中国で強引な立ち退きが相次ぐ?!日本は借家法で入居者を手厚く保護

中国の不動産価格高騰によって、入居者が強制退去される事態に

2016年後半ころから、上海など中国の一部の都市部でお部屋を借りて住んでいる人が「強制立ち退き」にあっているという報道が散見されます。

背景には、中国の不動産バブルともいえる価格の高騰があり、賃貸に出すよりマイホームとして売り出したり、入居者(賃借人)を追い出して全面改装してバリューアップするなどいずれも大家(賃貸人)の都合によるものです。

中国の主要都市やその近郊では前年に比べて30~50%も値上がりしており、「深圳のマンションの平均価格は住民の平均年収の70倍」(米調査会社)との調査もある程です。

中国ではオーナーの権限がとても強く強引な立ち退きは昔から指摘されています。(わずかな補償金を受け取る場合もあるようですが)事実上、入居者は泣く泣く退去せざるを得ないのです。

退去しても周辺物件は同じように不動産価格や賃料が高騰していることに変わりなく、次の転居先を探すのも一苦労なのです。

日本では大家(オーナー)からの立ち退き要請には正当事由が必須

日本では借主を手厚く保護する「借地借家法」があり、部屋の賃貸の場合には「借家権」が発生します。入居者に非がない限り、中国のような強制的な立ち退きはほとんどありません。

借地借家法では、家主(大家さん)から入居者に「退去してくれ」という更新拒絶を書面によって通知しなければなりません。

「すぐ出てってくれ!」ということは言えず、時期も「期間満了の1年前~6カ月前までの間」と定められています。早すぎても遅すぎてもダメで、入居者が忘れずかつ合理的な準備期間を与えるように配慮されているのですね。

さらに、通知をすれば必ず退去(契約の解除)をさせられるわけではなく、無理やり立ち退いてもらうだけの合理的な理由(正当事由)を述べなければならないのです。

入居者が契約を解除する時には、なんの理由もいりません。借主を手厚く保護する借地借家法はオーナーに厳しいのです。

正当事由は建物を使用しなければならない理由の切実さで決まる?!

正当事由は「もっと高い家賃で借りてくれる人がみつかったから」などの理由は認められません。

例えば、建物が老朽化している場合「今立ち退いてもらわなければ、建物が崩れて入居者の命に関わってくる」などは正当事由として認められやすいでしょう。

また、不動産オーナーといえども生活に困ることがあります。

人に貸すのではなくどうしても自分で住まなければならない経済状況になった場合や、一方で入居者は普段そこで生活しておらずたまにセカンドルームで使う程度、といった状況では立退きが命じられることもあります。

もちろん、そもそも入居者が家賃を支払わない(滞納を頻繁に繰り返す)、契約内容に違反して勝手に部屋を改造して造作物を作ったなど、入居者に非がある行為で、大家さんとの信頼関係が破たんするような状況では立ち退かなければならなくなります。

立ち退き料は転居にかかる実費分?「家賃6カ月分+引っ越し費用」など

合理的な理由とともに、建物を明け渡すことと引き換えにおカネを払う(法律では”財産上の給付をする”といいます)場合には、正当事由を補強する材料になります。

「立ち退き料を払うから出てってくれ!」という主張だけでは強制退去させることはできませんが、立ち退き料というのは広く一般に認められたものです。

いくら払うのかというのは状況や地域にもよりますが、おおむね「賃料の6カ月分+引越し代など」というところが多いのではないでしょうか。

この中には、(次のお部屋の)仲介手数料+敷金・礼金+火災保険料+鍵交換費用など基本的なコストに加え、次のお部屋の賃料が増額する場合には、増額した差額分×2年分を補てんする場合もあるようです。

また、エアコンなどを自分で設置していた場合、それを次の部屋に持っていく場合には撤去・移動・設置費用なども貸主が負担することが多いものです。

慰謝料や迷惑料という意味合いの立ち退き料の場合は高額になる!

ここでいう立ち退き料は居住のためにお部屋を借りている場合の話で、迷惑料や慰謝料という文脈ではなく、次の転居先に引っ越すまでにかかる実費という意味です。

ですので、事業用(営業用)の場合には、高額になることがあります。

場所(立地)を変えることで事業に大きな打撃を与える可能性があり、住所変更による法人登記の修正や、名刺や看板の取り換え、取引先への周知などさまざまな雑務が発生するためです。

いずれにせよ、大家さんと入居者の間でしっかりと話し合い、円満な立ち退きが実現できるといいですね!

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