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人ではなくモノに対して場所を貸し出す倉庫経営
賃貸住宅以外のモノ用の設備や建物を設置して運用する方法に、倉庫という手段があります。
季節を通じて短期間しか使わないスキー用品やバーベキュー用具などのレジャー用品、家具や家電、衣服、書類など収納スペースに困っている方の保管場所を提供するサービスです（金銭や貴重品、危険物、ペットなどは不可です）。
個人が行うのは賃貸借契約によるレンタル収納スペース（場所貸し）
倉庫には、大きく①トランクルーム、②レンタル収納スペース（屋内・屋外）の2つに分かれます。
前者のトランクルームは、寄託契約に基づき物品の保管まで責任を持つもので、倉庫業法に基づく国土交通大臣の登録を行わなければなりません。
預かった荷物の管理責任がありますので、荷物の出し入れには事業者が立ち合い、破損などの際には補償が受けられます。
| トランクルーム | レンタル収納スペース | ||
|---|---|---|---|
| 屋内型 | 屋外型 | ||
| 契約形態 | 寄託契約 （荷物を預かる） | 賃貸借契約 （荷物を預かるスペースを貸す） | |
| 登録 | 必要 （倉庫業法） | 不要 | |
| 運営者 | 倉庫業者 | 非倉庫業者（個人や不動産賃貸業者） | |
| 保証 | 義務 | なし（保管責任なし） | |
| 設備 | 設備の充実した倉庫 | 一般の建物 | コンテナ |
| 利用料金 | 高い | 中間 | 安い |
施設・設備に関する一定の基準を満たし、倉庫管理主任者を選任して国土交通大臣の登録を受けることが義務付けられているなど、かなりしっかりと規制されています。国土交通省による「優良トランクルーム認定」などの認定制度もあります。
一方で、個人の方が行うのは、賃貸借契約に基づく”場所貸し”で、預かった荷物の管理は行いません。ですので「責任を持って預かります」などの文言を使用することは禁じられています。ご注意ください。
尚、荷物を預かる寄託契約を結ぶ場合があっても倉庫業法の登録を要しないものには、有価証券や貴金属などを預かる「銀行の貸金庫」（銀行法）、営業に付随して行う物品の保管である「クリーニング業や修理業」、一時預かりである「コインロッカー」などです。
レンタル収納スペースは屋内と屋外で、利便性と荷物の劣化性に一長一短
倉庫の種類ごとの一般的な特徴は以下の通りです。
トランクルームは、倉庫業者が荷物に責任をもって保管するためセキュリティや管理状態が安心できる一方、業者が運営するため営業時間などの縛りで荷物の出し入れが面倒くさいと感じるかもしれません。
レンタル収納スペースは、屋内型は建物の中に荷物があるため、外気の影響が少なく劣化の影響が軽減されます。
一方で、利用者自身が建物の中まで荷物を運び入れなければならず、手間がかかるといえます。
屋外型は、屋内型と逆の性質を持っているといえ、外の気温や湿度の影響を多少なりとも受けてしまい、荷物によっては劣化してしまいます。
一方で、屋外コンテナに荷物を運びこむため、車をコンテナに横付けすることで大きな荷物であっても運び込みやすいという利点があります。
このような特徴の違いを知った上で、レンタル収納スペース経営をされる場合にどちらの需要があるかを検討しましょう。
メリットは低リスクで自由度が高いこと
レンタル収納スペースのメリットは、なんといっても気軽に事業を始められリスクが少ない点でしょう。
初期費用が安く、ランニングコストも手間もあまりかからない
（建物を新築するのでない限り）初期費用が安く低リスクで、あまり手間がかからないという特徴があります。
既に土地の上に建物が建っている場合には、屋内型のレンタル収納スペースとして運営し、更地のみの場合はコンテナを設置することですぐに開始できます。舗装工事や設置工事なども含め、コンテナ1基あたり100万円～150万円程度みておけばよいでしょう。
尚、用途地域の制限を受けるため第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域に倉庫を建築できません。
人が住んでいるわけではなく、荷物のための場所貸しですので、設備故障や入居者の騒音トラブルなどはほとんどなく、建物自体の老朽化やキズなどはこまめに修繕しなくとも大きな支障をきたすことはありません。
リフォーム費用なども（賃貸住宅などに比べ）あまり発生せず、共用部も少ないため電気代なども抑制できます。
もちろん、防犯カメラを設置したり、空調管理をしっかり行うなどサービスで差別化して賃料を高くとるという場合には、それ相応の費用がかかってきますが賃貸住宅に比べ手間が少ないことに変わりはありません。
狭小地や変形地でも可能。ただしある程度の立地は必要
レンタル収納スペースは、モノを置くスペースが確保できればよいため、大きな土地でなくとも経営可能です。
むしろ、土地の広さに合わせてコンテナの数を柔軟に変更できるともいえるでしょう。
また、人が住むわけではありませんので周りが高い建物に囲まれていて日当たりが悪いという場合でもあまり関係ありません。
しかし、住宅地から離れすぎた遠方にある土地などは、荷物を運びこむ手間が増えるため、お客様が不便に感じ利用されない可能性もあるため、一定の立地は必要です。
用途の変更が容易。立ち退きに苦労することがない
レンタル収納スペースを貸し出す場合には、人が居住するわけではないため、居住者に強い権利を付す借地借家法の適用外となり立退きに手こずることもありません。
一定期間前の事前通知をもって契約を解除することができるため、土地を他の用途に使う可能性を残しておきたい場合にも有効です。
「建物の一室のみ」「駐車場経営とともに」など複合させることができる
屋外コンテナを設置する場合、広い土地があれば、駐車場スペースとコンテナスペースを設け、両者一体となって経営することも一案です。
もちろん、車付けできるスペースを確保することは前提です。
屋内型の場合には、建物をすべてレンタル収納スペースとするのではなく、空室の多い1階部分などのみレンタル収納スペースとし、賃貸住宅兼倉庫経営とすることもできます。
尚、屋内型の場合に駐車スペースを確保できない場合には、1階部分を駐車場として利用者の利便性をあげることも考えられます。
デメリットは低収益でお客様を確保することが簡単でないこと
デメリットは、リスクが少ない分、その収益が少ない点でしょう。
賃貸住宅に比べ、収益が少ない
同じ敷地に同じ建物を建てて土地活用を行う場合、一般的に人に貸す場合の方が収益は大きくなります。
初期費用が少ない分、利回り（率）としては20％程度は確保できると考えられますが、その額としては賃貸住宅に及びません。
建物の一室を小分けし効率よくすべてのスペースを賃貸できる場合には、収益がよい場合もあるかもしれません。ただ、なかなかそういうケースはまれでしょう。
募集するルートが限られている
賃貸住宅であれば、お客様（入居者）を確保する仕組みができあがっているのです。
つまり、不動産仲介業者に客付けを依頼することで、不動産会社専門の不動産データベース「REINS」に掲載されるなどして、全国規模であなたの部屋が認識されます。
一方で、レンタル収納スペースは賃貸住宅に比べるとまだまだ客付けするルートが限られているのが実態です。
レンタル収納スペースを設置している土地に目につきやすいような広告看板を出したり、自分でホームページを作成したりチラシを作ったり、専門業者に依頼するなど、ある程度汗をかく必要があるでしょう。
賃貸住宅と併用する場合には居住者に配慮する必要がある
賃貸住宅への入居者からすれば複数の人が出入りする可能性があるため、事前に説明しておくことが必要でしょう。
コインロッカーのような一時預かりで不特定多数が利用するのではなく、賃貸借契約を結んだ特定の人のみが利用することなど丁寧に説明すると印象が違うと考えられます。
専門業者に丸投げもできる（フランチャイズ）
倉庫経営を実施する上で、屋内型であれば部屋の区分け、屋外型であればコンテナの設置が必要です。またコンテナを設置する場合には、建築確認申請が必要となります。
運営を開始すれば、広告宣伝、賃貸借契約の締結、賃料の回収や清掃などの手間はかかります。
面倒だと思う場合には、専門業者に任せることで、管理料は支払わなければなりませんが、事実上なにもしなくてもよくなります。
また、専門業者の知名度を生かした集客を行えるため、自主運営は不安だという方はフランチャイズに入ることも一案でしょう。
レンタル収納スペース（倉庫）経営としての土地活用のまとめ
荷物を預かる場所を提供するという場所貸しとして土地活用をする場合、既に建物が建っていればその部屋をパーティションで区切るなどして、更地の場合は屋外コンテナを設置することですぐに事業を開始できます。
ただし、倉庫業法に基づくトランクルームと異なり、あくまでも場所貸しであって荷物の保管責任がないことなどはしっかりと認識した上で事業を開始する必要があります。
初期費用やランニングコストが少なく、用途変更も容易ですので気軽に始められるという利点はありますが、欠点は収益の少なさや客付けの難しさなどがあるでしょう。
次は、個人のお客様を相手にせず、自分の中で事業が完結するという点で、賃貸住宅や駐車場、レンタル収納スペースと大きく異なる太陽光発電事業としての土地活用をみていきましょう。
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