家の資産価値は立地が9割?現金化できるマイホームで将来の住み替えが可能に!

家を買った場所が悪く自宅が売れない。住み替えられず不便な生活が続く…

ずっと同じ場所に留まるのではなく「住み継ぐライフスタイル」が浸透してきています。

しかし、自宅の資産価値が下がり、売るに売れず、利便性の高い地域に住み継げない事態に陥っている郊外住宅もあります。

一昔前、郊外に新築住宅を買うことが流行り、ベッドタウンと呼ばれる地域もできました。それが一転、老後になると住宅が老朽化し、古い設備の不自由な住宅となった方も少なくないのです。

さらに、ショッピングモールや学校・病院など生活に欠かせない施設がどんどん撤退、それに伴ってバスも廃止され交通の足もなくなるなど、不便な生活を強いられているのです。

マイホームを買った場所が悪かったせいで、老後のライフスタイルが大きく制限される事態になってしまったのです。

郊外に家を買った人の末路…資産価値のある好立地物件を安く安全に買う方法とは

ローンや土地に縛られないために、いつでも売れて現金化できる家を買う!

ライフイベントに合わせて住み替えていくには、次のマイホームを購入する大きな資金が必要です。

そのためには住宅のリセールバリュー(将来の売却益)の高い「現金化できる」マイホームを買うことを意識しなければなりません。買う時に売ることを考えておくのです。

カネ・住宅_ss

現金化できるというのは「いつでも貸して売れる」マイホームのことであり、このような住宅が「資産価値」が高い物件といえます。

さらに言い換えると、貸せて売れるということは「多くの人にとって住みたいと思う物件」です。みんなが住みたいと考える場合、なにが重要になるでしょうか。

山奥の高級物件より都心の住宅。マイホームの資産価値は「立地」が90%!

資産価値のほとんどはエリアや駅からの距離など「立地」で決まるといわれています。

日本全体のみならず、東京圏でも二極化が進んでいる現在、立地の選定には力を入れましょう。

どんなに間取りや設備が素晴らしくても、周りにコンビニも商業施設もない山奥にあれば多くの人は住みたいと思わないでしょう。

それなら少し老朽化していても都心の物件を買うという人が多いはずです。

そもそも、間取りや設備など建物内部は買った後にでもリフォームで思い通りにすることができます。

物件の内装よりも、不動産は購入「後」には動かすことのできない「不動」な資産であることを意識しなければなりません。だからこそ「立地(場所)」が大切なのです。

エリアや最寄駅からの距離で資産性の9割が決まる。建物はわずか10%でしかない?

立地がよいところは、その物件周辺の人口が多く入居者や購入者を確保しやすいのです。

「立地を制するものはリッチになる」といわれるくらい、不動産投資ではまず立地の選定が大切です。

資産価値に占める割合項目説明
土地60%エリア都心か郊外か、再開発地域か
30%駅距離駅からの徒歩時間、利便性の高い路線か
建物5%建物全体スペック周辺環境の利便性、面積、階数など
5%住戸スペック住戸内の仕様・設備など

具体的には、エリア(都心か郊外か)「60%」、駅距離「30%」と、立地で90%を占めるといわれます。

残るのは物件スペック(面積、階数、周辺環境)「5%」、住戸スペック(住戸内の仕様・設備)「5%」と、建物そのものは10%程度に過ぎないという指摘もあるのです。

新築は余った土地に建てられる?好立地には中古物件が既に多く建っている

資産価値の多くを決める立地。その立地が良好な物件の多くは中古住宅です。立地の良い土地から住宅が建ってきたためです。

好立地で資産価値の高い土地は多くの人が手放さず、受け継いでいきます。だからこそ、好立地物件は中古が多くを占めているのです。

都心・屋上_ss

新築は既に中古が建ってある場所に建てることはできません。余った土地に新築住宅が作られているのです。例えば、駅から近い場所に新築の戸建て住宅が建つことは期待できませんし、見たこともないでしょう。

マンションの場合には、等価交換による建て替えや、ディベロッパー(建築会社)による土地仕入れによって新築であっても好立地のマンションが建つ場合はあります。

しかしやはり全体でみると好立地物件は中古が多く、資産価値の高いマイホームを買うという観点からは、第一の選択肢として中古住宅を考えることが得策でしょう。

中古物件を安く買ってリノベーションする「既存注文住宅」という新しい買い方

新築は最近の建築費の高騰による値上がりや、そもそもディベロッパーの利益が大きく上乗せされる構造があり、価格が高いことも不利な点です。

2016年には新築価格の供給戸数より、中古マンションの成約戸数が初めて上回る事態にもなっています。

ですので、中古住宅を安く買って、リフォーム・リノベーションする「既存注文住宅」という新しい住まいの買い方を強くお勧めします。

そうすることで、購入資金とさほど変わらない金額で売却することも可能となり、将来の住み替えできるようになります。

土地にも住宅ローンにも縛られず、住み替えるライフスタイルが手に入るのです。

新築マンションは売れ残りを最も嫌う!販売方法を知れば、意外と安く買える?

資産価値のある家選びで、深刻な人口減少・空き家増加に立ち向かう!

資産価値をしっかり考えなければならない背景には、現状の延長上では住宅の価値が暴落するリスクが潜むためでもあります。

人口、特に15~64歳の「生産年齢人口」は不動産を借りたり買ったりする、不動産マーケット人口です。それが、2015年の7,682万人から2050年には5,001万人と、今後35年で▲35%程度も減少してしまうと予想されています。

それにあわせて、2013年の空き家820万戸(空き家率13.5%)も、2040年には30~40%程度に急増するといわれています。

古民家_ss

戸数でみると、1993年から2013年の20年間ですでに1.8倍にも増えているにもかかわらず、今後も急増するのです。

住む場所も選別され、性能が悪い住宅も取り壊したいという国や自治体の意図もあります。

今後は、資産価値が下がりづらい住宅購入が非常に大切となります。資産を防衛するという意識で、住宅ローンが貯金になる物件購入法を考えましょう。その一つが「中古住宅」という選択肢です。

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価格は適正か(妥当性)
将来の売りやすさ(流動性)
住宅ローン減税の対象かどうか
地震に強い建物か(耐震性)
管理の状況(マンション)
土地の資産性(戸建て)

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