賃貸や空室が多すぎるマンションは要注意!所在不明者がいると滞納も…

マンションには賃貸物件の入居者など所有者以外も住んでいる。空室住戸も

マンションを購入する時に気になることの一つが「どんな人が住んでいるのか?」ということだと思います。

残念ながら、住人の性格や家族構成などといった個人的なものは知りうる術がかなり限られています。特に個人情報の保護意識が強まった現在でなおさらです。

現実的なのは、契約前や契約時などに売主さん(または売主側の不動産会社)にそれとなく世間話で聞く(聞いてもらう)ことが効果的です。または売主さん居住中の物件であれば内覧時に聞くという手もあります。

一方、ここで考えたいのは住人の「種別」です。

マンションにはマンションを買った人が住んでいると考えがちですが、実は賃貸に出して所有者以外の第三者が居住していることも珍しくありません。さらにいえば、誰も住まずに空室となっている部屋もあります。

ここでは、国交省の2018年度マンション総合調査と合わせて、居住用マンションの賃貸傾向などをみていきましょう。

賃貸の部屋が1つもないのは1割程度?貸しやすいマンションは収益を生む

実際にどれくらいのマンションが賃貸に出されているのでしょうか。

2018年度マンション総合調査によると、賃貸住戸が1戸もなく所有者だけで使われているマンションは「11.6%」に留まります。

逆に、賃貸に出されているマンションは約75%程度あることがアンケート調査から伺えます(注:約15%は不明なマンション)。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

ここで、賃貸に出されやすいマンションだからといってそれが直ちに問題ではありません。むしろ貸しやすいマンションは、収益を生むマンションでありメリットともいえます。

マイホーム(自宅)として購入したマンションに住まなくなった場合、「売る」か「貸す」かという選択ができます。売却だけでなく賃貸しやすいマンションであれば、一時的な引っ越しで将来戻ってくるケースなどでは助かります。

購入を検討しているマンションが貸しやすい物件かどうかを知っておくためにも、入居者募集中の住戸がどれくらいあるか(募集期間が長すぎないかなど)を調べておくのも一つの手です。

賃貸住居が多すぎると管理の質が落ちる懸念。築古物件ほど賃貸割合が多い

問題なのは、賃貸物件として出す割合が多すぎる場合です。

外部からの入居者(賃借人)があまりに多い場合、マンション管理の質が落ちるケースがあります。外部の人間と、所有者ではどうしても温度差があるものです。

極端な話、そのほとんどが賃貸に出され、入居者ばかりのマンションであれば管理組合として機能しなくなったり、総会も委任状での参加ばかりで活発な議論も期待できなくなるリスクがあります。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

目安は2割程度かもしれません。同調査によれば、20%超を貸し出しているマンションは約17%存在するとされています。

築年数ごとに内訳をみると、築古物件になればなるほど20%超を貸し出しているマンションの割合が増えていることも分かります。

過去に募集して実際に入居者が住んでいる部屋も含め、(所有者ではない)外部の人がいる住戸割合を正確に知ることは難しいことが多いですが、不動産仲介会社に一度聞いてみるといいかもしれませんね。

空室が多すぎるのは危険信号。“誰も住みたがらないマンション”の可能性

さらに怖いのが空室があるマンションです。こういうマンションは将来の売却にも大きく影響してきます。

入居者を募集してもなかなか借り手がみつからない部屋や、貸す予定もなく誰も住んでいない住戸が多ければ「誰も住みたがらないマンション」である可能性があります。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

もちろん、賃貸物件として貸し出してすぐ入居者が見つからない場合には空室はどうしても発生します。目安として、5%程度の空室なら許容できる水準といえるでしょう。

同調査によると、1993年度から2018年度にかけて「空室が1室もない(優良な)マンション」はおおむね増加傾向にあり、2018年度は47.9%のマンションが該当しています。

空室率が0~20%のマンション割合はこれに呼応する(相反する)動きをしていると解釈できます。1993年度には52.3%だったものが2018年度には36.1%にまで減少しています。

マンションが二極化の兆し。空室戸数が20%超のマンションがじわりと増えている

問題なのが、空室戸数割合が20%超のマンションが足元でじわりじわりと増えていることです(1993年度0.6%⇒2018年度1.2%)。

これは、貸しやすい・住みやすいマンションとそうでないマンションが二極化しているとも捉えられます。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

また、空室戸数の割合は築年数が古ければ古いほど高くなる(悪化する)傾向にあります。

特に築古マンションを購入する際には、賃貸状況を確認しておきたいところです。

同一マンションであまりにも多くの住戸が入居者を募集していたり、(家賃が相場並みなのに)募集期間が長すぎる場合は要注意です。

所在不明・連絡先不通が多い物件は管理費・修繕積立金の滞納リスク大

最も気を付けたいのが、所有者の所在不明(または連絡先不明)の住人が多いマンションです。

空室であっても、所有者と連絡が取れれば管理費や修繕積立金を支払ってもらえる可能性が高いですが、その所在が不明の場合には滞納されるとお手上げです。

滞納金が回収不能となれば、管理組合でどうにか補填する必要があります。それもできない場合、管理が悪化し積立金不足で大規模修繕も実施できなくなる可能性があります。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

調査によれば全体で約4%(25戸に1戸)の割合で、所在不明・連絡先不通の戸数が存在するとされています。また、これも築年数が古いほど多くなる傾向にあります。

出典:国土交通省「2018年度マンション総合調査」

売出物件として比較的目にする「昭和55年(1980年)~平成元年(1989年)」の物件でも、所在不明・連絡先不通のマンションは4.7%(20棟に1棟)の割合で存在するという調査結果となっています。

物件購入前には、管理費・修繕積立金の滞納状況も含めてチェックしておきましょう。

マンションの売りやすさ・貸しやすさはAI(SelFin)でもチェックできる

マンションは戸建てに比べて貸しやすい住宅といわれます。

その反面、賃貸物件が多すぎたり、空室がでたり、さらには所有者不明・連絡先不通の住戸がでるリスクがあります。できるだけ購入前に調べておくと安心です。

実際に購入予定のマンションが貸しやすいかどうかは、AI(人工知能)が一瞬で価値やリスクを判定する無料Webアプリ「SelFin」(セルフィン)でも簡易検証が可能です。

貸し出した時にどれくらいの賃料が見込めるかということに加え、エリアや街の力、駅へのアクセス性などを基に売りやすさ(流動性)も判断します。

その他、耐震性やマンションの管理状況など複数の項目も評価してくれます。リスク情報もしっかり把握した上で、売れて貸せる資産価値の高いマンションをご購入くださいね。

尚、SelFinはAIによる自動判定ですので、実際に購入しようと考える際には必ず不動産会社にご確認ください。もちろんいつでもミトミにご相談を!

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