事実上、消費増税の影響がゼロに?新しい住宅ローン減税制度の中身は?

消費増税対策として住宅ローン減税が3年間延長?与党案の方針が固まった

2019年10月に消費税が8%⇒10%へ増税されることに伴い、住宅ローン減税の拡充が予定されています。

12月4日、政府与党は住宅ローンの期間を現在の10年間から13年間(+3年間)とする方針で最終調整に入りました(ラスト3年間の最大減税額は建物購入価格の2%)。

政府としては、駆け込み需要(需要の先食い)やその後の住宅購入の落ち込みを防ぐことで景気が落ち込むことを回避しようとしています。

今後、与党の税制調査会で詳細を詰め、最終にも発表される2019年度税制改正大綱に盛り込む予定です。

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現行のローン控除は10年間。新たな制度では+3年間のボーナス期間がある

まず、現在検討中の新しい住宅ローン減税制度がどのようなものかみていきましょう。

現在の住宅ローン減税は、築年数や延べ床面積など一定の要件を満たす住宅を購入した場合、10年間かけて毎年住宅ローンの残高の1%分が還付されます(所得税・住民税が安くなります)。

例えば、住宅ローンの残高が1年目(年末)に3,000万円、2年目に2,900万円、3年目に2,800万円…という場合、1年目は▲30万円、2年目は▲29万円、3年目は▲28万円が還付される仕組みです。

これが10年間続き、上の例でいえば、10年間総額で▲255万円がお得になる(戻ってくる)という仕組みです(一般住宅の場合、最大400万円まで)。

これが、11年目・12年目・13年目と+3年間のボーナスをもらえるというのが新しい住宅ローン減税制度の中身です。

最後の3年間は最大で建物価格の2%分を減税。事実上、増税ゼロに?

延長される3年間について、減税額は最大で建物価格の2%分です。

不動産取引において、土地には消費税がかかりません(税務上、土地は腐らず消費されないものとして取り扱われるためです)。つまり、建物部分にのみ消費税が課税されます。

ですので、今回2%の増税(8%⇒10%)は「建物価格の2%」ということになります。

この建物価格×2%を上限として、11年目~13年目の3年間は住宅ローン減税が延長されます。例えば、建物価格2,500万円の住宅を購入すれば、最大▲50万円(=2,500万円×2%)がラスト3年間で還付されます。

13年後に戻ってくる(所得税・住民税から控除される)ため、時間的価値を考えると増税の影響がゼロというわけではありません。

ただ、金額だけでみれば増税の影響が相殺される制度になっているのですね。

ラスト3年間は「建物価格×2%」or「現行の住宅ローン控除」の少ない方が適用

上限ということで、もし通常の住宅ローン減税の方がこれより少なければ、この少ない額が控除されます。

建物価格2,500万円のマイホームを購入しても、いくら住宅ローンを組むかなどによって、残債(住宅ローンの残高)がこれを下回る場合もあるでしょう。

例えば、11年目の年末の残債が1,700万円、12年目が1,600万円、13年目が1,500万円であれば、3年間で▲48万円の減税です。

上で挙げた例でいえば、建物価格2,500×2%の▲50万円の方が2万円ほど有利ですが、通常の住宅ローン減税を適用させた(少ない方の)▲48万円が適用されます。

要は、最後の3年間は、「建物価格×2%」と「住宅ローン年末残高×1%の3年分」の内、少ない金額が減税されるということです。

【参考】10年間⇒15年間の案もあったが、財政規律の観点から3年で決着

実は、与党内や住宅業界などからは15年と+5年間の延長という声もありました。

一方で、あまりにも拡充しすぎても政府の財政が緩みすぎてしまい、そもそも消費税を増税する目的である財政の健全化が達成できなくなります。

両方のバランスを考慮した結果、13年という期間に落ち着いたのですね。

尚、現時点では確定ではありませんが、以前実施された「住宅エコポイント制度」を参考に、省エネや耐震性能に優れた住宅を新築する場合や改築する場合にポイントを付与する制度も導入が検討されています。

その他にも、新築住宅やリノベ物件など、消費税が課税される所有者(売主)が業者の物件に対し、一時金を渡す「住まい給付金」も年収(目安)510万円⇒775万円、最大30万円⇒50万円を支給と拡充されます。

今後の住宅購入に少なくない影響を与える住宅ローン減税、注目していきましょう!

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