実は買主が物件広告料を負担してる?!損しないマイホームの買い方とは?

インターネットに物件情報があふれて便利!その裏に潜む危険な取引とは…

SUUMOやat-homeなど物件情報サイトには物件がたくさん広告されています。

各不動産会社のホームページにも物件紹介ページがたくさんあります。今やインターネットでの物件探しが当たり前になっており、とても便利ですよね。

ただ、その利便性の裏で危険な取引の誘発や不動産業界全体の損失を買主さんに押し付けたりと“見えないデメリット”が発生しています。

そして、マイホーム購入者が物件広告掲載料を肩代わりしている構造にもなっているのです。

どういうことでしょうか?ここでは、物件広告する不動産会社側の業務や、しつこい営業になりがちな理由なども含めて、業界の裏側をみていきましょう。

物件情報を広告掲載する手間はこんなに多い。ただでさえ少人数なのに…

ネットに掲載されている物件広告は、もちろん各不動産会社が1件1件手間暇かけて物件情報を登録(広告)しています。

物件広告をするためには思ったより“面倒くさい”業務の連続であり、かなりの手間・時間がかかっています。

一般的なネット広告(物件掲載)の流れは次のようなものです。以下の作業を物件ごとに何度も何件も繰り返します。

手順内容
1. 新着物件チェック不動産会社の物件情報共有データベース「REINS」(レインズ)で、新しく売り出された物件情報をチェック
2. 反響物件かを判断「これは売れそう」「問い合わせが多そう」と思える物件であれば広告掲載へ(以下3へ)。そうでなければ1へ
3. 在庫・掲載許可を確認各物件の売主側の不動産会社(元付仲介業者)に「物件の在庫があるか(まだ売れていないか)」「物件広告してよいか」を確認
4. 掲載許可の取得物件掲載可の場合、広告掲載承諾書を元付に送付し広告許可を正式に受領。売却済・広告掲載不可なら1へ
5. 物件資料の受領元付業者に物件資料一覧を請求・受領
6. 写真・動画撮影物件に行き物件内部や外観、周辺環境の写真・動画を撮影。間取り図面も自社で作成
※元付業者の許可があればそのままデータ流用可の場合もある
7. 物件広告(アップ)自社ホームページや物件情報サイトに登録、図面や写真・動画を編集した後アップロード
8. 定期的な在庫確認定期的に元付業者に在庫確認(売れたのにデータ削除しないと、おとり物件広告となってしまう)

一つの物件でも複数サイトに登録する場合、複数回のアップロード作業が発生します。

同時入稿システムの利用や、中堅~大手不動産会社であれば専属の担当者をつけるなどしてある程度効率化はできますが、それでもなお労働集約的な業務なのです。

特に、不動産仲介業者の多くは5人未満の小規模経営をしています(5人に1人以上の割合で宅建士を在席させなければならないなど、法的な制約もあります)。

【出典】総務省「経済センサス」 ※注:不動産取引業(開発・流通)、不動産賃貸業・管理業が対象である。物品賃貸業は除く。2002年以降 駐車場業を含む。なお、不動産投資(証券化)については、「金融業、保険業」に含まれるため対象外とする

ただでさえ少人数の中で、多くの時間・手間・費用をかけて物件掲載をしている会社が多いのです。

一番に契約しないと売上ゼロ。反響あれば急かしてでも契約を取りにいく

一方で、物件情報サイトや自社HPに広告掲載(アップロード)した途端、その物件が他社で売れてしまうことがあります。

同じ物件をどの不動産会社でも取引ができるため、一番早く買主を見つけた仲介業者だけが仲介手数料をもらえます。完全に早い者勝ちの世界です。

契約に至らなかったその他大勢の不動産会社は、苦労して掲載した物件広告を削除しなければなりません。時間も人でも無駄になり、広告費だけがかかるのです。

逆にいえば、そんなピリピリした状況で「物件情報をみたんですけど…」という問い合わせ(反響)を受ければ、不動産営業マンはどんな気持ちになるでしょう。

不動産営業マンとしては「絶対に一番早く決めてやる!」となってしまうのです。どの不動産会社も取引・契約ができることを分かっているからこそ、他社より早く契約したいのです。

自社顧客が2番手になると売上(仲介手数料)がゼロになります。だからこそ、特に物件広告メインの不動産屋は契約を急かす(押し売り)ことがよくあるのですね。

なぜ物件広告だらけの不動産屋に行くと押し売りされる?仲介業者の安全な選び方

仲介手数料の中身のほとんどは広告費や人件費。内覧後は流れ作業に…

物件広告業者から家を買ったとします。この場合、仲介手数料を不動産会社に支払いますがその中身はなんでしょうか。

実は仲介手数料のほとんどを「人件費」と「物件広告費」が占めています。広告メインの会社では、一つでも多くの物件を乗せようと物件広告作業が仕事の大半を占めます。

問い合わせのあったお客様に対しては「内覧」⇒「契約」⇒「住宅ローン本審査」⇒「決済」という流れ作業で終わり、仲介手数料をいただきます。

「いいこと」だけ伝えリスクチェックもせずに買主さんにおすすめをするだけの場合が少なくありません。

主に物件広告に力を入れている会社で契約した場合、自社で決まらなかった物件の広告費を含め、お客さんに広告費を負担してもらっている構造になっています。

本来、買主さんとしては内覧後からの業務に力を入れて欲しいと思うものですが、物件情報提供だけに力を入れる不動産屋さんではそれが難しいのです。

同じ物件を複数の会社が載せる。業界全体の無駄を買主に押し付ける構造

ここまで見てきたように、複数の不動産会社が物件情報サイトやホームページの物件紹介ページに物件情報を載せます。

物件掲載を続ければ、効率よく契約に結びつけられると考えるためです。

そして同じ物件をどの不動産会社でも取引できるからこそ、「乗り遅れるな!」とばかりに各社が物件情報を掲載するのです。

物件情報サイトに、同じ物件なのに複数の不動産会社が掲載しているのはそのためです。

つまり、同じ物件であっても各不動産会社ごとに同じ作業を別々に行うことになります。業界全体で非常に生産性の低い業務をしてしまっているのです。

そしてその業界の重複コスト(広告費や広告掲載のコスト)を買主さんが負担する結果となっているのが実態なのです。

掲載業者に問い合わせなくていい!リスク情報を伝える不動産会社を選ぶ

以上の業界構造を理解した上で、知っておきたいのは問い合わせをする不動産会社は選べるということです。

物件は不動産会社専用の物件データベース「REINS」でお互い共有しています。同じ物件をどの会社でも取引できます。ネット広告している会社に問い合わせなくてもいいのです。

単に、物件広告をすることで自社に問い合わせさせようとしているだけです。そしてそのまま問い合わせたら、契約を急かす営業が待っているかもしれません。

物件広告をしていない会社でも「ネットにこういう物件が乗っていたんですけど」と伝えれば問題なく取引できます。物件情報と、どの不動産屋さんで取引するかは別問題なのです。

ですので、物件選びと並行して、マイナス情報やリスク情報を積極的に伝えてくれる信頼できる不動産会社を選ぶことも忘れずに行いましょう。

同じ仲介手数料を支払うなら、仲介サービスそのものに力を入れ、「買ってもいい不動産か?」検証をし、マイナス情報を積極的に伝える会社を選びたいですね。

え、物件情報量ってどの不動産屋も一緒なの?!ネット物件の大元を知る方法

不安ならAIが物件リスクをこっそり調べてくれる無料アプリ「SelFin」

ごく一部、未公開物件(非公開物件)といわれる物件もあります(非常にグレーな取引です)。

非公開物件は掘り出し物件というわけでは決してありません。売れ行きが悪ければ公開されることも多く、仲介業者の意向だけで非公開にも公開にもなります。

特定の仲介業者でしか取引できない物件は危険ともいえます。本来、国交省も消費者(買主さん)が仲介業者を選べるためにREINSという仕組みを作っています。

それでもなお特定の不動産会社からしか売ってもらえない場合には、AI(人工知能)が「買ってもいいマイホームか?」を一瞬で判断する「SelFin」(無料)でチェックしてみてください。

価格の妥当性や、耐震性、管理状況などを誰にも知られずこっそりチェックできる、家探しのお供です。

リスク情報の注意喚起が出れば「この物件は割高ではないですか?」などと説明を求め、ぜひ安心にお取引ください。もちろんご不安があれば、いつでもミトミにご相談くださいね!

【P.S.】「この家、買っていいのかな?」…迷わずご相談ください!

マイホーム購入をお考えでしたら、ぜひ個別相談(無料)をご利用ください。

多くの方から高い評価を得ている個別相談。まだ家を買うかどうか決まっていない方から、既に取引を進めている方までぜひお気軽にご利用ください!

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