地方にマイホームを買ったらダメなの?人が集まる時代の立地の選び方とは

将来の売却時期2045年の日本の人口分布を知り、家の買い方を見直そう!

「2045年」というとどのような未来を想像するでしょうか。かなり遠い未来と感じるでしょうか。

2020年にマイホーム購入した場合、約25年後には2045年がやってきます。住み替えの時期に到来して売却を考えている時期である可能性も高いといえ、決して無関係な未来ではありません。

その時期に日本の人口がどれくらいか・どの辺りに人が集まっているのかを知っておくことは、不動産を購入する人口(需要)や流動性(売りやすさ)を占う参考になります。

総務省の「国勢調査」や国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(2018年推計)」などをひも解くと、その姿が少しずつ浮かび上がってきます。

ここでは統計データを基に、現在~将来の日本人口のイメージをみながら家の買い方を見直してみましょう。

2045年に総人口は約1億人に減少。家を売買する人は▲3割減、価格下落に

日本の総人口は2045年には10,642万人(約1億人)になり、2015年時点での人口からいえば約▲2,070万人(約▲16%)の減少が見込まれています。

年齢別にみると、2015年比で高齢人口(65歳以上)は+約530万人(+約16%)と大幅に増える一方、生産年齢人口(15-64歳)は▲約2,100万人(約▲28%)も減少するとの推計です。

若年人口(0~14歳)も約▲460万人(約▲29%)の減少との見通しです。確かに今でも子どもの数は減り続けています。

年齢階層別人口の将来予測 ※出典:総務省統計局「国勢調査報告」「人口推計年報」・国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(2018年推計)」などより国交省

つまり、高齢人口だけ増加し、働く人や子どもがそれぞれ約3割程度いなくなるということです。65歳以上の高齢者人口が総人口に占める割合「高齢化率」も26.6%(2015年)⇒36.8%(2045年)に上昇します。

この中で、生産年齢人口を家を売買する「不動産マーケット人口」と考えれば、2015年⇒2045年の間に約▲3割もいなくなることを示唆しています。

単純に考えれば、10人いた不動産の買主候補者(買い手)が7人に減ってしまうということで、それだけ価格が下がる可能性があるということです。

2045年の人口は1965年当時とほとんど同じ・中身は逆。加速する高齢化

2045年時点の推計総人口が約1億人と聞いてどういう印象を持つでしょうか。実は1965年(昭和40年)の人口9,921万人とほとんど同じなのです。

1965年といえば高度経済成長期のいざなぎ景気が始まった年です。政治的には日韓基本条約(佐藤栄作政権)の調印や第二次印パ戦争が勃発した年でもあります。

そこから80年を経た2045年には人口が1965年水準に戻るという予想がなされているのです。しかしその中身(年齢層)はまったく異なり逆の形をしています。

将来推計人口の年齢構成 ※出典:総務省統計局「国勢調査報告」・国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(2018年推計)」などより国交省

1965年は20~24歳の若年人口が最も多く、年齢が上がるに連れその人数は減った時代です。それが2045年では85歳以上の人口が最大となり、年齢が下がるにつれ人口が減っています。

平均寿命(0歳時点の平均余命)も、1965年:68歳(男性)・73歳(女性)⇒2045年:83歳(男性)・90歳(女性)と約15年も伸びる見通しも、高齢化の進展を推し進める大きな要因です。

人が減る中で、高齢者が増えていく時代に入っていくことがイメージできますね。

「東京で人口減少を感じない」散らばった人口が首都圏などに戻っている

2045年には人口減少・超高齢社会が到来する様子がわかりました。

ただ、これは日本全国を俯瞰したものであり、エリアごとで考えると様子が異なります。日本ではどの都道府県から人が減り、どこが増えたのでしょうか?

それを整理すると以下の図のようになります(赤色系が人口流出、青色系が人口流入を示します)。

年代別人口移動の実態 ※出典:総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」

地方にも人口が分散した1970~1990年代から一転、2000年代ではほとんどの地域で人口が流出(赤色~黄色系)、人口が流入(青色系)しているのは首都圏や福岡県など一部地域に限定されています。

既に人口減少は始まっていますが「東京都など都心部にいると(確かに高齢化は感じますが)人口が減っている感覚がない」という声があります。

それは東京都に向かって人が集まってきているからです。一部のエリアだけに人が局地的に集まりその他多くの地域で人が減っているのです。

人口集中で6割超の地域で人口が半分以下に?!(2010年⇒2050年)

2010年を基準とした時に2050年ではどれくらいの人口が増減しているかをグラフ化したものもあります。

これによれば、大都市圏のごく一部の地域(約2%・赤色部分)のみ増加し、日本全国ほとんどのエリアで▲50%以上の人口減少が予測されています。局地的に人が集まっている様子が一目瞭然です。

出典:総務省「国勢調査報告」などより国交省

全国を1k㎡のメッシュで切って考えると、人口が半分以下になる地点が2010年の居住地域(国土の約5割)の6割以上を占める結果となっています。

出典:総務省「国勢調査報告」などより国交省

市区町村の人口規模別にみても、政令指定都市でも▲15%、人口1万人未満の市区町村では約半減し、規模が小さくなればなるほど人口減少率が高く(悪く)なっています。

出典:総務省「国勢調査報告」などより国交省

限定された地域に人が集まる傾向がより強くなり、それ以外のエリアでどんどん人がいなくなっていくという未来がよく理解できます。

売れない土地が急増してる?将来売却しやすいマイホームを買うべき理由とは

市区町村ごとに人が集まるエリアを見極め、立地重視でマイホーム購入を!

日本では、人の数が減り、老いながら、局地的に集まっていく未来が想定されていることがわかりました。

不動産は「立地が大事」といわれますが、「どんな家を買うか」の前に「どこに家を買うか」が街の利便性や将来の売却しやすさ(流動性)に大きな影響を与えることがよく分かります。

ではこの将来イメージを前提とした時、マイホーム購入を考えると東京や大阪など首都圏にしか家を買ってはいけないのでしょうか。

そうではありません。これまでの話は日本全土や都道府県レベルで俯瞰した話です。

これを市区町村ごとにみていくと、また同じようにその市内でも人が集まっている(集めようとしている)のです。地方においても、各エリアごとに人が増える場所が点在します。

資産性や利便性を重視するなら、将来発展していくエリアを見極めてマイホーム購入をすることが大切といえます。

買おうとしてる家の周辺、2045年に人口はどれくらい増えてる?減ってる?

街ごとに人を集めるエリアを決める“立地適正化計画”を多くの自治体が公表している

今後人を集めようとする流れを加速させるものが、分散して住んでいる人を街ごとに(特に主要駅近くに)集約させようとする「立地適正化計画」です。

日本全国多くの自治体が「この街の中で、どの範囲に人を住まわせたいか(居住誘導区域)・商業施設を持ってくるか(都市機能誘導区域)」を定めた計画を既に公表しています。

また、国勢調査では一定の人口密度を有する人口集中地区(DID)という統計上の分類があります。

人口が減っていく中でDIDの面積は広がり続けている現状があり、日本の中で広く分散して住んできた過去があります。つまり現在は人口密度が減りながら、薄く広く居住している状況です。

この居住地が拡散している現状を引き戻そうとしてるのが立地適正化計画(コンパクトシティ+ネットワーク)ともいえます。

もちろん都市のコンパクト化には多くの課題があります。ただ、人が集まって住まわせる流れは続くとみられ、家を買う場合には活発化・発展していく場所(立地)を見極めたいですね。

家を買う前にはエリアの将来像をイメージ。不動産のプロと共に家探しを!

将来の日本を考えると、買おうとしている家のエリアが将来発展しそうかどうか気になります。

街づくりは国(国交省)や自治体が大きな計画・方針を打ち出し、その中で民間企業が開発を行います。おおもとの計画や規制を知ることはマイホーム購入にとって有意義なことです。

さらに上で述べたように、立地適正化計画など都市計画の確認を行うことで、将来そのエリアに人が集まりやすいかどうかも予想できます。

その他にも、家を買う前には価格の妥当性や流動性(売りやすさ)、耐震性、住宅ローン減税の適合可否、土地の資産性(戸建て)・管理状況(マンション)も検証しましょう。

これらを専門的にチェックするためにも、実際に購入する際には不動産のプロに確認してください。もちろんミトミにもいつでもご相談くださいね。

【P.S.】「この家、買っていいのかな?」…迷わずご相談ください!

マイホーム購入をお考えでしたら、ぜひ個別相談(無料)をご利用ください。

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