実は不動産屋は物件に詳しくない?細かい質問に答えない意外な理由

「後で確認しておきます」不動産屋さんがその場で質問に答えられない理由

「不動産屋さんなのに、物件のことあまり詳しくないなあ」と感じたことはないでしょうか。

不動産屋さんに訪問してその場で物件情報を教えてもらった時や内覧(内見)の時などに、細かいことを聞いたら「そうですね、後で確認しておきます」と具体的な答えをもらえないことがあります。

「不動産屋さんなのに物件のこと知らないの?!!」と思われるかもしれません。

ただ、不動産会社といえども膨大にある物件情報、しかも毎日のように売り出される物件情報を細かく把握できません。ですので、その場で答えられない=ダメというわけではないのです。

逆に細かいことまで即答できると危険かもしれません(後述)。どういうことか、ここでは不動産業者の内情をみていきましょう。

不動産屋は物件ごとに、元付仲介業者と客付仲介業者の2種類に分かれる

具体的に見ていく前に、とても大切なことなので不動産取引の基本的な仕組みを理解しましょう。

とある物件Aが売り出されていたとします。この物件Aの所有者(売主さん)は、不動産会社X社に「この物件を売ってください」と売却依頼をします。

売主さんから直接売却依頼を受けた仲介業者のことを「元付(もとづけ)仲介業者」と呼びます(ちなみに、売主さんがY社にも同じく売却依頼をすれば、このY社も元付業者となります)。

 

 

そして、売却依頼を受けたこの元付業者X社は、SUUMOやHOME’Sなどのインターネットの物件情報サイトに掲載します。

それと同時に、不動産会社専用の物件データベース「REINS」にも登録します。このREINS(レインズ)は、ほぼ全ての不動産屋さんが頻繁にチェックしています。

このREINSをX社以外の不動産屋さんがチェックすることで、物件AをX社以外のすべての不動産会社が取引できるようになります。つまり、不動産会社は全国ほぼ全ての物件を共有できているのです。

不動産会社は、売主さんと会ったことがない物件でも紹介できる。鍵は「REINS」

このX社以外の、お客さん(買主さん)に物件紹介をする不動産屋さんのことを「客付業者」と呼びます。元付業者以外の不動産屋さんのことですね。

REINSというデータベースがあることで、どの不動産会社に行っても物件Aを取引することができます。客付仲介業者は、REINSで検索して出てきた物件Aを紹介できるからです。

お客さん(買主さん)から希望条件を聞いて、それに合致する物件をREINSから引っ張り出すのです。不動産会社にとっても初めてみる物件をお客さんに紹介します。

 

 

または、客付け業者がREINSでいろいろな物件を見ながら「お、この物件は良い物件だな」と思えば、それをSUUMOやHOME’Sなど物件情報サイトに転載することもあります。

いずれも、売主さんと直接面識がなく、物件のことも詳細まで把握できていない状況で、お客さんに紹介することができるのです。

もちろん、周辺のエリアには詳しいですし初めて見る物件でないこともあります。ただ、一般論として不動産屋さんが紹介する物件の内、少なからず詳しく知らない物件も含まれるということです。

細かい質問まで即答できると逆に危険?元付は売主寄りの立場で接してくる

売主さんしか知り得ないことや、とても細かい質問にまですぐその場で答えられる不動産屋は実は危険かもしれません。

というのも、あまりに知りすぎている場合は売主側の不動産屋さん(元付仲介業者)である可能性が高いためです。実際に契約など取引を行う場合には、売主寄りの交渉を持ち掛けてくるかもしれません。

 

 

客付け業者であれば、買主さんから細かい質問をもらえば、その後電話などで元付業者に聞くことで解決します。ですので、その場で答えられないことが多いのです。

それなのに、ある物件Aについてはもの凄く詳しく売主さんしか知り得ないようなことまでスラスラ答える場合は、物件Aについてはその不動産屋さんが売主さんから直接売却依頼を受けているケースが多いということです。

(尚、物件ごとに元付・客付の立場は変わります。元付X社は、物件Aには詳しいけど、物件Bのことはよく知らないということもよくあります。)

儲けが2倍の「両手仲介」は押し売りになりがち。他の客付業者を入れるのも一案

どんな細かな質問もその場で即答できる場合には、訪問した不動産屋さんの取引上の立場(その物件の元付か客付けか)を確認しておきたいところです。

その物件における仲介業者の立場を明かしてくれない不動産屋さんの場合には、それとなく聞いてみましょう。

例えば「この物件は売主さん側にもう1社不動産会社さんが入っていますか?」や、ダイレクトに「御社は元付(もとづけ)ですか?客付け(きゃくづけ)ですか?」と聞いてもいいでしょう。

元付業者に対応してもらっている場合、その取引は売主さんからも買主さんからも仲介手数料がもらえる「両手仲介」となります。

両手仲介は日本では合法な取引であり、それ自体が悪いわけではありません。ただ、不動産屋からすれば、儲けが2倍になる“おいしい”取引であり、どうしても押売りに近い形で契約を迫るケースがあります。

もし元付業者の立場であれば、売主側に有利な取引をされる危険があります。契約を強く迫る営業をされる場合などは、その不動産会社をお断りして他の不動産会社を通じてその物件を買うことも一つの方法です。

他の不動産会社に変えたい場合はどうしたらいい?仲介業者はコンビニと同じ?

買主さんが信頼できる不動産屋を選べるからこそ、安全な取引に繋がる!

詳細まで把握できていない物件を紹介できるのが、「REINS」を介した不動産取引の仕組みです。

基本的には、お客さんが内覧する際に、不動産営業マンも初めて物件をみることがほとんどです。買主さんと内覧に行く前に物件の下見に行くこともありますが、数が多くなるとそうもいきません。

そうすると、なんだか不安になるかもしれませんが、大きなメリットもあるのです。

それは、不動産会社がどの物件も紹介・取引できることによって、信頼できる不動産会社をお客様(買主様)が選んで取引を行えるようになる(取引が安全になる)からです。

もしREINSという仕組みがなければ、物件の売却依頼を直接受けた元付業者X社だけからしか取引ができません。

間に入る仲介業者が1社(X社だけ)の場合には、売主さんの「良い条件で(高く)売りたい」という希望と、買主さんの「良い条件で(安く)買いたい」という希望の利益相反になる懸念もあるのです。

この物件を買ってもいいか?を検証し、リスク情報を積極開示する不動産会社を選ぶ

ただ、注意したいのは、客付仲介業者が買主側につくから直ちに安心というわけではないことです。

しっかりと買主さんの利益を最大化させようと動くか、どんなことを説明するか・何を調べて教えてくれるかといったことを見極めることが大事です。

一言で言えば「本当にこの物件を買っていいのか」ということをしっかりチェック・検証してくれる不動産会社を選ぶことが求められるといえます。

その場で即答できることが必ずしもいいことではありません。もちろん、聞いたことに後から調べて答えてくれないところは論外ですけどね。。

これからの住宅購入には、資産性の検証やインスペクションなど安全性の検証を丁寧に行うことは必須です。

リスク情報やマイナス情報も含めて積極的に開示してくれる客付仲介業者を通じて、ぜひ安心・安全に取引してください!

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