売れない土地が急増してる?将来売却しやすいマイホームを買うべき理由とは

土地を資産と考える人が減っている。借地・借家でも構わない人も増加傾向

「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か」という質問に対して、「そう思う」と回答した人の割合が急減しています。

具体的には、1993年(平成5年)には61.8%の人が有利な資産と回答したのに対して、2017年(平成29年)には半分の30.2%にまで落ち込んでいます。

同時に「そうは思わない」と回答した人の割合は、21.3%⇒40.5%(1993年⇒2017年)と倍増しています。

【出典】国土交通省「2017年度土地問題に関する国民の意識調査(2018年7月)」

あわせて、持ち家(所有権)にこだわる人も徐々に減少し、借地・借家志向も強まっています。

【出典】国土交通省「2017年度土地問題に関する国民の意識調査(2018年7月)」

持ち家志向と借家志向の調査では、「土地・建物を両方とも所有したい」と回答した割合が83.3%⇒75.7%(1993年⇒2017年)と国交省の調査依頼過去最低水準となっています。

一方で、「借家(賃貸住宅)で構わない」と回答した人の割合は、9.4%⇒16.3%(1993年⇒2017年)と調査開始以来、最も高い水準です。

むしろ手放したい人が急増。「お金を払っても土地を処分したい」人も多い

過去には土地は値上がり続けるといった「土地神話」もあり、「土地を持っていれば安心」「土地は資産」という時代が長く続いていました。

それが今や土地は資産と考えられない傾向が強まっています。それどころか、土地を手放したいと考える人が増えています。持っていることが「負債」と認識され始めているのです。

空き地の所有に負担を感じることがある人のうち、4人に1人(25%)が土地の所有権を手放したいと考えているという調査結果もあります。

【出典】国土交通省「2017年度土地問題に関する国民の意識調査(2018年7月)」

さらに、土地を手放したい人の内、半分の人が「手放すために何らかの費用を支払ってもよい」と回答しています。

「お金を払ってでも処分したい土地」は、「お金を払わないと処分できない土地」であるケースも少なくないでしょう。

まさに土地を所有することでお金が出て行ってしまう負の財産となっている様子がうかがえます。

土地の取引件数も減少したまま。リーマンショック前にはまだ回復しない

土地の取引件数も減少傾向にあります。

過去にリーマンショックの影響を受け、2007年~2009年(平成19年~21年)にかけて土地の取引件数が急減しました。その後回復するものの、リーマンショック前の水準には程遠い状況にあります。

【出典】法務省登記統計

人口減少など多くの要因がありますが、少なくとも昔のように“土地は必ず売れる”といった時代ではなくなったことを如実に表しているといえるでしょう。

東京圏や大阪圏でもリーマンショック前の取引件数から大幅に減ったままになっています。

特に郊外住宅地など需要が小さいエリアや、駅から離れていて利便性の悪い場所では売れ残る傾向もあります。

資産か負債かは立地次第。公示地価が値上がりする都市圏・下がる地方圏

土地は負債化し、費用負担しても処分・売却したい人が増えており、土地の取引件数も減っていることがわかりました。

ただ、この話は主に地方や都市部の郊外の話です。逆に都心部では土地が枯渇しており、戸建て用地やマンション用地の他、アパートやホテルなど多くの土地需要があります。

つまり、売れるエリアと売れないエリアが明確に分かれ始めているということです。

【出典】国土交通省「地価公示」

公示地価の傾向(公示価格指数の推移)をみても、三大都市圏は住宅地(青)・商業地(緑)ともに緩やかに上昇傾向をみせています。一方で地方圏は、住宅地(赤)・商業地(紫)も下落・横這いの傾向が続いています。

利便性の高い都市部にはむしろ人が集まり、不動産価格が上昇する一方で、人口が流出を続ける地域ではどんどん値が下がり、売れなくなっているということです。

人口の二極化と共に、売れる不動産・売れない不動産という二極化も起こっており、土地が資産となるか負債となるかは立地次第という時代になっているのです。

地方にマイホームを買ったらダメなの?人が集まる時代の立地の選び方とは

都市再生したエリアは人口・世帯数・地価すべてが全国平均より大幅に上昇している

資産となるエリア・負債となるエリアが明確に分かれていることを示す他のデータもあります。

2002年以降、全国で89地区(約196ha)で、都市機能の高度化や都市の居住環境の向上など都市の再生が行われてきました(都市再生特別措置法)。

緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域とされた「都市再生緊急整備地域」には人も家族(世帯)も集まり、地価も顕著に上昇しています。

【出典】国土交通省「第1回都市の多様性とイノベーションの創出に関する懇談会」

また、整備地域の周辺地域も同様に上昇傾向がみられるなど、周辺への波及効果もみられます。

利便性が高く将来性も見込めるエリアは、人も集まり土地の資産性が上昇しているのです。一方で、全国平均ではそれぞれ横ばいまたは下落しており、明確な傾向の違いが読み取れます。

特に、地価は整備地域では+64%(2005年⇒2015年)に対し、全国平均では▲31%(同)と、土地の価値が正反対の動きをしていることが読み取れます。

国交省が「不動産業ビジョン2030」で初めて不動産を“たたむ”ことを明記

2019年4月に約30年ぶりに国交省が「不動産業ビジョン2030」を策定しました。

同ビジョンは過去にも作成されいますが、今回初めて不動産業ビジョンに「不動産をたたむ」ことが明記されました。空き家が増え続ける中で“不動産の出口戦略”が強く意識された提言となっています。

その中で、不動産市場では相手にされにくい物件のマッチング機能の強化や、管理不全で周囲に悪影響が生ずる前に不動産の早期に「たたむ」ことへの動機づけの重要性が示されています。

遊休不動産や空き家を、訪日外国人客へのツアー用の古民家として再生したり、地域の利益(公益)のために土地の利用・管理を確保するための仕組み作りなど、活用方法を模索している状況です。

もちろん、ICTやAI、IoT技術の発達により、生活や職場など「場」の制約が小さくなり選択の自由度が高まることや、シェアオフィスやに地域住居など、不動産活用の多様化が実現するなど、新たな需要の創出も期待できます。

ただいずれにせよ、不動産の活用最適化を積極的に行う時代に突入することに変わりありません。「土地は持ち続けるもの」という古い常識を払しょくし、今後ますます不動産の資産性・活用性が問われることになるでしょう。

売れにくい不動産はなるべく早く売却活動を開始。相続不動産なら税優遇も

売れない土地はますます売れにくくなる時代。不良資産を持っている場合は「なるべく早く売却活動を始める」ことが重要です。

空き家や空き地を活用したいというNPO法人や、地方へ移住したい層への売却など、広く買い手を探したいところです。

まずは近くの不動産会社へ相談しましょう。また、空き家バンクへの登録などを行うなど、積極的に売却していくことが望ましいといえます。

もし相続によって取得した不動産は、相続税の申告期限の翌日から「3年以内」に売却することで税優遇が受けられます。

具体的には、支払った相続税の内、売却した不動産の割合分を「取得費」に含めることができます。その分、譲渡所得税が少なくなるということです(相続財産の取得費加算の特例)。

代々受け継がれている土地などでは、当時の購入価格が不明なことも多いです。その場合、取得費が売却価格の5%とされることがあり(5%ルール)、少額であっても売却益(譲渡所得)が発生してしまうケースもあります。

うまく税優遇策も使いながら、できるだけ手元にお金を残したいですね。

【注意】国も自治体も寄付を受け付けない。相続放棄しても物件の管理責任は残る

不要な土地は国や自治体に寄付すればいいと思う方がいますが、市場で売却できない土地は国も寄付を拒否することがほとんどです。

また、相続放棄すればいいと考えるかもしれませんが、放棄したところで他の人に所有権が移るまでは「管理責任」が付きまといます。

例えば空き家を相続放棄しても、固定資産税の支払いが免除されるだけで、その空き家を管理する義務は免除されず引き継がれるのです。

【民法第940条】1.相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

空き家を放置したことで近隣に被害が及んだ場合などには、「相続放棄をしたのだから後のことは知らない。責任はない」ということにはならず、損害賠償請求を受ける恐れがあります。

第三者に売却ができた時や、裁判所に(数十万円のコストがかかる)相続財産管理人の選任申立てを行った場合など、新たな管理者が現れるまで引き続き管理義務が発生します。

できるだけ被相続人が元気なうちから、保有資産(不動産)の処分方法などをご家族でしっかり話し合っておくことが望ましいといえるでしょう。

マイホームを買う前には“将来売れるか?”を不動産のプロの目でも確認!

土地はもはや資産ではなく、地方の郊外など立地によっては負債化していることが分かりました。

今後、マイホームを買う場合には「将来売れるか?」という流動性をしっかりと見極めて買わなければ、不良資産に頭を悩ませる時が来る可能性が高いといえます。

家を買う前には、発展していく街(エリア)かどうかということを、不動産会社などにもしっかりと確認することが大切です。

また、あわせて価格の妥当性や耐震性、住宅ローン減税制度適合物件かどうか、管理状況なども含めてチェックしましょう。

マイホーム購入は、長期間にわたり暮らしに大きな影響を与える不動産取引です。家を買う前に検証するかどうかで、その後の生活が大きく変わる可能性があります。

本格的に物件購入に進む場合にはしっかりと不動産のプロにチェックしてもらいましょう。もちろんミトミへのご相談・ご依頼もお待ちしています!

【P.S.】「この家、買っていいのかな?」…迷わずご相談ください!

マイホーム購入をお考えでしたら、ぜひ個別相談(無料)をご利用ください。

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