中古住宅を見抜く2つのツール!インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険とは?

中古物件だけのメリット!購入前に建物の管理状況や周辺環境を確認できる

新築と中古物件の違いは時間が経ったかどうか、ただそれだけです。

これを悪く考えれば、それだけ住宅が老朽化しているといえますが、良く考えれば中古物件は時間の審判に耐えているといえるのです。

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時間が経過した中古の家であっても、躯体部分に歪みがなく、雨漏りや結露もしないのであれば、適切なメンテナンスがなされていると確認できます。

特に新築住宅の場合には、欠陥があってもすぐにその不具合が現れません。数年たってから引き戸(ドア)の閉まりが悪くなったり雨漏りが発生したりすることが多いのです。

つまり、購入前に「確認できる」こと自体、長年経過した中古物件のみが持っている大変素晴らしいメリットなのです。

建物の不具合だけじゃない。陽当たりやコミュニティの雰囲気など周辺環境もわかる

中古の家が事前に確認できる部分は、建物だけではありません。

コミュニティの雰囲気、日当たりや眺望、特にマンションであれば管理会社の質もわかるなど、住宅が建設された後に判明する周辺環境も、買う前に確かめられるのです。

新築の場合は予測するのが関の山。もちろん、地盤調査や建設中の検査を経ているためある程度の品質は保証されますが、実際に不具合がでるかどうかはどうしても確認できません。

中古物件だからこそ真実を語ることができ、そして私たちはそれを確認できるのです。

これまでは住宅の品質を確認しにくかった。不動産屋や売主が診断に消極的

ではなぜ日本は、住宅市場における中古住宅流通の割合が15%にも満たないほど新築志向なのでしょうか。

それは、不良住宅と適正住宅が見分けられなかった(見分けようとしなかった)ことが大きな原因の一つです。中古住宅の品質をつぶさに確認するハードルが高かったのです。

例えば、物件を調査することに売主の許可が取れないことや、時間勝負の不動産売買で余計なプロセスを踏むことが必ずしも歓迎されないこと、そもそも評価し価格に反映するノウハウが広く普及していなかったことなどです。

例えば、築年数の古い戸建てであれば耐震診断を行うことで地震の揺れにどれほど耐えられるかわかります。

一方で、不動産屋としては「何か悪いことが見つかったら買ってくれないかもしれない。そんなことに時間をかけるなら他の物件をお勧めしよう」と消極的な態度が少なくありません。

売主としても「そんな検査をされると売れるものも売れなくなる」といった間違った認識があるなど、売れれば後のことは知らないという考えが優先されてきた側面もあります。

どうせ自宅をメンテナンスしても25年たったら建物の評価額はゼロ円になるし…

さらに悪いことに、そういった検査や適切な建物評価がなされないために、自宅をメンテナンスしようという動機もなくしてしまいました。

結果として、税法上の「耐用年数」という物件の実態とかけ離れた指標でのみ評価し、年数が経てば等しく建物の価値はゼロ

事実上、適切なメンテナンスをしているピカピカ物件も、放置しているボロボロ物件も、土地値だけで住宅の価格が決まるという悪しき商習慣ができあがってしまったのです。

真実を語る中古物件、その本来の姿をみることなくバッサリと切り捨て、新築という選択肢を選ぶという大変もったいない状況なのです。

逆にいえば、中古住宅の品質を確認できるツールをもてば、優良な中古物件を積極的に安値で買える機会が生まれるともいえ、大きなチャンスが到来するのです。

中古品質を見抜く「インスペクション」と「既存住宅売買瑕疵保険」が開始

そして2016年5月、とうとうインスペクション(建物状況調査)のあっせんを仲介業者に義務付ける法案が成立しました。

実際にインスペクションをするかどうかは任意ですが、インスペクションという方法で中古住宅の健康状態を確認できる選択肢があることは、買主に必ず周知されるようになります。

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これによって、建物状況の調査が促され、中古住宅のありのままの姿が正しく評価する動きが加速するでしょう。

さらに、もう一つのツールが「既存住宅売買瑕疵保険」です。

これは、中古住宅の構造耐力上主要な部分(柱や基礎など)と雨水の浸入を防止する部分について、瑕疵(かし)があった場合に買主を保証する制度です。

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瑕疵保険も品質チェックの手段に。加入を強く拒む売主は何か事情を知っている?

瑕疵保険は「保険」として安心を買うものですが、それ以上に、かし保険が付帯“できる”こと自体に大きな意味があります。

保険法人の専門的な検査(インスペクション)にパスしなければ、瑕疵保険に加入できないためです。瑕疵保険に加入できている時点で、一定程度の品質が確認されるといえるのです。

加えて、瑕疵保険に加入するのは売主です。瑕疵保険に入っていない物件があれば、売主側に「瑕疵保険に入ってくれ」とお願いする必要があります。

売主が頑なに保険加入を拒否する場合、住宅の品質に問題があることを知っているとも考えられ、不良住宅を購入するリスクを低減できます。

インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険、この二つのツールをうまく用いることで、中古住宅の質をダブルチェックできる体制が整ったのです。

中古住宅の欠陥を見抜く裏技?瑕疵保険でお金も品質も安心、将来の売却も有利に

資産価値の高い中古住宅で便利に暮らす。不具合が無い家は建物評価も向上

中古住宅は新築に比べ、資産価値の大部分を占めるといわれる「立地」の選択肢が極めて大きく、掘出物件の宝庫ともいえます。

不良住宅と適正住宅が見極められれば、中古物件を積極的に目利きし、中古の品質が二極化する市場が形成されることが予想されます。

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さらに、中古の質を見定めるツールをうまく活用することで、不具合や欠陥のない建物はそれ相応の評価をつけることが可能になります。耐用年数に限らない不動産の評価手法に改善されるということです。

現に、国交省も評価手法の提言に前向きな姿勢を示しており、金融機関がこれに追随すれば、これまで融資額が少なくなりがちだった築古物件も売買が活性化されるでしょう。

良い家をメンテナンスしながら長く使うことで、優良な住宅がストックされる社会に

特に、リフォームを実施すればそれ応分の資産価値を認めるようになれば、自ら住宅を適切な状態にメンテナンスしようという強いインセンティブが生まれます。

優良な住宅を維持して使っていくという動きは、政府が推し進めるストック型住宅市場の形成を力強く後押しする起爆剤ともなり得ます。

より良い住宅をより広い選択肢から選び、大切に使った住宅はそれに見合う資産価値を認める取引環境が整いつつあるのです。

インスペクションを促進する法改正を皮切りに、このような健全な住宅市場が形成されていくでしょう。

日本人の国民性にも親和性のある「良いものを長く使う」暮らし方が実現されることを大いに期待します。

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