家を買う前に絶対確認したい5つのポイント。不安が消えない時の有効な対策とは

「この物件、買ってもいいの?」マイホーム購入前に確認する項目5つ

マイホームを購入しようと、物件探しをして内覧(内見)もして気に入った。

さあ、いざ購入申込書(買付申込書)を買おうと思ったら「この物件、本当に買ってもいいのかな?」と不安がよぎることがあります。

大きな金額が動く取引になりますから、もちろん不安な気持ちが出てくるのは当然のことといえるでしょう。

その中に、特に失敗に繋がってしまう「マイホームを購入する時に見逃してはいけない確認ポイント」があります。

ここでは、そのチェックポイント5つと、確認しても不安が消えない場合の対処法をご説明します。

①不動産購入リスクや物件の欠点、価格の妥当性などの説明を受けたか?

不動産会社はどうしても「売りたい」という気持ちが強いものです。

お客様(買主)が興味を示した物件を「素晴らしいですね!」ヨイショして、契約に持ち込もうとする場合もあります。

それに「この物件は浴室もキッチンもきれいで、間取りもリビング広めのゆったり空間。とっても暮らしやすいですよ」と良いことだけ言われたら、確かに気持ちいいものです。スムースに契約したいと思うかもしれません。

しかし考えてみてください。一つとして欠点やリスクのない不動産はありません。

例えば、価格は妥当なのか?周辺環境は利便性が高いか?(地盤の状態や土地活用履歴、液状化の可能性など)土地の状態・災害耐性は大丈夫か?なども仲介業者に確認してもらいましょう。

②転勤や老後のことまで考えているか。売れて貸せる資産価値のある物件か

不動産取引は「契約まで」が不動産仲介業者の責任です。購入後は、基本的に買主自身の自己責任です。

そうすると、不動産仲介業者は目先のことだけみてしまいがちになります。例えば将来、転勤のために自宅を貸したり売ったりすることを想定して考えてくれているかを確認してみてください。

マイホームを買ったら最後、そこにずっと定住するという時代ではありません。買った瞬間に自宅が負債となり、土地に定住せざるを得ず不便を強いるような物件は今後の人生の選択肢を狭めてしまいます。

定住することが悪いことでは決してなく、結果的にそうなったとしても「いつでも住み替えられるお金を生み出す資産」としてマイホームを所有していることは人生の選択肢を広げます。

ずっとそこに住み続けた最後には、相続が待っています。

引き継ぐ相続人にとっても、資産価値のあるマイホームを受け継ぎたいと思いますし、それが“争族”も避けることにも繋がるでしょう。

③建物の見えない部分は安全か?中古戸建てならインスペクションしたか

マイホーム選びでは内装の綺麗な写真が並べられているように、どうしても目に見える部分に注目してしまいます。

しかし、建物の本当に確認しなければいけないポイントは、躯体や基礎、屋根や外壁など、地味で目に見えにくい部分なのです。

2018年4月からは、インスペクション(建物状況調査)の実施を促す法律が施行されています。

特に中古の一戸建て住宅の購入しようとする場合には、建物のプロである建築士によるチェックを受けましょう。

また、木造戸建てで2000年6月以前に建築確認を受けた家(2000年基準を満たさない家)は、耐震診断も受けることでより安全に生活できます。

家を購入した後にリフォーム・リノベーション工事を行う場合にも、表面的なかっこいいデザインだけを得意とする業者ではなく、安全性を第一に考えるリフォーム業者に依頼しましょう。

④住宅ローン返済は問題ないか。ファイナンシャルプランで家計見直しも

家を買うことは、「住宅ローンを買う」ことでもあります。購入後に何十年もローンを返済していく必要があります。

これを「年収の5倍までならローン返済は大丈夫でしょ~」など安易に考えると、「教育費が足りない…老後資金が貯まらない…趣味にお金が使えない…」といったことにもなりかねません。

特に、「夢のマイホーム」「一生に一度」「終の棲家」などの広告用語に惑わされてもいけません。

「せっかくだから奮発してちょっと高い物件を買おうかな。ローンでコツコツ返していけばいいでしょ」と考えて、ローン破綻してしまうケースもあります。

できるだけ、お金のプロであるFP(ファイナンシャルプランナー)に、あなただけのファイナンシャルプランを立ててもらうようにしましょう。

いつ、どのくらい、手元にお金が貯まるのか具体的な数値で把握でき、家計の見直しにもつながるとともに、いくらまでの物件であれば問題なく返済できるかがわかります。

「住宅ローン減税」を適用して返済負担を軽減。築年数20年を超えても方法はある

また、ローン返済の負担を軽減する「住宅ローン減税(控除)」を使うことで、10年間で最大400万円もの優遇が受けられます。

実際には売主の種類(業者か個人か)や買主の所得、住宅ローンの残債にもよるため、どの程度の優遇が受けられるかは個別に計算してもらいましょう。

また、住宅ローン減税を適用させるためには「登記簿面積で50㎡以上」などのいくつかの要件が設けられています。

その中で、「木造は20年以内・マンションは25年以内の物件」という築年数基準も定められていますが、築後経過年数が20年を超えた物件でもローン減税が使える方法もあります。

せっかく同じ家を買うなら、ファイナンシャルプランを立てて家計を見直すとともにうまく優遇税制を活用したいですね。

購入後もお金の心配がないかを確認して安心した暮らしを実現しましょう。

築20年超に「住宅ローン減税」を適用する方法。引渡し前の対応に注意!

⑤仲介会社の立場を教えてくれたか。両手取引で不利な契約になってないか

不動産取引を行う時、買主が直接接するのは多くの場合、売主と買主の間に入る不動産仲介業者です。

この仲介業者が自己利益だけを考えて対応してしまえば、売主・買主が損をすることになります。その典型的な例が、両手仲介取引にこだわることです。

売主・買主の間に仲介業者が1社しか入らず、契約すれば売主・買主の両方から仲介手数料をもらうことができる(報酬が通常の片手取引の2倍になる)取引です。

両手取引自体が悪いわけではありません。ただ、その両手取引にこだわって売主が業者である物件だけを紹介されたり、買主に不利な条件で契約させられたりします

紹介してくれる物件における、不動産会社の立場(客付仲介業者か元付仲介業者か、売主と買主の間に仲介業者が2社入っているか)を確認しておきましょう。

それによって、仲介業者がお客様(買主)の利益を最大化しようとしているか、自社利益を最優先させようとしているか分かるのです。

強引に特定の物件を勧めるなら、片手か両手を確認。REINSを見せてもらえば一発

お店で物件を紹介される際、多くの場合は不動産業者専用の物件データベース「REINS」に登録されている物件を紹介されます。

その時、販売図面(マイソク)を渡されるのですが、一番下の会社名が入った部分(業界用語で「帯」と呼びます)を自社の名前に変更してお客様(買主)に渡すことが多いのです。

元付業者や売主が誰であるかを隠してお客様にお伝えするのです。これは、お客様が直接元付業者や売主に訪問することを嫌うためです。自社物件であることを錯覚させるためともいえます。

 

さらに、リノベ物件や新築戸建てなど「売主が不動産業者」である物件は、契約を決めれば売主側からも買主側からも両方から仲介手数料をもらえる両手取引にあります。

当然、契約を急かしてきがちになります。ですので、理由なく強く勧めてくる場合には、「この物件は売主側に別の仲介業者が入っていますか?」と聞いてみましょう。「これは片手取引ですか。両手取引ですか」と聞くのもOKです。

REINSを直接お客様にも見せてくれれば、修正する前の「帯」に記載されている「取引態様」を実際に確認できますので一発で分かります。シンプルに「REINSをみせてください」と言ってみるのも一つの方法ですね。

不安なら不動産屋を変えればいいだけ。同じ物件をどの業者でも取引できる

5つのチェックポイントをご説明しました。

逆に、将来の出口(売却)まで考え、リスク情報をすべて開示され、見えない部分まで含めて建物状況も理解し、ローン返済の心配もなく、自社利益を優先しない仲介業者であることがわかれば、一定の安心感が得られます。

 

 

もし、このポイントを確認してみて、不安が残る場合や不動産屋に説明を求めても明確な説明がなかったり何か隠していると思われる場合には、その不動産会社をお断りしましょう。

不動産会社はREINSで物件を共有していますので、基本的にどこの不動産会社であっても取引できます。信頼できる不動産屋を選びなおせばいいだけなのです。

「物件は気に入ったんだけど不動産屋さんが信用できなくて…不安が消えない…」という場合には、信頼できる不動産屋さんを選びなおして、そこで取引すれば問題ありません。

一部の非公開物件では、不審な業者を外せないケースも。長い目でみた取引を!

ただ、ごく一部の物件については、特定の業者でしか取り扱えない非公開物件もあります。

不信感を募らせたまま大きな取引を行うことはおススメはしませんが、「どうしてもその物件がいいため、最悪、不安の残る業者で取引してもいい」という場合も少なからずあるかもしれません。

その場合には、信頼できる他の業者に「この物件を御社でも取引できますか?」と聞いてから不安な業者を断るかどうかを決めましょう。

もし、「うちでも取引できますよ」という場合には不審な業者を断ればいいですし、そうでないなら、不安な気持ちを持ちながら取引することになります。

ぜひ不安を安心に変える不動産会社を通じて、長い目でみて買ってよかった!と思えるマイホーム購入を実現してください。

ご不明点やご相談があればいつでもミトミにご相談くださいね。

【P.S.】「この家、買っていいのかな?」…迷わずご相談ください!

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