新築時のマンション価格を調べたら中古の売出価格より安かった!買ったら損?

新品だった時の価格は気になる!?中古マンションの新築分譲時の価格は?

中古の商品を買う時、「新品だった時の価格」は気になるところですよね。

普通、中古といえば新築の時より大幅に安く手に入るため「どれくらいお得なのか?」ということを確認したくなります(ただの興味本位という場合もありますが…)。

一方で、世界に数個しかない貴重なアンティーク商品であれば、価格が高騰し「どれくらい貴重なのか?」ということが推し量れますね。

それと同じで、中古マンションを買う時に「新築分譲時の価格はいくらだったのか?」ということを知りたくなることがあります。

ここでは、マンション新築時の価格はどうやれば知れるのか、知ることの意味はあるのかなどをみていきましょう。

有料で新築時の価格表は入手できるが原則非公開。実際の成約価格は不明

新築時のマンション価格は、基本的に公開されていません。

個人の買主さんが知りたい場合には、分譲時価格を有料で公開している民間サービスを利用するしかないというのが実態といえます。

これらの価格情報提供サービスは、分譲時(過去)に購入検討者が受け取る価格表を収集し、再配布(有料で販売)していることが多いです。

注意したいのは、実際に売買された金額とズレることが少なからずあるということです。

有料サービスで提供されているのは、その多くが分譲時の価格表です。しかし実際には、目玉住戸や売れ残り住戸は特別に大幅値引きされて売られていることもあります。

実際の成約価格ではないものの、それに近いものとして理解するのがよいかもしれませんね。

価格の公開は販売時期だけ。後からデベロッパーや売主に聞いても教えてくれない

日本では(新築時の価格のみならず)中古住宅全般としてもいえますが、一般的に成約価格(実際の売買価格)は公開情報として入手しにくい状況があります。

「(新築時含め)過去にいくらで売買されたか?」という成約情報を、日本では個人情報として隠したがる傾向が強いためです。

もちろん、当時の売主(ディベロッパー)や現在の所有者に直接聞くという手段もあるにはあります。ただ、彼らに開示するメリットはなく、応じてくれる可能性は低いでしょう。

特に、マンションを新築時に販売した売主(ディベロッパー)がそういう価格情報を漏らすと、購入者から「勝手にバラすな!」とクレームになりかねません。

販売時にも完売させるために(第1期・第2期などに分けて販売する)期別販売がよく行われ価格も流動的であるなど、価格戦略は極めて重要な情報です。

ですので価格情報は必要最小限の公開に抑える傾向にあり、基本的には販売開始から完売までの間のみに公開され、それを過ぎれば入手が困難になります。

中古物件を買う前に過去の売買価格(成約価格)を知りたい!その方法とは?

新築価格が分かれば、価格の妥当性や今後の価格推移が予想しやすくなる

新築時の価格を知るメリットは、単純にどれくらいの値下がり幅・値下がり率を知ることができることです。

また、(他のデータも十分揃っていれば)それらを基に「現在の売出価格は妥当なのか」「値下がり率が適正か」「今後も値下がりが続くのかどうか」ということを分析する手助けにもなります。

そのエリアの人口動態の変化や地価の騰落と比べて合理的な範囲に収まっているか、周辺物件の売出価格の㎡単価より以上に高く(安く)ないかなど、他のデータとも突き合わせて、複数の視点で検証することで高値掴みを防げます。

こういう検証業務を通じて、今後、そのエリアが発展していくか衰退していくかの示唆も得られます。

さらにいえば、異常に安いことが分かった場合にも、なにか売主側で隠していることがないか、念のため確認しておくことも大切です。

もちろんこららの調査・検証業務は、不動産仲介会社の仕事です。ぜひ不動産会社の担当者に「価格が妥当かどうか、その理由も教えてください」と聞いてみてくださいね。

新築価格はおまけ?実際には販売価格の推移をみて「買うタイミング」などを判断

繰り返しますが、正確な分析には新築時価格だけでは無理があります。その他のデータ、例えば同じマンション内でのこれまでの成約価格推移を知ることが欠かせません。

そしてREINS(不動産会社専用の物件データベース)に蓄積されているのは、中古になった後の売買価格の履歴情報です。逆にいえば、新築時の価格はREINSにも登録されていません。

(新築時より後の)過去の販売履歴に、新築時の価格が合わさると、新築時から現在までの取引の様子が分かり、より完全なデータで分析ができるということです。

【売買価格推移】地方中枢都市の某マンション ※左端のみ新築時価格表による㎡単価

例えば、過去の成約価格の推移をたどることで、そのマンションを「買っていいタイミングかどうか」を推測する一つの材料にもなります。

新築分譲時から現時点までの価格推移をみれば、今現在「値が下がっていくフェーズか」「値段が落ち切って横ばいのフェーズか」「寝上がりが期待できるフェーズか」などを予想できるからです。

また、同じマンションのみならず周辺のマンションの売出事例や(必要に応じて成約事例)もみることで、購入検討中の物件が異常な価格で売り出されていないかチェックできます。

値上がり・値下がりするマンションの見分け方は?過去の売買価格をチェック!

「15年前の分譲時より、中古マンションの値段の方が高いじゃないか!」

新築時の価格の方が安い物件だと分かると、「15年前の分譲時より、今の中古の価格が高いってどういうこと?!」とおっしゃる方がたまにいらっしゃいます。

確かに、中古を買う大きなメリットの一つは安く手に入ることですから、高くなっているというのは受け入れられない気持ちもよくわかります。。

ただ、中古が安いと言われるのは「現在」の(類似した)新築マンションと比較したケースであって、時代を超えて比較した場合ではありません。

不動産価格は、現在の需要(買いたい人の数)と供給(売りたい人の数)のバランスで決まります。

中古だからといって必ずしも値が下がるわけではなく、希少な物件や、もともと割安に建築された物件は値が上がることがあるということです。

仮に新築分譲時価格をベースとして、値下げ交渉をしても「買った時と今の価格は比較するものじゃない」と、指値交渉に応じてくれない売主さんがほとんどでしょう。

中古価格が高いのは悪いことじゃない。大幅値下げしている物件の方が危険なことも

新築時の価格より中古物件の値が上がっていた場合、それは必ずしもマイナス要因ではないことも知っておきましょう。

価格が上がるのは、分譲後にそのエリアで再開発が行われて人が集まった(住みたいと思う需要が増えた)場合や、建物自体が優れていて人気があるなどの場合です。

例えば新築された時代に建築費や土地値が安いと、建物の質はよいまま安く建てられたことになります。その後の地価上昇などに伴い、中古物件価格が上昇することもあります。

要はコスパのよいマンションが建った時期に新築された(割安に新築できた)だけのことであって、その後の値上がりは当然ともいえます。

(もちろん、そういった根拠もなく、単に売主が価格を強気に釣り上げている(吹っ掛けている)だけの場合は損する可能性が高く危険ですので、そこの見極めは大事です。)

さらに立地適正化計画に代表されるように、特に地方の中核都市には人が集まり人口密度が高くなっているエリアがあります。その裏で、逆にその分、過疎化している地域は下落を続けています。

今後ますます「売れるエリア」と「売れ残るエリア」に分かれるでしょう。逆にいえば、価格が下がっているからといって良いこととはいえず、危険信号の可能性もあるのです。

「総額」で考えよう!金利水準や減税・補助金制度は大きく変化している

建築費などのコスト面以外にも、時代とともに大きく変わるのが金利です。

現在のような超低金利時代と異なり、ひと昔前は金利がずっと高かった時代でした。例えばフラット35でみても、今や「1%前半」ですが、15年前の金利は「3~4%」の水準でした。

仮に3,000万円を35年間借りた時、1%なら金利の支払い総額は「約550万円」、3%ならなんと「約1,850万円」です。

たった15年前の金利を使って今借りるとすれば、(借り換えなどを考慮しない単純計算で)1,300万円も多くの支払いが発生することになります。金利が減った分、価格が上昇したともいえます。

さらにいえば、住宅ローン控除に代表される減税制度や、住宅エコポイントや住まい給付金などの補助金制度も時代とともに変遷しています。

物件価格のみにこだわらず総額で考えてみると、目先の価格に振り回されずに、より正確で合理的な判断ができますね。

不動産会社から説明がなければ…「SelFin」でAIがこっそりチェック!

以上、価格一つとってもさまざま考えることがあります。

具体的な中古マンションの購入を検討するには、購入前に現在価格の合理性や将来の動向予測など、不動産会社に個別の状況を調査してもらいましょう。

もしそういったことに対応してくれない…という場合には無料Webアプリ「SelFin」があります。

価格の妥当性や流動性(将来の売りやすさ)、耐震性など複数の項目をAIが一瞬でチェックします。特にマンションの場合には、収益還元法という投資家目線でのシビアな評価を行います。

ただ、「SelFin」も完ぺきではありません。やはり最後はプロの目でしっかりチェック・検証を行うことを強くおすすめします。

もちろん、いつでもミトミにもご相談くださいね!

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