物価上昇のために「マイホームの家賃」の計算方が変わる?土屋が覚える違和感…

マイホームなのに家賃を支払うの?物価に大きく関係する帰属家賃って?

今日、ミトミの事務所におととい(8月21日)の日経新聞が私のデスクに転がってたので、読んで…眺めてみました!|ω・)ジー

そうしたら3面に「上がらぬ物価、「家賃」で変わる? 」というちょっと気になる記事がありました(`・ω・´)

※インテリつっちーです( ・`д・´)ちょっとニヤけてるのはきっと気のせいです(´ー`)

記事の趣旨としては、日銀が吊り上げようとしている消費者物価指数(CPI:インフレ率)がなかなか上がらないことに業を煮やし、インフレ率の計算方法を見直そうというお話です。(´っ・ω・)っ

「インフレ率の計算方法を実態に合わせれば、本当はもうちょっと上がってんじゃない?」と考えたみたい。具体的には、“マイホームの家賃(居住費)”の計算方法を変えたら+0.1~0.2%くらいは軽く上昇するんじゃない?って予想されているみたいですよ(´゚д゚`)ひらめき

物価は金融政策にも大きな影響を与えるもので、とっても大事な指標なんだなあくらいしか分かりませんが、政府の統計委員会は可能な限り早く研究結果を公表して結論をだすって言っています。(。-`ω-)

マイホームなのに支払う「帰属家賃」とは、自分に持ち家を貸した場合の家賃

マイホームの家賃(居住費)ってなに?て思うかもしれませんが、インフレ率(CPI)を計算する際、「マイホームがもし賃貸物件だったらいくらくらいの家賃を支払っているか?目家」という仮の家賃を計算しますひらめき

持家に対して家賃を支払っているということで…(´っ・ω・)っドル袋家

あえていえば、自分自身がオーナーでもあり賃借人でもあるという状態で、自分自身に支払っている家賃を帰属家賃と考えるのです(=゚ω゚)ノダッシュ (走り出すさま)

この帰属家賃が高くなれば物価が上がっていると判断し、下がっていれば物価を押し下げる要因となるのです。この帰属家賃は、周辺の貸家(賃貸物件)の家賃相場を基に算出します(・∀・)ひらめき

帰属家賃は、(変動の激しい)食料品・エネルギーを除くCPIに占める割合が20%を超えるなど、物価の中でとても大きなウエイトを占めるため、この家賃を考えるのはとても大切なことなのですねあせあせ (飛び散る汗)

経年劣化を補正(品質調整)すると、家賃水準(物価)が上がる!?

アメリカでも同じように帰属家賃を計算して物価上昇率に組み込んでいますが、日本との大きな違いは「品質調整の有無」です。また難しい言葉ですね( ˘•ω•˘ ).。o

例えば日本では、新築当初10万円/月ドル袋で貸し出されていたある物件家が、10年後に同じ10万円/月ドル袋で貸し出されていても物価上昇率ゼロ(家賃が同じだから)と考えています(๑°⌓°๑)台風

でも、築年数(築後経過年数)が経った古い物件なのに同じ家賃ということは「品質が劣化しているにも関わらず値段が落ちない!」⇒「実質的に物価(家賃)が上がっている!」と考えられるんじゃないかということなんです(° ꈊ °)✧キラーン

パソコンでいえば、数年前の製品だったらもうお古!て感じですぐに値段が下がっていきますよね。その考え方を帰属家賃にも適用させるということですねひらめき

これを品質調整といって、アメリカではこのように実態に合わせて、インフレ率を計算しているのです。日本もそれにならえ!という声が高まっているのです。(´っ・ω・)っナラエッ!

【参考】米国ではCPIの中で帰属家賃が占める割合も多く、インフレ上昇圧力に作用

ちなみに、インフレ率(食料品・エネルギーを除くCPI)の上昇が明確なアメリカでは、その中で帰属家賃が占める割合は30%を超えます。|д゚)ひらめき

日本の20%超よりももっと帰属家賃が重要な意味を持ちます。щ(゚д゚щ)どんっ (衝撃)

しかも、アメリカの帰属家賃だけみてみると、インフレ率が+2~3%となっていて、インフレ圧力を上昇させるように作用しています。

一方で、品質調整のない日本では帰属家賃は▲0.5%くらいと物価下押し圧力になっています。。全然違うんですね。(;´▽`A“あせあせ (飛び散る汗)

マイホームは消費財か資産か。立地を重視するなら経年劣化はおかしい?

難しい話は置いといて、フラットな頭で考えると「家賃は上昇すべき」という結論ありきな感じを受けます。( ̄д ̄)台風

マイホームを消費財と捉えれば、確かに築年数などに準じて品質補正を行うことにも一定の合理性があるかもしれませんひらめき

でも、賃貸物件を探される方と接していると、「設備はどうでもいいから、駅チカで近くにコンビニがある便利な場所がいい」と「立地」に価値を置いている方も少なくありません。(´・ω・`)

マイホームを購入される場合には、もっと「立地」を重視される方が多い気がします(`・ω・´)exclamation帰属家賃の品質といいますが、マイホームを(消費財ではなく)資産と捉えれば、その資産価値は立地が9割を決めるともいわれます。(°ω°)

そうであれば、立地(土地)は時間が経過しても腐らないものですし、単に「古いから価値がない」という考えはどうなの?とも思っちゃいます。。(´・_・`)周辺環境の利便性に応じて家賃水準が変わるという考えも組み込む必要がある気がします。(。-_-。)

法定耐用年数で一律に建物を減価していく評価を採用して、木造住宅は25年で評価額がゼロ(住宅は消費されていくもの、古くなれば無価値になるもの)という考え方にまだまだ引っ張られているのかもしれませんねあせあせ (飛び散る汗)

相続税対策の新築アパートが乱立する中、家賃が下がるのは当然?!

景気と家賃水準が連動しないのは変だ!(景気が上向いても、家賃があがらないのはおかしい!)という意見もあるようです。( ゚Д゚)

でも、日本は相続税対策として、新築アパートがドンドン建っています。そのため、アメリカに比べて2倍以上もの空室率があり、空き家も増えています。(‘_’)あせあせ (飛び散る汗)あせあせ (飛び散る汗)

持家(マイホーム)であっても、周辺の貸家(賃貸アパート・マンション)の動向に左右されるのは当たり前だと思います(/・ω・)/ひらめき

それだけ貸家の在庫が多いと、マイホームを貸し出した際の想定賃料がなかなか上がらないのが、今の実態を表しているのかなとも思います。ԅ( ˘ω˘ԅ)

賃貸物件を探されるお客様も、「家賃さげられるでしょ~?」と最近の傾向を分かってらっしゃる方もいます。ここで、実は家賃騰がってます!という話に持っていくのはちょっとムリがあるような気もします…(;´・ω・)あせあせ (飛び散る汗)

家賃をさげろー!劣化しているんだー!という声が出る副作用も?

ちょっと私には難しい話なので、なにか勘違いしてたらどしどしご指摘ください( `ー´)ノコチラマデッ!メール「a.tsuchiya@mitomi-estate.com」

ふと思ったのですが、もしCPI(インフレ率)の計算で、経年劣化などに応じた帰属家賃を採用したとして、「家賃の物価があがっている!」とみんなが認識したらどうなるでしょうか。。|ω・)ジー

もしかしたら、今住んでいる入居者の方から「経年劣化分、家賃を下げてよー!これだけ空き家があるのに家賃あがるっておかしいでしょー!」て声が全国で生まれるかもしれません(; ・`д・´)雷

今後は、家賃の決め方もちょっとずつ変わっていくのかもしれませんね~!三(‘ω’)三( ε: )三(.ω.)三( :3 )三(‘ω’)三( ε: )三(.ω.)三( :3 )ゴロゴロゴロ

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