「家賃保証」のリスク説明と書面交付が義務付けられた

2016年9月より、賃貸住宅管理業者登録制度に登録している会社は、サブリースを契約する際、将来の家賃減額に関する説明とともに書面交付が義務付けられています。

背景には、「相続税対策になる」などと謳い、ハウスメーカーなどが賃貸アパートを建設させ、その後の賃貸管理も「家賃保証で一括管理しますから安心です」などと、いかにもリスクがないような誤解を与えた契約が続きトラブル化していることがあります。

国交省では、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るため、2011年度から管理業者の登録制度を開始していますが、依然続くトラブルに対して制度を変更したものです。

具体的には、管理業者がオーナー（家主）に対して、契約を締結する前に、サブリース契約における家賃水準が変動する条件を書面で交付し、重要事項として説明することを義務付けるなど、規則を強化しました。

家賃保証は「家賃を支払うこと」を保証するだけで、その額は下がっていく

「一括借り上げ、家賃保証！」などと謳っていても、サブリース（転貸借）契約は単なる又貸しに過ぎません。

つまり、借主であるハウスメーカーや不動産会社は賃借人であり借地借家法で手厚く保護されます。

ですので、家賃の減額を請求されたり、契約の一方的な解除、逆にオーナーから解約して欲しいと思ってもそれに応じさせるのは至難の業です。ずさんな管理も度々問題になっており、安易に契約するものではありません。

特に、少なくない業者が2年ごとに家賃を減額させており、オーナー（土地・建物所有者）は「そんな話聞いてなかった！家賃はずっと同じじゃないのか！」とトラブルになっているのです。

そのため、家賃水準が変動する条件をあらかじめ明確にして、書面・口頭両方でオーナーにしっかり理解を促すよう国が求めているのです。

対象は登録業者に限定。ハウスメーカーの営業は野放し

今回の規制強化は健全な不動産取引に向けた一歩ではありますが、現在の枠組みだけではまだまだ効果は薄いように思われます。

まず、賃貸住宅管理業者登録制度は「任意の制度であり、登録するかどうかは、各管理業者の判断によります。登録を受けなくても、そのまま管理業務を営むことができます」（国交省）とあり、法的拘束力を有しません。

法制度化すべきとの声も上がる一方、国としてはまずはスモールスタートに留め、今後ルールの普及や認知度向上に伴い、次の一手を打つ構えのようです。

今後、トラブルが絶えないサブリース契約については、賃借人たるすべての業者が書面・口頭説明を義務化するなど、より強い規制強化が求められるでしょう。

建築請負契約とサブリース契約は別物。事実上、オーナーは泣き寝入り

投資経験に乏しい土地の所有者などに対して、建物を建てたいハウスメーカーはサブリースを前提として営業攻勢をかけます。同じハウスメーカーが一括借り上げする場合と、別の管理会社が借り上げる場合があります。

注意点として、アパートやマンションを建てる建築請負契約と、一括借り上げするサブリース契約は別物ということです。

いずれにせよ、ハウスメーカーの営業が「家賃保証で安心ですね」と誤解を招く言葉で営業し、建物を建てた後に「サブリースは家賃減額がありますよ」と説明されたところでオーナー（大家さん）は後戻りできません。

言った言わないの話になり「それじゃあサブリース契約はやめてもいいですよ」といわれたところで、オーナーは為す術がなく言いなりになるしかありません。事実上の泣き寝入りなのです。

建築業者はアパートを建てることで利益を確保します。一方的にオーナーにリスクを擦り付ける営業方法ともいえ、健全な不動産取引のためにも説明義務化の法制度化が求められます。

サブリースは賃貸経営を丸投げするもの。会社選びが極めて重要

サブリース契約を結べば、オーナーに代わって入居者確保から物件の管理まで基本的にすべて丸投げすることになります。

「家賃保証」という言葉の裏には、大きなリスクもあることを今一度理解しましょう。

敷金・礼金・更新料はサブリース会社の懐へ入りますし、免責期間といって家賃をオーナーに支払わなくていい期間が設けられることも一般的です。

さらに、入退去時の原状回復工事やクリーニング費用などはサブリース会社が負担をするのが一般的です。悪質な会社であれば、自己負担となる原状回復費などは極力抑えようとずさんな管理を行い、契約が終了するころにはボロボロになって返ってくることもあります。

業者選びが第一歩。密に相談できる良好な関係を築く

もちろん、すべての会社が悪質と言っているわけでは決してありませんし、サブリースを否定するものでもありません。

家賃保証をする会社の中には、周辺環境や相場をしっかりと見極め将来の家賃推移をあらかじめ開示してオーナーにしっかり納得してもらう会社もあります。

また、管理業務や入居者からのクレーム処理を徹底して行い、物件の状況に応じて修繕を提案するなどオーナーへの報告を欠かさない業者もいます。

いずれにせよ、サブリースをお考えの場合にはあわてて契約するのではなく、その会社の考え方をしっかりと理解し、オーナーの目的や要望にあわせて動いてくれるか、相談しやすいかなどをまずは見極めましょう。

管理会社は不動産投資において最も重要なパートナーの一つです。信頼関係に基づき、経営を任せられる会社や担当者選びを徹底することで、今後数十年続く不動産投資が実りあるものにしたいですね。

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