人口減少・空き家という平成の課題。令和時代の住宅購入はどう変わる？

平成の時代（1989年1月8日～2019年4月末）が終わりをつげ、令和（れいわ）の時代を迎えています。

令和時代を一言でいえば、“日本から人がどんどん減っていく時代”ともいえます。少子化対策や移民政策をもってしても、急速な人口回復は望めない状況です。

新設住宅着工戸数の推移をみても、平成元年には170万戸/年に迫る勢いで建てられていた住宅が、平成の終わりには100万戸を割る水準にまで落ち込んでいます。

現在の新設住宅着工戸数の水準でもなお供給過剰であり、空き家の増加に歯止めがかかっていません。子どもの数も減り続けています。

そのような中、平成の終わりには「インスペクション（建築士の建物状況調査）」を促す宅建業法の改正や「安心R住宅」制度の創設など、不動産取引にも新たな動きも立て続けに起こりました。

中古住宅を安全に買える制度を作ることで中古の流通が促進、空き家率減少を食い止める狙いがあります。今後、令和時代の家探しが徐々に変わっていく兆しがみえます。

平成と昭和、実は終わり方の状況が似ている？決定的な違いはやはり人口ボリューム

平成には、経済停滞や不正事件が立て続けに起こり、その裏では新しい不動産ビジネスが始まった時代でもありました。

具体的には、前者はバブル崩壊や消費税導入（増税）、サブプライム住宅ローン危機、耐震偽装や杭打ちデータ偽装事件、不正融資問題など、後者はJ-REIT上場（不動産証券化）や民泊市場の勃興などです。

そして平成の終わり（2018年）は、消費増税を控えつつも金融緩和でカネ余りが続く中で地価が27年ぶりの上昇に転じ、株価もバブル崩壊後の最高値を更新しています。

実はこの経済状況は、金融緩和の中株価や地価が上昇を続けていた昭和の終わり（1988年）と状況が類似しています。公定歩合が当時史上最低の2.5％まで低下、消費税の導入を控えていたことも似ています。

しかし昭和の終わりと異なり、平成の終わりは「人口減少・少子高齢化」が深刻化していることが決定的な違いです。ベビーブーム世代（団塊の世代）が住宅購入をはじめ人口ボーナスを謳歌した昭和の終わりとは大違いです。

ここでは、人口減少・少子高齢化が深刻化する今後の令和時代において、家探しがどう変わっていくかそのポイントをみていきましょう。

①売れるエリア・売れ残る地域が明確に。“家なら資産”という時代は終焉

平成初期のころまでは、（どのエリアであっても）持ち家は資産という認識が強かった時代といえます。

人口減少がそれほど意識されず、家を引き継ぐ子世代・孫世代もおり、住宅や土地の活用をしやすかったこともありました。

しかし令和では、人口減少・少子高齢化という難題に直面しており、さらに人が都市部に集まってきており、どの家でも売れる時代は終わったといえます。不動産が売れ残る地域がでてくるということです。

逆にいえば、売れるエリアが明確になってきており、投資価値のある街・ない街を見極めることがより一層重要になるでしょう。

地方の中でも中心部に人が集まってくることが予想され、同一地域の中でも不動産価値の格差が生まれてくると考えられます。

人が集まるエリアは値上がり、人が流出していくエリアは価格が下がり続けることになっていくでしょう。

多くの自治体が「立地適正化計画」で人を集めるエリアを公表し始めた。東京都でも

国や自治体も、人を集めたい地域を選別しています。その最たるものが「立地適正化計画」です。

立地適正化計画では「居住誘導区域」という地域を市区町村が明確に線引きします。地域地域で人を集約させることで、コンパクトな街を形成することを意図し「ここに人を集めたい」というエリアを公表するのです。

あくまでも“誘導”したいという意思表示ではありますが、居住誘導区域から外れたエリアは今後人口が減っていく地域となることが予想されます。

推移 （年月日）	立地適正化計画に取り組む自治体の数（団体）
	具体的な取り組みを開始	内、既に計画を公表
2016年3月31日	276
7月31日	289
2017年7月31日	357	112
12月14日		114
2018年5月1日	407
9月14日		198
12月31日	440
2019年3月31日	468
4月15日		257
7月2日		265
2020年4月1日	522	326
2021年4月1日	581	383
2022年4月1日	626	448

実際、立地適正化計画を策定もしくは既に公表している自治体の数は増え続けています（上表）。

東京都でさえも、八王子市や日野市などが立地適正化計画の計画作成に具体的に着手しています。福生市は都市機能誘導区域、居住誘導区域ともに設定して既に公表しています。

財政的なことからも、広くあまねく地域全体にインフラ整備することも難しく、今後エリアの中でもどの地域に住むかが問われる時代になっていくでしょう。

②建物よりもエリアや周辺環境が優先。中古も新築住宅も好立地が大前提に

立地適正化計画に代表されるように、今後、どのエリアに住むか？がますます大事になります。

これまでは新築住宅にこだわって、郊外エリアや駅からかなり離れた土地にも住宅が建てられ実際に売れてきました。しかし、今後は不便な郊外住宅は誰も住まなくなるリスクが高まります。

人が集まるエリアを重視して家を買うことを考えると、中古住宅も積極的に選択肢にいれた家探しが本格化するでしょう。「新築が買えないから中古」ではなく「あえて中古住宅を買う」時代となるのです。

過去、好立地（価値の高いエリア）から不動産開発がなされ、優先的に家が建設されてきたためです。好立地エリアには既に家（中古住宅）が建ち並んでいるからです。

新築住宅が悪いわけでは決してなく、ももちろん住宅として検討する対象となります。ただ、新築であってもやはり立地のよさを優先的に考えた家探しが資産性の面では安全でしょう。

いずれにせよ、「中古」vs「新築」という考えではなく、まずは立地や周辺環境の良さ、エリアの将来性といった建物以外の点から購入判断がなされるようになると考えられます。

国も「長く使える家」にシフト。いい家が選びやすい安心R住宅やインスペクション

国も「新築をどんどん建てる」ことから「質のいい中古住宅を長く使っていこう」という方針に転換、特に中古住宅の流通を多くしていこうとしています。

中古住宅なら何でもいいわけではなく、優良な中古住宅を長く使っていこうというものです。新築か中古かという話ではなく、いずれの住宅も「長く使う」ことを前提として流通させていきましょうということです。

一方で、中古住宅は「これまでどう使われてきたの？」「建物に欠陥はないの？」「不具合があったらどうしよう」という不安が強いのも事実です。

そのため、不安を解消すべく「いえかるて」などの住宅履歴情報の蓄積サービスや、建物の現況を知るインスペクション（建物状況調査）、検査と保証がセットになった「既存住宅売買瑕疵保険」などが整備されています。

また、一定の品質を満たす物件を「安心R住宅」と国が認定することで優良な中古住宅を選びやすくする制度も始まっています。

人が集まるエリアに既に建っている中古住宅を長く使ってもらいたい思いから、“いい中古住宅”を選びやすくしているのですね。

③建物の性能が重要に。旧耐震など品質の悪い家は損をする（取り壊し）

エリアが選別されていくのと並行して、建物の性能でも選別されるようになるでしょう。

代表的なものは耐震性です。マンションであれば（1981年6月以降に建築確認を受けた）「新耐震基準」、木造戸建てであれば「2000年基準」を満たしていることが最低限の基準になるでしょう。

さらに今後、戸建て（特に新築）であれば省エネ住宅かどうかも家選びの基準になることが予想されます。

2018年末には全ての住宅に省エネ基準を満たすことを義務化することは一旦見送られましたが、トップランナー制度の導入やZEH/LCCM住宅の増加など、省エネ化はどんどん進んでいます。

1999年（平成11年）の品確法に基づき、現在では住宅性能評価ができる時代です。例えば劣化対策等級・維持管理対策等級に優れた住宅であれば、日々のメンテンナンスや将来の間取り変更が容易で“長持ちする家”であることがわかります。

このように、「建物のみえづらい性能」を判断できるようになっており、今後積極的に性能を比較検討することになっていくことが予想されます。

旧耐震物件を取り壊さないと補助金がでない…適切に管理する所有者が報われる時代

国や自治体としては、住み手がいないような「性能の悪い住宅を取り壊したい」という思いも透けてみえます。

2016年には「住宅ストック循環支援事業」という住宅購入支援事業が小規模ながら実施されました。その中で、旧耐震の物件を解体した上で、エコ住宅に建て替えれば補助金を出すとしたのです。

ポイントは、省エネな住宅を建てるだけでは事足りず、品質の悪い耐震基準を満たさない建物をあえて壊すことを補助金支給の要件としたことです。

背景には、空き家数・率の増加があり、今後はますます良質な住宅を優遇していこう（老朽化住宅を排除していこう）とする流れになってくるでしょう。

また、新築住宅を販売する際にあらかじめ一定の解体費用を購入者から徴収して積み立てておく制度を創設するといった案まであります。

いい家を長く使う裏では、悪い家は取り壊す方針があり、しっかり自宅をメンテナンスをしている所有者が報われる時代となっていくと考えられます。

④家を買うのは一生に何度も？住み替えるライフスタイルに合わせた家探し

超少子高齢社会となっている日本。不動産取引におけるエリアや建物以外の変化として、購入者自身の変化という「人」の課題があります。

近年、高齢者が増加し続けている背景には長寿命化があります。平均寿命は年々伸びており、人生100年時代が現実味を帯びています。

人生100年ともなれば、30～40歳代で購入した家が“終の棲家”となることは現実的ではありません。

ライフスタイルに合わせて家を買い変えていくという、住み替えを前提とした家探しが増えていくと考えられます。

「一生に一度」という平成時代の家探しの常識が、「一生に何度も」家を住み継いでいくライフスタイルが主流となっていくでしょう。

周辺環境の悪化で売却もできない？住み替えのためにも価値が下がりにくい家を買う

一生に2～3度住み替えていくには、自宅が適正な価格で売れなければなりません。

そのためには、購入検討している物件に資産価値があるかどうかを検証することがますます重要になるでしょう。

特にバブル期にみられたように、郊外住宅や駅からかなり離れた場所に家を買った場合、周辺環境が悪化し住みづらくなっていく懸念が強まります。

購入した街の人口が大きく減ることで、商業施設の撤退・学校の統廃合・交通の便悪化・病院の閉鎖…といった負の連鎖が始まります。

子どもや孫が実家を引き継ぐ時代ではなくなってきており、子どもが独立して夫婦2人には手広になった家を売却して住み替えたいと思うでしょう。

ただ、購入した当時よりも地価が当然下がり、二束三文での売却となり住み替られないことも起こり得ます。このような失敗を教訓に、人口減少の令和時代、価値の下がりづらい家を買うことが大切になってきます。

郊外に家を買った人の末路…資産価値のある好立地物件を安く安全に買う方法とは

「資産価値のある家」が求められる時代に。将来貸せて売れる家を買う！

以上、これからのマイホーム探しをみてきました。一言でいえば「資産価値のある家」が強く求められる時代になるということです。

資産価値のある家、つまり、いつでも貸せて売れる家（多くの人が住みたいと思う家）を買うことで資産形成にもつながり、住み替えるライフスタイルを手に入れることができます。

例えば、最近では特に都心部で土地価格が上昇し、ディベロッパーは新築マンション用地を郊外にまで求めている状況です。

駅から遠いエリアで新築されたマンションは、完成してから1年半以上かかっても完売に至らないことも最近ではよくあります。将来大幅に値下げをしないと売れない可能性が高いといえます。

新築は気持ちがいいからといった感覚的なところで購入決断をしてしまっては、将来に暗い影を落としかねません。

それを防ぐためには、将来人が集まるエリアかどうか、価格の妥当性は問題ないか、耐震基準や修繕履歴、マンション管理状況など建物の状況に問題ないか、といった基本的なことを丁寧に調査・チェックすることが重要です。

令和時代の家探しのキーワードは「資産価値」。多くの人が住みたいと思える家（将来売れる家）を買いましょう！もちろんいつでもミトミにご相談くださいね。

【P.S.】「この家、買っていいのかな？」…迷わずご相談ください！

マイホーム購入をお考えでしたら、ぜひ個別相談（無料）をご利用ください。 多くの方から高い評価を得ている個別相談。まだ家を買うかどうか決まっていない方から、既に取引を進めている方までぜひお気軽にご利用ください！