生に一度」の大イベントであるという思い込みがその背景の一つにあると考えられます。

ひとたび住宅を買えば、その先ずっと売ることはなく“自分のためだけの家”という意識でコストをかけ、安値でしか売れない新築物件を購入してしまっているケースもあるのです。

自宅をシェアすることを前提として、「いつか手放す」という意識も必要

一方で、一生に何度も家を買って売ることを繰り返す欧米人は、買う時に売ることを考えます。いい意味で「どうせ手放す」「いつか売る」という感覚を持っているようです。

ライフスタイルに合わせて住み替えることが当たり前で、購入した家も、次の買い手・借り手に渡していくという前提です。中古住宅をシェアしていく考え方です。

自宅の間取りや設備を変更する時にも「次の人が使いやすいかどうか」「将来の買い手が喜ぶか」という視点を忘れません。あまりにも独りよがりな特殊な内装にしてしまえば、将来の買主がいなくなってしまうことを理解しています。

日本政府も中古住宅の流通を今後ますます強化していく一方、新築住宅であっても世代を超えて良質な住宅をシェアしていくという「長期優良住宅」という制度もあります。

一生に一度きりと考えると、どうしても心理的な面を含めて、自分のこだわりが強くなってしまいます。いい意味で「いつか手放す」という意識が根付けば、資金を有効に使える買い方が一般的になってくると考えられます。

【参考】新築はリスクが高い?中古は時間が経過し住宅環境が確認できる

新築と中古の違いは、建物が建設されてから時間が経過しているかどうかということです。

逆にいえば、中古住宅は時間の流れにどれほど耐えられているかを事前に確認でき、安心な買い方ともいえます。

実際に設計図面通りにきちんと施工されたかどうかは時間が経ってみないと分からず、雨漏りや外壁の亀裂など、新築住宅がどうなるか本当のところはわからないというリスクがあります。

マンションであればどのような住民が入居するか、マンションのコミュニティが形成されていないためなにもわかりません。

誰も使っていない新築住宅は、確かに当初は気持ちいいものですが、その裏返しでリスクもはらんでいるのですね。

空き家が増え続ける中、中古は資産形成に有利。設備や間取りも変更できる

同じ場所に同じ値段で同じ品質の住宅が手に入るならば、欧米人でさえも「新築がいい」というでしょう。確かに新築は誰も住んだことがなく気持ちが良いものです。

しかし現実には、新築は割高な値付けがされてしまい無駄におカネがかかってしまうことや、資産性(立地)に劣り将来売ったり貸したりし辛くなってしまう可能性が高まります。

特に、少子高齢社会に突入し、家余りのど真ん中でマイホームを購入するのであれば、将来、人が集まり自宅を貸したり売ったりできるエリアを抑えることが求められます。

安全性や快適性は、耐震改修やリノベーションという方法を取ることで、中古住宅であっても間取りや設備を自由に変更できます。

そして、おカネの安心(資産性)という観点で考えれば、やはり中古住宅の方が立地(土地)の選択肢が多く、かつ安値で購入できるという優位点があります。資産形成には中古が有利といえます。

「新築か中古か」ではなく、「安全・安心・快適」なバランスよい住宅購入を

中古住宅の優位点を述べましたが、中古住宅であればなんでもいいわけではなく、いくら安いからといっても郊外の需要がない物件を買ってはいけません。

逆に、新築であっても、技術力ある中小工務店などで費用対効果が安い建築会社もあり、また、徒歩15分圏内であれば需要が高く敷地が空いているエリアもあるでしょう。

ここでご説明した新築や中古の特徴は、あくまで一般論に過ぎません。

実際に購入を検討する場合には、これらを踏まえた上で「新築か中古か」ということにこだわらず、土地・建物が安全で、おカネを効率的に使え、楽しく快適に暮らせる住宅を買うというバランス感ある意識が大切でしょう。

なにより、「新築は中古より優れている」という思い込みや偏見を捨てることから資産形成につながっていくことでしょう。

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