住宅ローンの事前審査を早く行うメリットと注意点。人気エリアは必須?

いきなり年収を聞かれた!なぜ不動産屋は住宅ローンの事前審査を勧める?

「不動産屋さんに行くと、いきなり年収や借入状況を聞かれて気分が悪かった」という不満を聞くことがあります。

「物件も見ないうちに住宅ローンの仮審査を何度も勧められた」「事前審査の書類に記入して、源泉徴収票も持ってきてくださいと言われた」などもあります。

不動産会社は「このお客さんは、本当に物件を買えるのかどうか?」を調べたいために、住宅ローンの事前審査をしたがります。

確かに、挨拶もそこそこにいきなり「あなたは家を買える人かどうか?」と突きつけられると嫌な思いがしますし、お客様への接し方や聴き方などが悪く配慮に欠けています。

ただ、住宅ローンの事前審査を早い段階で通しておくことそれ自体は、買主さんにとっても有利に取引を進める強力な武器になることがあります。

ここでは、住宅ローンの事前審査を行うメリットや注意点を見ていきましょう。

【メリット①】“借りられる額”と“優遇金利”を知り効率的に家探しできる

住宅ローンの事前審査をすると「借りられる額」と「優遇金利」の2つが分かります。

借りられる額(借入可能額)に自己資金(住宅購入に使っていい貯蓄額)を合わせた金額が、不動産購入の総額(物件金額+諸費用)です。

借りられる額が思ったよりも少ない場合、物件価格を下げたり、自己資金をもっと取り崩さなければなりません。

事前審査をせずに、“実は買えない価格帯”の物件ばかり見てしまうと、物件選びや内覧の手間や時間が最終的にはすべて無駄になってしまいます。

また、住宅予算を大幅に超える家ばかり見た後に予算を下げる(物件金額を下げる)と、どうしても前にたくさん見た価格の高い物件と比べてしまい色あせて見えます。

これまでの疲れもあり、本来問題のない物件であっても不満を持った家探しになってしまうケースがあるのです。

買主さんの属性に応じた実際の金利水準が分かると、現実に即した家計診断もできる

優遇金利が分かることも大きなメリットの一つです。

銀行は店頭金利といわれる基準の金利から、借りる方(買主さん)の属性などに応じて金利を下げて(優遇して)くれます。実際の優遇金利は審査をしてみないことには正確に分かりません。

「借りられる額」と「借りていい額」は異なります。

実際の優遇金利が分かることで、将来の資金計画を立てやすくなり、家計に大きな負担がなく返済していけるかどうかなど、借りていい額(返せる額)を現実に即してシミュレーションができます。

思ったよりも金利優遇が取れなかったということもあります。毎月の支払いが想定より高くなることが分かっても、もう契約直前だから…となし崩し的に家を買うのは避けたいところです。

実際の金利水準を初期段階で知っておくと、より適正な住宅予算を早期に割り出すことができ、効率的で安全な家探しが可能になるのですね。

【メリット②】人気物件でも売主さんが購入申込書を優先してくれやすい

人気物件は売り出されてすぐ購入申込書(買付証明書)が出されることは珍しくありません。

しかも、複数の買主候補者さんから同時に出され、購入競争が起きることもあります。さらに購入申込書は先着順とは限りません。

もちろん一番早く提出するに越したことはありませんが、売主さん側で「この買主さんを一番手として話を進めたい」と指名することもよくあります。

買主さん側としては、時間も限られた中で、他のライバルを押しのけて、売主さんとの「第一順位の交渉権」を得る必要があります。

人気物件は時間との戦いでもあるのです。気に入った後にのんびり事前審査を行う余裕もありません。

ですので、特に人気エリアなどでは、物件選びを始める初期段階で銀行の事前審査を通しておくことが、“買いそびれるリスク”を小さくする有効手段といえます。

売主は機会損失を最も嫌う。ローンが通らない買主と話を進めると最後に白紙解約…

売主さんの立場になって考えると、よく分かります。

購入申込書を受け取っても、本当に買えるかどうか分からない申込者とそのまま話を進めても、住宅ローンが通らなかったとなれば売ることができません。

マイホームの売買契約には“ローン特約”といって、住宅ローンの本審査に通らなければ白紙解約できる条項がつけられることが一般的です。

他の買主さんを断ってまで話を進めたのに、最後の最後でローンが通らないとなれば大きな機会損失になるのです。

だからこそ、(購入申し込み金額が同じであれば)多くの売主さんは「実際にお金を用意できる買主候補者さん」を最優先したいと思うものです。

また、そもそも事前審査を通さないと買付証明書を受け付けないとする物件も少なくありません(特に大手不動産会社が元付仲介の場合に多い)。

【メリット③】売主との価格交渉で有利に。値下げは安心感があってこそ

第一順位の交渉権を得やすいことに加え、条件交渉でも買主側の意見をくみ取ってくれやすいメリットもあります。

必ず買主側のお願いを聞いてくれるわけではありませんが、価格交渉では有利になりやすいのも事実です。

「価格交渉さえ終われば実際に買ってもらえる可能性が高い」ことが分かっているのと、「ただでさえやりたくない値下げ交渉に応じても、買ってもらえるかどうかも分からない」では気持ちに雲泥の差があります。

逆に言えば、値下げ交渉を行うなら住宅ローンの事前審査を通しておかないと「買えるかどうかも分からないのにそんな話はしない」と突っぱねられる可能性が高まるということです。

例えば、メガバンクで事前審査を通った場合、大げさに言えば「大手銀行で借りられる買主さん」に格上げされます。

「この価格交渉が終わればほぼ確実に買ってもらえる」という安心感を前提に話を進めると、いい条件で話がまとまりやすいのですね。

大丈夫と思っても事前審査で落ちることも。特に返済遅延が個信に残っている場合

勤務先や勤続年数、年収などに全く問題がない場合でも事前審査で落ちることがたまにあります。

それは、オートローン(自動車ローン)やカードローンなどでの借り入れが大きい場合です。また、過去に返済を遅延したことがある場合も要注意です。

特に後者の場合、本人も自覚していないこともあり、個信(個人信用情報)を取得すれば金融事故が記録されていたということもあります。

ですので、いくら買主側(買主さんや買主さん側の不動産会社)が「絶対に融資は大丈夫」と言っていても売主さんは不安なのです。

最終的に融資が受けられないと、買主さん・売主さん・仲介業者など関係者全員が不幸な結果になります。

事前審査を通すことでこれを防ぐ意味もあるのですね。

【注意点①】本審査で金額や物件は変更できる。増額や大幅変更なら再審査

事前審査を通しておくメリットをご紹介しました。

よくある質問としては「でも本当に買いたい物件は決まってないのに、ローン審査できるの?」「金額(物件価格)も分からないし」という疑問があります。

結論からいえば、物件も変えられますし金額も変更(減額)できます。

住宅ローンの事前審査はあくまで目安として行うものです。売買契約後に行う本審査で、金融機関は最終判断します。

つまり、例えば5,000万円の物件Aで事前審査が通ったからといって、5,000万円借りなければいけないわけでも、物件Aを買わなければいけないものでもありません。

ですので、まずは物件をいくつか見ていく中で「こういう物件、こういう金額帯のマイホームが欲しいな」というある程度希望に近い物件を選べばいいでしょう。

希望条件が固まっていないなら、予算よりやや高めの価格で審査するのも一案

注意点としては、金額を後から増やす(増額する)場合は、再審査になるということです。

ですので、物件探しを始めて間もないころや希望条件がまだぼんやりとしか固まっていない場合に事前審査をするなら、やや希望価格より高めで事前を通しておくことが安全です。

また、築年数や広さ、その他条件があまりにも違う物件に変更する場合にも再審査になるケースがあります。

銀行は、物件の担保評価も行うため、あまりにも違う物件では評価をやり直します。

あくまでも、後から物件の差し替えや減額はできます。いくらまで借りられる買主であるかを確認するものです。

ただ事前審査の時の条件と大きくかけ離れる場合には、再審査になる手続きが必要になることは知っておきましょう。

【注意点②】やみくもな審査はNG。住宅ローンに弱い不動産会社は避ける

事前審査を行うデメリットがないわけではありません。よくあるのが、やみくもに事前審査を出してしまうことです。

むやみやたらと審査を申し込むのではなく、審査が通るだろうというある程度の確証が持てる状況で行いましょう。

特に複数の銀行に適当な金額で審査申し込みを行うなどして、銀行に否決の履歴が残ってしまった場合などは審査が厳しくなる可能性もゼロではありません。

不動産会社を通して事前審査をする場合には、銀行の担当者と距離が近く直接話ができるスタッフがいるところで実施するのが安全ですね。

アメリカでは、住宅ローンの事前審査を行って「いくら借りられるか」審査しないと物件紹介をしないエージェントもあるくらいです。

接客対応が悪い不動産会社は論外ですが、特に人気エリアに家を買う場合には、住宅ローンにも強い信頼できる不動産会社にご依頼くださいね。もちろんいつでもミトミにご相談ください!

【P.S.】「この家、買っていいのかな?」…迷わずご相談ください!

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