中古物件を買う前に過去の売買価格(成約価格)を知りたい!その方法とは?

中古物件が過去にいくらで取引されたか(成約価格)を知るのは難しい

家を買う時に、売買価格が高いのか安いのかということ(価格の妥当性)はとても気になることです。

特に中古住宅を買う時には「これまでこの物件はいくらで売買されてきたのか?」という、過去の取引価格を知りたくなるものです。

相場情報(実勢価格)は、多くの民間の会社や、公的機関の発表する公示地価や路線価などから類推することはできます。

ただ、民間会社が算出する相場は現在売り出されている価格を基準として補正した価格が多いものです。そして売出価格は売主が少し高めに設定することも少なくありません。

また、公的機関の発表する地価などは、不動産鑑定士が税務の目的などで算出したものです。

これらは参考にはなるものの、(個人の事情も複雑に絡み合った相対取引である)不動産取引がいくらで成立したのかということは正確にわかるものではありません。

「他の人はいくらで買った?」vs「自宅をいくらで買ったかは知られたくない」

日本では過去に成約価格を広く公開することも検討されましたが、個人情報という壁に阻まれ実現しなかった経緯もあります。

自分がマイホームを買う時には、他の人がいくらで売買してきたのか正確に知りたくなる気持ちもあります。

ただ、いざ自分のこととなると「自宅をいくらで買ったか知られたくない」という気持ちもよくわかりますね。

これは、個人情報を保護する利益(私益)と取引価格を公開する利益(公益)とのバランスの問題です。

なかなか難しいところですが、日本の不動産取引では現状、一般の消費者(売主さん・買主さん)が取引履歴を知ることは難しい状況にあります。

【取引価格(成約価格)】日本では原則非公開。個人情報保護へ配慮

過去の取引価格はREINSに登録。知りたければ不動産仲介業者に聞く!

個人消費者が成約価格を知ることは難しい状況にあるのですが、不動産会社は成約価格を知ることができます。

それは、不動産会社専用の物件データベース「REINS」に多くの成約事例が登録されているからです。

ですので、購入したいマイホームが決まれば、不動産屋さんに「このエリアの過去の成約事例を教えてください」といえば成約年月日や成約価格を教えてくれるでしょう。

ただ注意したいのは、その成約価格が持つ意味もあわせて理解したいということです。過去の取引が成立した時の経済状況や、その当時の売主さんの個人的な事情もあり、その価格が“正しい”わけではありません。

ただ、成約価格を知ることは売買の大きな参考となることは間違いありません。まずは不動産屋さんに聞いてみてくださいね。

【注意】すべての取引が登録されるわけではない!住所が曖昧なケースも多い

補足として、すべての取引が漏れなくREINSに登録されるわけではないことに注意しましょう。

基本的に、売主さんから売却依頼を受けた不動産会社は、売買が成立したらREINSに成約価格や成約年月日などを登録する義務を負います。

ただ、売主さんが複数の不動産仲介業者に売却依頼できる「一般媒介」を依頼した場合には登録義務はありません。

また、登録義務がある(専属)専任媒介を結んでいた場合にも登録しないままこっそり物件削除する業者もあります。

さらに、REINSには番地や部屋番号などをあえて記載せず、住所があいまいなまま登録されることも多いです。売主さんへの配慮や、不動産業界の“抜き行為”を防ぐためです。

このような不完全さはありますが、それでも実際の成約価格が、過去にさかのぼって多くREINSに登録されているのは事実です。

REINSに多くの情報を集約させた「不動産総合データベース」を開発中

国としては、REINSにもっともっと多くの情報を紐づけたいと考えています。

分散している不動産情報を一つのデータベースに集約する「不動産総合データベースは2013年ころから検討が始まり、既に試行運用も終えています。

総合データベースでは、過去の取引履歴や成約価格のみならず、住宅履歴情報、マンション管理情報、インフラの整備状況、ハザードマップ、周辺施設、学区…など多くの情報をREINSに集約させようとしています。

不動産に関するさまざまな情報をREINSで一元管理することで、効率的に不動産会社のスタッフからお客さまへ必要な情報を提供できるようにもなります。

様々な課題がありいまだ本格稼働には至っていませんが、今後ますます情報提供が積極的に行われる環境が整っていくことが期待されています。

「不動産総合データベース」で住宅購入時に欲しい情報を一覧!多くの課題も

REINSの登録物件に不動産IDを付与、過去の取引履歴が管理しやすくなる?

そんな中、2018年9月7日には日本経済新聞が『不動産に「履歴書」導入 国交省、中古住宅の流通促進』として、以下の内容を報じました。

  • 国土交通省は不動産物件に公的なIDを付与し、「履歴書」のように取引実績を集約する仕組みをつくる
  • 対象物件の過去の成約価格の推移やリフォーム実績の有無などを一覧できるようにする
  • 市場の透明性を高めることで中古住宅の流通を促す。物件単位の細かな情報を蓄積することで、不動産統計を高度化する狙いもある

報道によると、不動産会社専用の物件共有データベース「REINS(レインズ)」に登録される物件ごとに、IDをつけて管理することが検討されています。

具体的には、IDがつけられた物件に対して、過去の取引履歴やリフォーム実績など住宅関連情報を集約させて管理します。これまでの間取り図面や基本情報以外に多くの情報を関連付けるのですね。

そして、過去に売買されたことがある物件が売り出された場合、過去の取引履歴・住宅関連情報を容易に取り出せるようになるということです。

2019年度に有識者による検討会を立ち上げ、実証実験を始める予定とのことで、今後の動向が注目されます。

情報は不動産屋から伝わる。マイナス情報も積極開示する仲介業者を選ぶ!

マイホーム購入では、多くの不安があり、それに見合った情報が提供されることが望ましいものです。

ただ、現状では情報が分散されており、仲介業者によってどこまで調べるかは大きく変わります。

それを改善しようと、REINSに不動産IDを紐づけるという試みも始まります。ただ、これも基本的には不動産会社が閲覧するシステムを拡張するものであることには注意したいです。

つまり、不動産会社を通じて情報を取得する構造は大きく変わらず、お客さまへ提供する情報・しない情報を不動産仲介業者が自由にコントロールできるということは今と変わりません。

そうなると、やはりマイナス情報も含めて積極的に情報提供する不動産会社を選ぶことが、ますます重要になってくるといえます。

情報だけでなく意味を知ることが大事。「SelFin」ならAIが一瞬でリスク判断!

情報がたくさんあればただそれだけで良いというものでもありません。

それら情報を取り扱う不動産仲介業者の質(情報を取り扱う能力)も求められるでしょう。例えば成約価格情報を、その当時の経済事情や金利、不動産相場などの背景を知らなければ正確な意味はわかりません。

その情報の“意味”を含めて伝えてくれる不動産屋さんを選びましょう。

もし「検討している物件があるけど、その物件の価格の妥当性や耐震性、住宅ローン減税制度が適用できるか?など多くの“意味”を知りたい」という方は無料アプリ「SelFin」のご利用もおすすめします。

これは、AI(人工知能)が物件のリスクをビックデータを基に一瞬で判断するものです。これも、唯一無二にこの結果が正しい!というわけではありません。

ただ「この物件はこんなリスクがあるよ」という注意喚起をしてくれるものです。リスク情報があれば不動産会社に詳しく聞いてみることで、安全な住宅購入ができます。ぜひ安全に取引してくださいね。

【SelFin】AI(人工知能)が物件の価値とリスクを一瞬で判断!

こんなリスク情報、不動産屋さんも教えてくれなかった…

「不動産屋はいいことしか言わない…」「ネットの物件情報もいいことしか書いていない…」ならばAIを使ってこっそりチェック!(無料)

“買ってはいけない不動産”を誰でも簡単に判定できる「SelFin(セルフィン)」、無料で操作も簡単。これを使うことで分かることは…





価格は適正か(妥当性)
将来の売りやすさ(流動性)
住宅ローン減税の対象かどうか
地震に強い建物か(耐震性)
管理の状況(マンション)
土地の資産性(戸建て)

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA