中古物件の建物がゼロ円はおかしい!リフォームした分、高く売れる査定方法に?

住み替える家は新築でなくてもいい人が2人に1人!広がる中古物件の人気

「新築にこだわらない人」が増えてきています。

具体的には、2013年の住生活総合調査において、今後住み替える住宅について「中古住宅(既存住宅)がよい、または新築・中古どちらでもよい」という人が増えているのです。

【住生活総合調査】今後の持家への住み替え方法(新築・既存住宅)に関する意向(2013年、国土交通省)

新築住宅にこだわって住み替えたいと考えていた人の割合は、2003年(平成15年)時点では「70%程度」(持ち家に住む人が約75%、賃貸住宅の人が約69%)でした。

それに対して、10年後の2013年(平成25年)時点では「50%程度」(前者約48%、後者約56%)にまで大きく減少しています。

その一方で、中古住宅(既存住宅)がよいと答えた人の割合は、2003年の3~6%程度から14%程度まで急増しているのです。

持ち家に実際に住んでみて「次は新築にこだわらない」と考える人が増えている

さらに、賃貸住宅に住んでいる人よりも、持ち家に住んでいる人の方が「次に住み替える場合に新築にこだわらない」と考える割合が増えていることは注目に値するでしょう。

ここ10年でみると、賃貸住宅に住む人で新築にこだわらないと考える人は、約30%→約44%と1.5倍に増加しています。

一方で、持ち家に住む人で同じように考える人は約25%→約52%と2倍以上に増え、新築にこだわる人よりも多くなっています。

持ち家ということは自分で所有するということであり、よりマイホームの選択にシビアな目でみると考えられます。にもかかわらず、新築でなくてもよいと考える人が増えており、むしろ中古住宅がよいと考える人も約14%存在しているのです。

実際に住んでみて、新築に対する夢や憧れといったものよりも、立地(資産価値の高さ)や利便性、価格の安さ、間取りの自由な変更など、中古住宅の持つ強みを冷静に判断しているのかもしれませんね。

中古を安心して買う制度はあるが…管理した分、高値で売れる仕組みが必要

新築にこだわらない層が増えつつありますが、実際に取引となるとまだ日本の中古住宅流通の割合は低く、本格的な普及はこれからという状況です。

インスペクションや既存住宅売買瑕疵保険などの制度も整い、中古住宅の安心を担保する仕組みは整いつつありますので、今後の活性化が期待されます。

一方で、いくら安心な仕組みがあって中古住宅を購入する動機づけをしても、住宅の所有者が購入「後」に能動的なメンテナンスをしてこそ、良質な住宅が残るのです。

買って終わりではなく、将来の売却まで見据えて住宅と最後まで健全な付き合いをしていきたいものです(国が推し進める「長期優良住宅」はその付き合い方の参考にもなります)。

ですので、中古のマイホームを購入した後、積極的に住宅の資産価値を維持していくインセンティブを感じる仕組みが求められます。

それは、自宅を維持管理した分、その自宅が高値で評価される仕組みです。

中古住宅をメンテナンスした人だけが得する時代に?500兆円の損失を取り返せ!

建物状態に応じた査定が行われる?中古物件の売買価格が二極化する時代に

日本の住宅評価は「法定耐用年数」という税法上の指標に応じて、実際の建物状況によらない評価が長年行われてきました。

これまでは、例えば木造戸建ては25年経てば建物価格をゼロとする慣習がありました(取り壊し費用を含めてマイナス評価される場合もあります)。

しっかりリフォームをして建物を適正に管理しようが、購入後一切メンテナンスせずにボロボロ物件になろうが、同じ“中古物件”と一括りにしていたのです。

このような評価法がもたらす悪影響は多くが指摘されています。

例えば、適切な維持管理をする意欲を削ぐこと(どうせ評価されないならそのままにしておこうと考えること)、将来の住宅購入者に対して銀行が住宅ローンを提供しないこと(土地の評価額だけ融資)、適正住宅と不良住宅が混在することなどです。

メンテナンスした分、建物の資産価値を回復させる評価法へ。査定マニュアルも改訂

そこで、国も中古住宅に力を入れる中、その評価法を見直す動きが活発化しています。

その一環として、住宅の資産価値が一方的に下落するのではなく、メンテナンスされた分だけ価値を回復させるような評価方法を取り入れる動きがあります。

2015年7月には、宅地建物取引業者の査定への反映を目指して、国交省が「既存住宅価格査定マニュアル」を改訂しています。

一部の金融機関はすでに耐用年数によらない評価方法を実施するなど、新たな建物評価を浸透させる動きを加速しています。今後ますます中古住宅の二極化がすすむでしょう。

購入後の適切な修繕こそ大事!リフォーム履歴を残すことが資産防衛になる

マイホームは購入後のメンテナンスが資産価値に大きく影響します。

マイホームは買って終わりではありません。その後の管理こそ大切なのです。定期的な点検はもちろんのこと、適宜補修やリフォームを行うことで建物の耐久性は大きく変わります。

特に屋根や外壁などは風雨にさらされる部分であり、家の劣化を大きく左右する部位です。

そして将来、自宅を売却する時期がくるでしょう。その時、しっかりメンテナンスされていない家は、買主に相手にされない可能性があります。

特に今後は、建築士によるインスペクション(建物状況調査)が当たり前になります。

マイホームを購入する「前」に買主から調査依頼が来た時に、自信を持ってお勧めできるよう普段からマイホームを管理しておきましょう。

中古戸建てを買うならインスペクションは必須。売主にとっても悪い話ではない!

リフォーム内容・時期・金額などの履歴を残しておくと、値下げ交渉で有利になる

そしてリフォームを実施した時には、必ず履歴を作成して保存しておきましょう。

リフォーム内容・実施時期・金額・使用材料・施工会社などがわかるよう整理しておくのです。

それがないと、将来あなたのマイホームを購入しようとする買主候補者に「いつ、どのくらいの費用をかけて外壁のリフォームを実施したのかわからず不安だ。あなたの家を購入後すぐに外壁塗装するからその分、安く売ってくれ」といわれかねません。

見積書はもちろんのこと、写真付きのリフォーム報告書などを施工会社に作成してもらうよう依頼しましょう。

作成費として費用がかかる場合もありますが、将来の売却時には値下げを防ぐ大きな武器になります。資産防衛のためのコストと割り切りましょう!

今だけ限定公開中!【電子書籍】が無料ダウンロードできる!

これが知りたかった…「買ってはいけない不動産 行ってはいけない不動産屋」

これまで誰も言ってこなかった、不動産業界の裏側を大公開しています。

マイホームの買い方がわからない、不動産屋に騙されたくない、なぜ押し売りしてくるのか本当のところを知りたい…こういった方にはピッタリの内容です。これを読むことであなたは…



行ってはいけない不動産屋が見分けられるようになります
なぜ不動産会社が押し売りしてくるか分かります。押し売りが怖くなくなります
買ってはいけない物件がわかります
物件情報や過去の取引情報などが、どこに行けば効率よく入手できるかわかります
安心してマイホームの取引ができるようになります


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA