【不動産屋の選び方】長期的な利益にこだわるエージェントを見抜ぬけ!

不幸な取引は短期・目先の利益追求から始まる

不動産、特にマイホーム(実需)を購入される場合にまず戸惑うのが不動産会社の選び方ではないでしょうか。

不動産取引において、大きく売主、売主側の仲介会社(元付仲介業者)、買主、買主側の仲介会社(客付仲介業者)の4人のプレーヤーがいます。このうち、買主の味方は誰でしょうか。

実は買主の味方は買主自身”のみ”ともいえるのです。

宅建業法において、(元付も客付も)仲介会社は契約が成立して初めて仲介手数料をいただけます。言葉を変えれば、成約しないと報酬ゼロであり買主側の仲介会社であっても売りたい(成約させたい)という想いが強くなるためです。

悪いことやリスクを開示せず売主の手伝いをすることになります。短期的な目先の自社利益しか考えていない結果なのです。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方(住宅購入編)

買主は不動産業者を選ぶ権利がある。客付け仲介を変えても不利益なし

自社利益によって契約を急かされてはたまったものではありません。その防衛策として、買主側には不動産屋を選ぶという手段で対抗できます。

物件は一つでも、それを仲介できる不動産屋は(非公開物件でない限り)多数存在します。REINSという不動産会社専門のデータベースで物件を共有しているためどこの不動産屋でも取引ができるのです。

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不動産会社視点でみれば、いつお客様が他の不動産屋に切り替えるか不安でもあり、買い急がせようというインセンティブ(動機)が働きます。

マイホームや収益物件は、不動産という名の通り、購入後には「不動」な資産です。購入前の検討が極めて重要であるにもかかわらず、これまた自社都合の目先利益にとらわれ、急かされるのです。

主役は売主・買主、仲介は黒子。買主と不動産屋で考える期間がズレている

本来不動産取引の主役は売主や買主であるべきです。仲介会社はその契約の間に入り調整する黒子にすぎません。

その黒子が自社利益を過度に追求した結果が、クレーム産業ともいわれる不動産業界の実態ともいえます。繰り返しますが、宅建業法上、仲介業者(不動産屋)の責任は契約を締結する”まで”であって、購入後に法律上の責任はありません。

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不動産業界の怪しさというものを紐解いていくと、この短期決戦ともいえる近視眼的で独りよがりな利益追求に基づく、顧客利益を度外視しした姿勢にたどり着きます。

一方で、買主側にとっては購入した”後”こそ大切なのであって、長期的な目線で不動産を購入することが不可欠です。この視野のズレが不幸な取引を生んでいるともいえるのです。

マイホームを買った後、売却して住み替えることまで考えているか

マイホームを購入する場合、この長期的な視点でみると何に気を付けなければならないのでしょうか。

まず、購入後に住宅に不具合が発生しないように検査しなければなりません。これは2016年5月に宅建業法が改正されたようにホームインスペクション(住宅診断)によって、現在の住宅の状況を知ることができます。

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それでも尚、不具合が発生した場合に備えて、瑕疵保険に加入する対策が考えられます。中古住宅版の瑕疵保険である「既存住宅売買瑕疵保険」も整備されています。

さらに、地震や液状化リスク、洪水などの災害予測情報が整備されており、それらを用いて長期的な災害リスクを推し量ることも重要になります。

資産価値を重視したマイホームで住宅ローンがそのまま貯金に

将来マイホームを売却する場合に、高値で売れなければ住み替えることもできません。逆に、資産価値(転売価格)が高い住宅は住宅ローンがそのまま貯金になり家にもローンにも縛られない人生となります。

その為には、資産価値にこだわった住宅を購入することが極めて大切となり、間取りや設備などミクロな視点ではなく、立地や駅距離などマクロ視点で選別していくことが必要でしょう。

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また、購入後の適切なメンテナンスも必要となり、そのリフォーム履歴をしっかり保管しておくことも重要です(将来の売却時に値下がりするリスクを抑えられます)。

新築住宅を購入する際にも、例えば2020年以降はすべての新築住宅に対して、改正省エネルギー基準(新たな省エネ基準)に適合する建物しか建てられなくなるため、そのような基準に合致していない住宅は将来の売却時に資産価格が下がる恐れがあります。

不動産を購入する際に「なぜこの物件を買うか」を自問自答する

不動産は大きな資産です。そして長期的に付き合っていくものでもあります。これらはすべて購入後に起こりうることを事前に検討しているもので、短期的な自社利益を追求する不動産屋は面倒くさいといって放棄する場合もあるでしょう。

なんとなく印象がよかったから、物件がキレイだったからという理由だけで購入する場合には、一度初心に立ち戻って「なぜ買うか」を考えてみることをおすすめします。長期的に安心・安全・快適な住生活を実現できる具体的な理由を確認しましょう。

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不動産を選ぶ前に不動産屋選びが大切です。「長い目で見て考えてくれているか」という意識をもって営業担当者(エージェント)と話してみてください。国の住宅施策や市況、補助金制度、税制に詳しくない場合には黄色信号です。

業界構造や宅建業法という制度によって、買主(お客様)と不動産仲介会社の利益がある意味で相反していること、考えるスパンが異なることを理解し、あなたにピッタリな不動産屋を選びましょう!

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地震に強い建物か(耐震性)
管理の状況(マンション)
土地の資産性(戸建て)

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