地主は薄く長く回収する地代収入のみ。土地の借主に事業を丸投げ

土地を人に貸して、借地権者(土地の借主)がその土地に自宅や賃貸アパートなどを建てて土地を活用する場合を考えます。

この場合、地主(土地の貸主)は借主に土地を使う権利を与え、借主が(地主の承諾を得た上で)自由に土地を利用します。

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借主は、賃貸住宅を建てるかもしれませんし、駐車場レンタル収納スペース(倉庫)太陽光発電をするかもしれません。

地主はそれらの事業リスクをとらない代わりに、細々と地代をもらうというものです。

建物利用を目的とする場合には土地の借主に強い権利「借地権」が生じる

土地の借主が賃貸アパート・マンションなど建物を利用する場合、借地権というとても借主に強い権利が発生し、土地の借主は借地借家法という法律で保護されます。

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まずは事前に旧法借地権や現行の借地借家法との違いなど、借地権の基本をしっかり理解しておきましょう。

土地・部屋の貸し借りで重要な「借地権」と「借家権」

借主が、建物を利用する目的で土地を借りる場合のみ借地権が発生

賃貸住宅や自宅などの建物(建造物)を利用する(事業を行う)場合には借地権が発生します。借主が法律で守られることになります。

一方で、建物を建てない青空駐車場や(不動産ではなく動産である)コンテナ設置、太陽光発電として土地を利用する場合には借地権は発生しません。

%e9%9d%92%e7%a9%ba%e9%a7%90%e8%bb%8a%e5%a0%b42_sその線引きは難しく、例えば駐車場でも立体駐車場やパークビルなどのようにビルを建てて駐車場として使う場合には借地権が認められるでしょう。

ただし、立体駐車場でも(建造物ではなく)構築物とみなされる場合には借地権は発生しません。

コンテナも、コンテナを収納する建物を建築する場合には借地権が発生する場合があります。まずは専門家に相談して、権利関係をしっかりおさえましょう。

軽い気持ちで建物を建てることを承諾したら借地権が発生した…

借地権を生じさせないためには、土地を貸し出す時に建物を建てない契約とすることはもちろん、土地の借主から建物を建てたいといった要望を受け入れないことです。

一定期間、駐車場用地として貸し出し、期間満了に伴って土地を返してもらうと思っても、その土地に建物を建てられれば借地権が発生したとみなされる恐れがあります。

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どうしてもという場合には、一時的な利用目的の建物や容易に撤去できる仮設建物とさせるなど、専門家とも十分相談しながら承諾するかどうかを検討しましょう。

太陽光発電事業として土地を利用する場合には20年間が前提

太陽光発電で使用する場合には、買取価格はおおむね10年で投資費用を回収する価格に設定されます。

そのため、借主としては(民法の賃借権の上限である)20年、土地を借りることを前提とすると考えられます。

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借地権は発生しなくとも、民法による合意に基づいた契約期間を借主は設定することを強く望むと考えられます。

ですので駐車場やレンタル収納スペースなどで利用する借主よりも、土地を長く使いたい動機が強いことを理解しておきましょう。

【契約期間の注意点】場合によってはずっと土地が帰ってこない

土地の借主は、土地活用の王道である賃貸住宅などで収益を上げる場合が多いものです。

または、自宅を建設しそこに住むこともあります。

いずれにしても、建物を利用する場合が多いといえ、この場合には土地を長期間貸し付けることになります。

契約期間が長く安定収益が確保できる。でも土地を返してもらえない

貸主も借主も(特約や合意がない限り)中途解約は原則不可ですので、借主(借地権者)も借地契約を解約できず、収益が長期間安定するともいえます。

しかし借地契約の期間満了に伴い、地主が「土地を返してほしい」と思っても、土地の借主が「まだ土地を使いたい。更新したい」と言ってくる場合があります。

ダメ・NO・男性_sその場合には、地主がその土地をどうしても使わなければならない「正当事由」という真っ当な理由が必要となります。

事実上、なかなか土地を返してもらえないため、借地契約を結ぶ場合にはなかなか土地が帰ってこないというくらいの覚悟で貸し出しましょう。

定期借地契約では必ず土地を返してもらえる。ただし50年以上の契約

どうしても借地契約を更新したくないと考えている場合、定期借地契約を結ぶことができます。

借主には定期借地権という権利が与えられ、この場合には更新することができません。

ただし、普通定期借地契約の場合には50年以上の契約期間を定めなければならず、地主が生きている間に土地が戻ってくるかどうかはわかりません。

次世代のためを思っての契約ともいえるかもしれませんね。

尚、店舗などの事業用として土地を貸す場合には、事業用定期借地権となり、契約期間は10年以上50年未満で土地を返還する時は更地として返してくれます。

【人的な注意点】地代水準や更新料でも揉めることが多い

建物利用を目的とした借地契約は超長期契約です。

そのため、契約期間中の経済状況の変動による地代の増減や、更新時の更新料の水準、建て替えや借地権譲渡における地主の承諾料支払いなどでトラブルとなることが少なくありません。

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特に、借地契約中に借主や貸主がお亡くなりになり、契約当事者が新たな相続人に引き継がれた場合などに、これまで築かれた良好な関係が崩れることもあります。

さらに、借主は地主が更新を認めなかった場合などに「建物を買い取れ!」と押し売りできる建物買取請求権や、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める権利があります。

貸主(地主)と借主(借地権者)、お互いの利害がぶつかりあうためある程度は仕方ないことかもしれませんが、お互い誠実な対応を心掛けたいものです。

長い目でみれば、地主も借地権者もお互い仲良くしたほうが得?!

借主は地主と険悪な関係になると、将来借地権を第三者に売却しようとした時、地主が承諾してくれない可能性が高まります。

そのような借地権は往々にして値が下がります。

また、地主にとっても、借主が地主を無視して無断再築するなど暴走されてはたまったものではありません。お互い仲良くすることがお互いのためです。

%e6%8f%a1%e6%89%8b3_s借地権が最も高値で売れるのは、地主の持つ底地権と借主の持つ借地権をセットで売る、つまり所有権として売る場合です。

底地権だけ、借地権だけ、では所有権で売る場合に比べかなり値が下がるため、高値で売るためにはお互い協力関係を構築する必要があるのです。

長い目でみれば、仲良くすることに越したことはありませんね。もちろんこのような打算的な考えでなくとも、お互いをパートナーと認め合い、気持ちよく土地を活用したいものです。

メリットは安定収益と低コスト、節税、事業リスクの低さ

土地を貸す場合、メリットとしてはなんといっても、普段ほとんどなにもすることなく、安定して地代収入が入ってくることでしょう。

地主はリスクをほとんどとりません。

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借地契約は一般的に契約期間も長く、(地盤改良や整地などが必要ない限り)そのまま土地を貸し出せばよく、初期費用やランニングコストもほとんどかかりません。

さらに、更地の状態ではなく土地の上に建物が経つと、固定資産税や都市計画税の評価額の軽減措置が適用され、税負担が大きく減ります。

そして、土地を利用してもらえるということは、借主が土地を管理することとなり雑草が生い茂ったり不法投棄をされたり、知らない人が勝手に居座ったりといったことがなくなり安心です。

デメリットは事業撤退の難しさと収益性の乏しさ

借地契約は建物を利用する目的であれば、30年単位のものすごく長い契約となり、さらに更新されれば半永久的に帰ってこない場合があります。

土地価格が高騰し売却したくとも、地主の持つ権利である底地権だけでは二束三文にしかなりません。

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土地を貸すことは後戻りできない土地活用法ともいえ、事前に十分検討することが必要でしょう。

なにもしなくていい分、地代収入は収益がとても小さい。薄く長く回収する

地主は借主に事業を丸投げしている格好で、地代(土地の賃料)として毎月細々と収益をあげるものです。

基本的に通常の賃貸住宅経営を行った場合より利回りは極めて低く、さまざまな算出方式があります。

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そこでよく使われる地代の相場の目安としては、「固都税×3~5倍」といわれています。この他に更新料や承諾料などワンタイムの収入があります。

固定資産税・都市計画税を払うのは、土地の所有者である地主であるため、地代のみの実質利回りを単純計算すると「0.5%」にも満たないものです。

これは地主はリスクをとっていないため合理的ともいえますが、あまりにも小さい利回りであり、そのため更新料や承諾料名目で収益を補完する構図となっているとも捉えられます。

貸地としての土地活用のまとめ

土地を貸すことで土地を有効利用する場合、基本的には借主が土地を利用するため地主としてはなにもすることなく、毎月地代収入が得られます。

ただし、借主が建物を利用する場合には借地権という強い権利が発生し、契約期間も超長期契約となってしまいます。

更新時期に契約当事者が変わっていることもあり、地主と借主の良好な関係作りはとても大切になってきます。

取り返しのつかないことにならないよう、借地借家法などの基本的な権利義務関係は事前にしっかりと理解しておきましょう。次は、土地を売却する場合をみていきましょう!

不動産売却としての土地活用

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