長期固定の住宅ローン「フラット35」、銀行はノーリスクで貸し出し?!

長期固定金利の住宅ローンは、貸し出す側に大きなリスクがある

最長35年間、固定金利で住宅ローンを組むことができる「フラット35」。

借りる側は、長期にわたって支払い金利が固定され計画的に返済できます。貸し出す側からみても、35年にもわたって利息収入が固定されいいことのように思えます。

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そこで登場するのが、住宅ローンの証券化(小口化)によるリスクの移転です。その仕組みをみていきましょう。

フラット35は「住宅金融支援機構」が実際の貸し手。銀行は単なる窓口

フラット35は多くの金融機関が提供しています。

しかし、これら銀行はフラット35を販売したり手続きしたりする窓口に過ぎず、実際に貸し出すのは、国土交通省と財務省が管轄する「独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫の事業を引き継いだ独立行政法人)」です。

JHFA

大元をたどれば同じ住宅金融支援機構(JHFA:Japan Housing Finance Agency)が貸し出しますので、どこの金融機関を使ったフラット35でも同じ商品です。

以前は各金融機関で金利や手数料の差はありましたが、今はほとんど無くなっています。

【仕組み】銀行からJHFAへリスク移転して収益分配。証券化して資金調達

例えば、フラット35で元金4,000万円+35年の金利総額1,000万円の合計5,000万円を35年かけて返すローンを組んだとします。

その時、銀行はお客様に4,000万円を貸し出すと同時に、この総額5,000万円を返してくれる権利(貸付債権)を住宅金融支援機構に4,300万円で売却します。つまり、実質的には住宅金融支援機構が貸し手となるのです。

mbs_jhfa_system_700さらに5,000万円を返してくれる権利を4,300万円で譲り受けた住宅金融支援機構は、この債権を細分化(小口化)し、物件を裏付け(担保)としてMBS(Mortgage Backed Security:モーゲージ証券)という証券を発行、投資家へ総額4,600万円で販売します。

基本的に元本を保証する債権であり、リスクのほとんどは住宅金融支援機構が取ります。小口化(証券化)することで、広く一般の投資家からおカネを集めているのですね。

まとめると、銀行は300万円(=4,300万円-4,000万円)、住宅金融支援機構は300万円(=4,600万円-4,300万円)、投資家は400万円(=5,000万円-4,600万円)の儲けをあげるということです。投資家に広く販売し、資金調達(とリスク分散)を図っているのですね。

デフォルト債権(住宅ローンの支払いが焦げ付いた債権)のリスクは、JHFAが負担

投資家は総額5,000万円を受け取る権利を4,600万円で買い取ります。つまり、最終的なリスクの担い手は銀行ではなく、住宅金融支援機構(とMBSを購入した投資家)になります。

4カ月延滞するなど、住宅ローンの支払いが焦げ付きデフォルト債権となった場合、住宅金融支援機構がその時点での元本相当額を投資家に早期返済する「繰上償還」を実施します。

国会議事堂正面_s細かい話は割愛しますが、MBSを引き受けた投資家もすべてが返ってこない場合もあり、少なからずリスクをとるといえますが、住宅金融支援機構が最大のリスクを取ることになります。だからこそ、フラットを組む際には(他の住宅ローンと同じく)住宅を必ず担保に取ります。

住宅金融支援機構の所管省庁は、国土交通省と財務省であり大本をたどれば国が運営母体といえます。万が一の場合にも政府の後ろ盾があるからこそ、これほど巨額の証券化業務を実施でき、住宅ローンを普及させる力があるともいえるのですね。

金融機関は逆ザヤの心配がないため、この仕組みが成り立つ

銀行が自らおカネを貸し出す場合、通常はお客様から預かっている預金や、短期の資金市場からおカネを調達してきて、それを融資します。短期資金を長期で貸し出すのです。

仮に30年間預金してくれる定期預金などというものが潤沢にあれば、銀行も支払利息(費用)と貸出金利(収益)のバランスがとれます。しかし現実には、預金は短期で引き出されたり解約されたりするものです。

bank%e9%8a%80%e8%a1%8c%e3%83%bbinterest%e9%87%91%e5%88%a9_s住宅ローンを貸し出した当時は、預金の支払利息の水準(調達金利)が1%で、30年固定金利を3%として2%の利ザヤがとれていたものが、10年後には支払利息が5%に上昇していたら、▲3%の損失がでてしまいます(このような現象を逆ザヤといいます)。

この逆ザヤの心配がないのがフラット35の仕組みです。だからこそ、多くの人に長期固定の住宅ローンが巨額になっても提供できるのです。

住宅ローンの窓口として融資を希望するお客様へ元金4,000万円を35年間の約束で貸し出しても、すぐに住宅金融支援機構に債権を売り渡し、元金を回収してリスクから解放されているのですね。

借り手(お客様)にとってもメリットがある。低金利が実現できる理由

あなたの友人が「どうしても100万円貸してほしい」とお願いしてきた場合を考えます。あなた一人で全額100万円を貸し出すのと、あなたを含めて他の友人合計10人が10万円ずつ貸し出すのと、どちらが怖いと思うでしょうか。

おそらく一人で全額を融資する場合の方が怖いと思うでしょう。この怖さがリスクです。逆に複数の人間で融資する、つまり小口化する場合にはいくぶんか安心できリスクが低減できます。

住宅・札束・長期優良住宅・売却価格_sそしてリスクが低減できるということは金利が下がるということです。

少し強引な説明ですが、このように、住宅ローンを組みたい方の貸付金額を小口化(証券化)することで、全体として金利が引き下げられる効果を生むのです。

長期間固定する住宅ローンであるフラット35は、多くの投資家に支えられ、低金利の融資が可能になっているのですね。

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