物件情報量で不動産会社を選ぶと後悔する意外な理由とは?【図多め】

不動産仲介業者は物件情報を共有しあってる。物件情報にあまり価値はない

宅建士つっちーです!今日は、物件情報だけに釣られて不動産屋に行くと後悔することになる!というお話です。

結論から言えば、A社のネット掲載物件であってもB社で取引できるからです。

たとえA社の掲載物件であっても、あなたが信頼するサービスのいいB社で内覧や契約ができるのです。A社にこだわる必要はないのです。

…といきなり言っても意味不明だと思いますので、なぜ他社の物件であってもあなたの指定した不動産会社で契約できるのか、不動産取引の全体像まで分かりやすく説明します!

この取引構造を理解すれば、不動産屋さんが何を考えているかよく分かるようになります。不動産屋の社員である私が言うのもなんですが、不動産業者がぜんぜん怖くなくなります(笑)

尚、以下の説明は分かりやすさを優先しています。例えば非公開物件など一部例外的な取引構造もありますので、もっと詳しく厳密に知りたい方は別コラムで説明していますのでそちらをご参照ください。

【買主視点】REINSで物件情報を共有。同じ物件をどの業者も紹介できる

全国津々浦々、不動産屋さん(仲介業者)は至る所にありますよね。

実は、不動産屋さんは物件情報を「REINS(レインズ)」という不動産会社専用の物件データベースで共有しています。

図で書くと↓のようになります。業者専用の物件データベース「REINS」ですべての不動産屋さんは同じ売り物件情報を見ています。

ちなみに、残念ながら個人の買主さん(お客さん)は直接REINSを見ることができません。アクセスできないようになっています。大人の事情です。

でもご安心ください。REINSを直接見れなくても、不動産屋さんを介して物件情報を入手できます。

上図でいえば、REINSに登録されている黄色で示した戸建て住宅は、どの不動産会社でも取り扱うことができます。

例えば、買主さんがふらっとB社に来店したとして、不動産屋(B社)の担当者さんに「マイホームを探していて希望条件はこういう家なんです」とお伝えしたとします。

すると、B社の担当者さんは、パソコンの画面を見ながらカチャカチャと条件を入力しながら「こんな物件はどうですか?」と提案してきます。

そうです、このカチャカチャと動かしていたパソコン画面はまさしくREINS(レインズ)を見ていたのです。そして、REINSに登録された物件の中から、買主さんの希望条件に合致する物件を即座にご紹介したのです。

このように、不動産仲介業者はREINSで繋がっているため、どの不動産屋に行っても同じ物件をご紹介できますし問題なく取引できるのです。

【売主視点】1社に売却依頼すれば他の多くの不動産屋も販売活動を頑張る

同じ話を売主さんからの視点で考えてみましょう。全体像がより深く理解できます。

自宅を売りたい個人の売主さんがいたとします。個人の売主さんが直接REINSに登録できればいいのですが、それはできません。

でもご安心ください。好きな不動産仲介業者を選んで売却を依頼すれば、その不動産屋さんがREINSに登録してくれます。

例えばある不動産会社、ここではX社としましょう。個人の売主さんがX社に「自宅を売ってください」と売却依頼をしたとします。

売却依頼を受けたX社は「新しい物件を売主さんから預かったぞ~!」ということを多くの不動産業者に知らせるために、このREINS(レインズ)に物件情報を登録します。

そうすると、新しく登録された売り物件情報は、物件データベース「REINS(レインズ)」を介して、またたく間に他のA社・B社・C社…とすべての不動産業者が知るところとなります。

REINSをこまめにチェックしている各不動産会社は「お、REINSに新しい物件情報が登録されてる。お客さんに紹介しよ!」と頑張ります。

例えば、自社顧客に紹介したり、自社ホームページに新規物件として掲載したり、物件情報サイトに物件広告掲載したりして、買主さんを見つけようと活動するのです。

売主さんの立場からすれば、ある不動産会社1社(X社)に売却を依頼しただけなのに、他の多くの不動産業者さんが、自宅の販売活動をしてくれる販売代理店になってくれるようなものです。

REINSという物件データベースがあるおかげで、極めて効率的に買主さんを探してくれる仕組みが整っているのですね。

【中間まとめ】物件情報の大元はレインズ。同じ物件にたどり着く仕組み

以上の通り、買主さんとしてはどの不動産屋さんに行っても、多数の物件情報に触れることができます。

売主さんとしては、1社に依頼するだけで他の大多数の不動産屋さんが営業活動をしてくれます。REINSを介して買主さんと売主さんを結び付けるシステムがあるのです。

これまでの話を横にしてまとめたのが↑の図です。あなたが目にする物件情報の大元は不動産会社専用の物件データベースREINS(レインズ)にあることがわかりますね。

だからこそ、買主さんは、好きな不動産会社へ行けば、同じ物件にたどり着くような仕組みができあがっているのです。

【応用問題】違う不動産会社が同じ物件をSUUMOに広告掲載している理由

これらのこととを理解すれば、なぜ違う不動産会社が同じ物件情報をネットに掲載しているかも理解できます。

REINSにはどの不動産会社も繋がっているため、レインズで同じ物件情報をみて「この物件をネット掲載(広告)したいな」と思った会社が複数あれば、各会社がそれぞれインターネットに物件情報を掲載します。

お客さん(買主さん)からみれば、「あれ、同じ物件に違う会社がネット掲載してる。どうゆうこと?」と戸惑うかもしれませんが、ただ単に同じ物件をみた違う会社がそれぞれネット広告しただけです。

実際には、物件をネットに掲載したいと思っても、売主が直接売却依頼した不動産会社(上図ではX社。業界用語で「元付業者」といいます)の許可を得なければならないので、勝手にネット掲載することはできません。

多くの場合、1物件について1社だけしか掲載していないのはそのためです(ネット掲載を許可しないケースが結構あります)。

上図でいえば、売主が直接依頼した不動産会社X社がSUUMOに掲載しています。

さらに、ネット広告したいC社に対してX社が「at homeになら掲載していいよ」と許可を出し、またD社には「チラシ配布ならOKだよ」とチラシの許可を出した場合を想定しています。

SUUMOの物件情報を閲覧だけして他の仲介会社に問合せてOK!不動産屋を選べる

この場合、買主さん(住宅購入検討者)は、どの業者に問い合わせなければならないのでしょうか?

もうお分かりですね。ネット掲載しているX社やC社、チラシ配布しているD社に問い合わせなければならないわけではありません。広告していないB社に問い合わせてもOKです。

SUUMOやat-homeなどインターネットの物件情報サイトは手軽に使えて便利ですが「閲覧だけ」に留めておいて問題ありません。

つまり、買主さんは、好きな不動産屋さんに問い合わせればいいんです。むしろ、不動産仲介業者を選べることこそ、購入者の特権なんです。

【後悔】物件情報量だけで不動産屋を選ぶと契約をごり押しされるかも…

以上、不動産取引の仕組みの全体像をご説明しました。

説明の中で何度か「買主さんは好きな不動産会社へ行っていい」「買主さんは不動産屋さんを選ぶ権利がある」といったことを述べました。これは非常に重要なことです。

だからもう一度言います。嫌な不動産屋さんはお断りして、好きな不動産屋さんで取引ができます。不動産仲介会社と物件情報は切り離して考えていいのです。

例えば「物件広告費をガンガンかけてネット掲載しまくり、問合せ客にはゴリ押し営業をかける不動産屋(ごり押し不動産屋)」と「物件広告費はかけていないけど、その分、物件調査や検証に目いっぱい力をかけている不動産屋(検証不動産屋)」があるとします。

「ごり押し不動産屋」は、物件情報だけはバンバン広告します。物件情報量でお客さんを“釣る”営業手法を取るのです。

でも、そのまま問い合わせると、すぐに内覧に行き、その場で物件購入申込みをさせられ、強引に契約させられるかもしれません。

一方で、調査や検証に力を入れる「検証不動産屋」はあまり物件広告しません。希望条件を一つ一つヒアリングして、それを踏まえて個別に物件を提案する手法を取ります。

そうすると、物件情報は「ごり押し不動産屋」のネット掲載物件をみながら、気になる物件を「検証不動産屋」に問い合わせ、検証不動産屋で調査検証・内覧・契約ということも問題なくできます。

ちなみに便乗広告になってしまいますが(笑)、ミトミは価格の妥当性検証やFPの家計診断など、その他多くの検証業務に力を目いっぱい入れている会社です!ご相談事があればいつでもお問い合わせくださいね。(*´▽`*)

誤解のないように言っておきますが、物件情報を掲載することは意義あることですし、物件掲載をたくさんする会社が悪いのではありません!

ただ、インターネットで物件掲載して押し売り営業する会社や、中には契約できない物件や取引する意思のない「おとり広告」を掲載してまで問い合わせを待つ会社は実際にあり、そして結構な数の業者が罰則を受けています。

ここで言いたいのは、物件情報だけに惑わされて悪質な不動産会社に出会ってしまった時は、一旦落ち着いて、他の安全な取引方法もあることをお伝えしているものです。

ぜひとも、不動産の取引構造を知り、安全・安心なお取引をしてください!

なぜ物件広告だらけの不動産屋に行くと押し売りされる?仲介業者の安全な選び方

【まとめ】どの不動産屋でも物件は同じ。物件と業者は別々に選んでいい

不動産仲介業者はほとんどの物件情報を共有しています。物件情報はどこの不動産屋さん(仲介業者)も変わりません。

インターネットに広告しているかどうか、チラシを配布するかどうか、新聞折り込み広告するかどうか、といった違いがあるだけで、実はどの不動産会社へ行っても同じ物件を取引できます。

例えばSUUMOで見た物件が気になったとしても、別にSUUMOに物件掲載(広告)している会社に問い合わせなくてもいいんです。

もし物件広告している不動産屋さんのサービスが悪い会社だとしたら…。物件情報だけに釣られてしまうと、サービスがいい不動産会社さんで取引できたのに、危険な取引になるかもしれません…。

買主さんが自分を守るためにも、物件選びと、信頼できる不動産仲介会社さん選びは別々と考えて、安全に取引してください!

尚、初めにお伝えした通り、一部は例外的な取引構造もありREINSに掲載されない物件もあります。

「この物件は他の業者さんでは取引できないの?」「今の不動産屋さんに不信感が…。この物件は会社を変えることができる物件?」など、ご不明点があればいつでもご相談くださいね。

物件情報が無価値に?“不動産リスクを積極的に伝える会社”を選ぶ時代に

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